Đặt cọc thuê nhà bao nhiêu

Đặt cọc bao nhiêu khi ký hợp đồng thuê nhà ?

Câu hỏi:

Trả lời:

Đặt cọc là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại Bộ luật dân sự 2005. Theo quy định tại Điều 358Bộ luật dân sự năm 2005 về đặt cọc thì:

“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Như vậy đối với trường hợp của bạn cần xác định:

Một là việc đặt cọc 400.000 VNĐ theo quy định là cần phải lập bằng văn bản, theo thông tin bạn cung cấp thì bạn lại đặt cọc bằng miệng. Như vậy, nếu hai bên thỏa thuận rằng việc nhận 400.000 VNĐ nêu trên là tiền đặt cọc và có giấy tờ chứng minh thì được hiểu là số tiền đặt cọc trong văn bản đặt cọc (có thể lập dưới dạng Hợp đồng đặt cọc).

Hai là, việc trả tiền thuê hàng tháng theo quy định và thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.Điều này bạn cứ dựa vào thỏa thuận trong hợp đồng và ngày ký kết hợp đồng thuê nhà (có công chứng) để xác định. Thời gian xác lập việc đặt cọc không được xác định là thời gian thuê. Nên nếu hợp đồng không quy định rõ thời hạn nhưng bạn có căn cứ rõ ràng về 2 thời gian khác nhau giữa đặt cọc và ký kết hợp đồng thuê thì yêu cầu của chủ nhà là không có căn cứ.

Ba là, bạn muốn lấy lại số tiền đặt cọc là khi nào? thông thường khi hai bên chấm dứt Hợp đồng thuê nhà theo các trường hợp cụ thể trong hợp đồng, nếu không phát sinh các nghĩa vụ phải đền bù hoặc bồi thường thì số tiền 400.000 VNĐ đặt cọc được bên nhận đặt cọc là chủ nhà hoàn trả lại cho bạn nếu không có sự thỏa thuận nhất trí là trừ ngang số tiền đặt cọc vào tiền thuê nhà để sử dụng nhà hàng tháng nêu trên.

Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan. Hãy tham khảo các bài viết khác tại website chúng tôi hoặc gọi tổng đài tư vấn 1900 6279 để được luật sư tư vấn trực tiếp.

Thuê văn phòng đặt cọc bao nhiêu? Cách để lấy lại tiền cọc?

Cập nhật: 2022-01-18 12:12:20

Có rất nhiều điều cần biết khi đặt cọc thuê văn phòng. Chính vì vậy trước khi quyết định đạt cọc thuê văn phòng bạn cần nằm rõ số tiền phải đặt cọc khi thuê là bao nhiêu? Những quy định pháp luật liên quan và cách lấy lại tiền đặt cọc? Ngay bây giờ, mời bạn cùng Office Saigon tìm hiểu về nội dung này trong bài viết bên dưới.

Mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Trong hợp đồng đặt cọc phải đảm bảo các nội dung sau:

– Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở);

– Thời hạn đặt cọc;

– Giá thuê: nêu rõ mức giá thuê để tránh những trường hợp biến động chủ nhà tự ý tăng giá,…);

– Mức đặt cọc;

– Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc;

– Cách thức giải quyết khi các bên có tranh chấp;

– Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…);

– Điều khoản thi hành.

Chi phí ban đầu là bao nhiêu?

Khi thuê nhà, có một khoản phí phải trả tại thời điểm ký hợp đồng, ngoài “tiền thuê” hàng tháng. Chi phí này được trả tại thời điểm hợp đồng, tức là trước khi chuyển đến, được gọi là “chi phí ban đầu”. Có nhiều loại chi phí ban đầu khác nhau như tiền đặt cọc và tiền lễ, và một số khoảng bắt buộc.

Các loại và đặc điểm của chi phí ban đầu

Đây là chi phí dùng vào khoản sửa chữa phòng nếu bị hư hỏng khi hợp đồng kết thúc và bạn chuyển đi. Tiền đặt cọc là tiền được “giữ trước ” bởi người cho thuê, và giá thông thường là một tháng tiền thuê nhà. Nếu tiền thuê không quá hạn hoặc phòng không bị hư hại hoặc bẩn, tiền thuê sẽ được trả lại. Gần đây, những tên khác ngoài “tiền đặt cọc” như “phí vệ sinh” đôi khi được sử dụng thay cho tiền đặt cọc. Thông thường, nếu tên khác không phải là “tiền đặt cọc”, thì số tiền sẽ thấp hơn khoản tiền đặt cọc, nhưng nó sẽ không được hoàn trả lại.

Không giống như tiền cọc, nó là chi phí “trả” cho người chủ nhà. Mục đích trả tiền như một lời cảm ơn vì đã cho thuê nhà. Giá thông thường là một tháng tiền thuê nhà, nhưng nó thay đổi tùy theo khu vực và phong tục giao dịch. Vì phần tiền lễ không phải tiền đặt cọc nên sẽ không được trả lại ngay cả khi nhà cho thuê được sử dụng sạch sẽ.

Đối với hầu hết các nhà cho thuê, tiền thuê của tháng tiếp theo phải được trả trước. Do đó, bạn phải trả tiền thuê nhà của tháng bạn chuyển đến và tháng tiếp theo cho chủ nhà tại thời điểm hợp đồng. Vì ngày thanh toán tiền thuê thay đổi tùy thuộc vào từng nhà nên bạn cần xác nhận khi ký hợp đồng.

Khi tìm nhà cho thuê, tôi nghĩ rằng nhiều người sử dụng các công ty bất động sản. Khi bạn thuê nhà cho thuê bằng cách sử dụng một công ty bất động sản, phí môi giới được trả cho công ty bất động sản như tiền công cho việc tìm được nhà. Phí này thông thường là một tháng tiền thuê nhà + thuế

Điều này bao gồm những thiệt hại do hỏa hoạn xảy ra do những hoàn cảnh có thể xảy ra đối với người thuê khi chuyển đến. Thanh toán cho công ty bảo hiểm. Trong nhiều trường hợp, việc mua bảo hiểm là một điều kiện bắt buộc của hợp đồng. Phạm vi bảo hiểm và phí bảo hiểm của bảo hiểm khác nhau tùy thuộc vào loại bảo hiểm, vì vậy hãy kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng.

Trong trường hợp người thuê không trả được tiền nhà, công ty bảo lãnh sẽ tạm ứng trước trả tiền nhà thay người thuê.
Phí bảo lãnh thông thường bằng khoảng 0.5~1 tháng tiền nhà, từ năm thứ 2 trở đi mỗi năm khoảng 10,000~20,000 yên

TTO - Không ít chủ nhà đã gặp cảnh 'dở khóc dở cười' khi phát sinh tranh chấp với người thuê nhà, do hợp đồng cho thuê không chặt chẽ. Không chỉ vậy, việc lấy lại nhà đã cho thuê cũng 'trần ai' không kém.

Vậy pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này, và chủ nhà lẫn người thuê nhà phải hành xử như thế nào để không phạm luật?

Nhiều chủ nhà bị kiện

Cho thuê nhà là cách để tăng thêm thu nhập mà nhiều người đang sử dụng. Tuy nhiên, trong nhiều vụ việc, cả người thuê lẫn chủ nhà đều mù mờ về các quy định pháp luật hoặc ít để ý đến các chi tiết trong hợp đồng thuê nhà, dẫn đến không thể chứng minh thiệt hại khi hai bên phát sinh tranh chấp.

Chị P.T.T.D., ở ngụ Q.Phú Nhuận (TP.HCM), là một trường hợp như thế. Năm 2018, chị D. cho thuê một căn hộ với giá 13 triệu đồng/tháng, thời hạn thuê là một năm. Hai bên thỏa thuận đặt cọc 39 triệu đồng.

Tuy nhiên, khi hết thời hạn hợp đồng, bên thuê trả nhà với hiện trạng căn nhà bị hư hỏng nhiều bộ phận. Chị D. cho rằng bên thuê nhà phải đền bù thiệt hại nên đã giữ lại tiền đặt cọc. Song một năm sau đó, người thuê bất ngờ kiện chủ nhà ra tòa đòi lại tiền cọc.

Không chỉ có chị D., bà Thái Thị Hoa (ngụ huyện Bình Chánh) cũng lâm vào cảnh bị người thuê khởi kiện ra tòa vì tranh chấp hợp đồng thuê.

Cụ thể, tháng 5-2018, bà Hoa ký hợp đồng cho ông Triệu Phi Hùng và ông Phạm Hữu Phước thuê căn nhà tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh trong thời hạn 5 năm để mở nhà hàng.

Theo thỏa thuận, bà Hoa đồng ý cho người thuê sửa chữa một số khu vực nhưng không được cho người khác ở trong nhà. Sau khi nhận bàn giao nhà, phía ông Hùng tiến hành sửa chữa nhà nhưng bà Hoa không đồng ý.

Cho rằng chủ nhà đã vi phạm hợp đồng ký kết nên người thuê đã kiện ra tòa, yêu cầu chấm dứt hợp đồng đã ký và bồi thường thiệt hại.

Hai năm sau đó, TAND huyện Bình Chánh xét xử sơ thẩm, cho rằng người thuê đã có lỗi dẫn đến hợp đồng không thực hiện được nên phải mất tiền đặt cọc cho chủ nhà. Ngoài ra, người thuê nhà còn phải đóng tiền thuê nhà cho đến khi người làm công của mình ra khỏi căn nhà trên.

Không đồng ý, người thuê nhà kháng cáo. Còn bà Hoa thì thắc mắc rằng trong thời gian tòa giải quyết tranh chấp bà có thể lấy lại nhà cho người khác thuêhay không.

Phải đợi phán quyếtcó hiệu lực?

Theo luật sư Thái Văn Chung (Đoàn luật sư TP.HCM), để biết việc chủ nhà có được lấy lại nhà để cho người khác thuê trong thời gian hai bên đang xảy ra tranh chấp hay không thì phải căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết.

Tuy nhiên, nếu hợp đồng chưa hết thời hạn thực hiện thì vào thời điểm chủ nhà hoặc người thuê kiện bên kia ra tòa thì hợp đồng này vẫn đang có hiệu lực, chưa bị tuyên hủy hoặc chấm dứt.

Do đó, trong thời gian tòa án đang giải quyết vụ án thì chủ nhà không được cho người khác thuê lại nhà.

Một vấn đề đặt ra là: nếu người thuê đã bàn giao chìa khóa nhà cho chủ nhà nhưng vẫn để lại đồ đạc, tài sản trong nhà thì có được xem là người thuê đang tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà hay không?

Về vấn đề này, luật sư Lê Trung Phát (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng về nghĩa vụ bàn giao tài sản thuê thì bên thuê nhà phải trả lại nhà thuê như tình trạng khi nhận nhà, trừ những hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận.

Tức tại thời điểm bàn giao chìa khóa, bên thuê phải di chuyển tài sản ra khỏi căn nhà thuê. Nếu bên thuê chỉ bàn giao chìa khóa mà vẫn để đồ đạc trong nhà thì xem như bên thuê chưa làm tròn nghĩa vụ bàn giao.

Lúc này, chủ nhà có thể có quyền không nhận bàn giao tài sản hoặc khi đã nhận bàn giao tài sản thì chủ nhà sẽ phải thông báo với bên thuê về việc di chuyển đồ đạc ra khỏi căn nhà thuê.

Trường hợp nếu sau khoảng thời gian thông báo mà bên thuê không đến nhận đồ đạc, xem như bên thuê đã từ bỏ quyền sở hữu đối với những đồ đạc trên và chủ nhà có thể xử lý các tài sản này (nếu đó là các tài sản không đăng ký quyền sở hữu).

Nếu việc xử lý các tài sản này làm phát sinh các thiệt hại cho chủ nhà như mướn người di chuyển, tháo gỡ... thì chủ nhà có quyền yêu cầu bên thuê phải thanh toán các chi phí này; nếu bên thuê không thanh toán, chủ nhà có thể khởi kiện ra tòa để tòa án giải quyết quyền lợi cho mình.

Còn đối với trường hợp người thuê tự nguyện bàn giao nhà thì luật sư Chung cho rằng nếu người thuê tự nguyện bàn giao chìa khóa cho chủ nhà (trong khi đợi tòa án giải quyết tranh chấp) để chủ nhà cho người khác thuê thì đây được coi là một thỏa thuận mới.

Giả sử sau đó tòa tuyên bên thuê thua kiện thì bên thuê có thể không phải trả tiền thuê nhà từ thời điểm bàn giao trở về sau.

Đòi nhàsao cho đúng luật?

Theo các chuyên gia pháp lý, việc đòi lại nhà cho thuê khi người thuê nhà đang ở trong nhà cho thuê là một lỗ hổng trong quy định pháp luật, không ít trường hợp đòi lại nhà cho thuê "quá tay" dẫn đến nhiều hậu quả đáng tiếc.

Theo luật sư Lê Trung Phát, với các quy định hiện naythì để tránh tình trạng không vi phạm pháp luật, chủ nhà chỉ có một cách duy nhất là phải tiến hành khởi kiện tại cơ quan tòa án, bởi chỉ có bản án có hiệu lực pháp luật mới đảm bảo được tính thi hành.

Dù hiện nay người cho thuê có thể nhờ UBND hoặc cơ quan công an hay một số cơ quan khác giải quyết nhưng cách này không có tính cưỡng chế thi hành nếu người thuê đang cố tình ở trong căn nhà thuê và họ không có bất kỳ một sự vi phạm pháp luật nào khác.

Cho thuê nhà cần lưu ý gì?

Luật sư Đỗ Ngọc Thanh (Đoàn luật sư TP.HCM) lưu ý hợp đồng thuê nhà là một dạng của hợp đồng thuê tài sản, nên nó được hiểu là một giao dịch dân sự được hình thành từ sự thỏa thuận giữa các bên và lợi ích mà các bên hướng đến.

Trong hợp đồng thuê tài sản, bên cho thuê chuyển quyền sử dụng tài sản cho bên thuê trong một thời gian nhất định. Hết hạn của hợp đồng, bên thuê phải trả lại tài sản thuê.

Để tránh phát sinh tranh chấp, khi bàn giao nhà, các bên cần lập biên bản bàn giao và ghi nhận hiện trạng lúc bàn giao.

Để đảm bảo không bị thất thoát tài sản cũng như có căn cứ yêu cầu bồi thường nếu có thiệt hại do bên thuê gây ra, các bên nên thuê đơn vị Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự việc bàn giao một cách khách quan nhất.

Trường hợp của chị D., cần xem xét nội dung trong hợp đồng thuê về việc xử lý tiền đặt cọc sau khi chấm dứt hợp đồng thuê. Nếu thỏa thuận phải hoàn trả lại đủ thì chị D. phải có nghĩa vụ trả lại toàn bộ tiền cọc.

Nếu tiền cọc là để thanh toán các chi phí tiền điện nước, thuế, điện thoại, Internet... mà người thuê chưa thanh toán và sửa chữa các hư hỏng thì sẽ được cấn trừ, còn bao nhiêu chủ nhà phải hoàn trả lại cho bên thuê.

Rắc rối đòi nhà bị người khác chiếm

TTO - Vụ án "xâm phạm chỗ ở của người khác" mà Công an quận 1, TP.HCM đã khởi tố bắt nguồn từ tranh chấp dân sự là nhà ở, cho thấy thực tế có rất nhiều vụ tranh chấp tương tự diễn ra và để đòi lại nhà không phải là điều dễ dàng.