Diện tích thông thủy nghĩa là gì
|
Khi mua căn hộ chung cư, nhiều người thường thắc mắc và thậm chí không biết khái niệm gì về diện tích tim tường và diện tích thông thủy, dẫn đến những rắc rối về sau. Qua bài viết này, Rever sẽ hướng dẫn cách phân biệt hai loại diện tích trên cũng như quy định cách tính diện tích căn hộ được ghi trong sổ hồng hiện nay. Show Diện tích thông thủy là gì? Thông thủy là cách tính diện tích căn hộ đo theo những nơi nước có thể lan tỏa. Ở nước ngoài, diện tích thông thủy còn được gọi là diện tích trải thảm là ở đâu có thể trải được thảm thì ở đó sẽ được đo. Diện tích thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó. Diện tích thông thủy không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Đọc ngay: Hướng dẫn cách tính chi phí xây nhà đơn giản và tương đối chính xác. Hình ảnh minh hoạ cách tính diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) Diện tích tim tường là gì? Tim tường là cách tính diện tích căn hộ đo từ tim tường. Diện tích tim tường sẽ tính bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Đọc đến đây mọi người sẽ cảm thấy đo theo thông thủy sẽ có lợi hơn tim tường nhưng xét từ khả năng thực thi quyền chủ sở hữu và hạn chế tranh chấp, đo theo tim tường là phương án hợp lý hơn. Bởi vì khoảng không gian đậm đặc trong các bức tường không phải là không bao giờ được sử dụng. Đối với những bức tường chỉ để ngăn cách các căn hộ mà không phải chịu lực, người ta còn có thể khoét lõm để gắn vào đó các bức phù điêu trang trí, đưa các kết cấu vào đấy để nâng đỡ các tủ, giàn và các thiết kế phụ trợ khác cho căn hộ… Như vậy, đo căn hộ theo tim tường sẽ minh định được ranh giới thực thi quyền chủ sở hữu, đo theo thông thủy sẽ không thể làm được điều đó. Vậy quy định diện tích căn hộ được ghi trong sổ hồng hiện nay là gì? Trước đây, khi Thông tư 16/2010/TT-BXD vẫn còn hiệu lực, các nhà làm luật cho phép Chủ đầu tư được quyền chọn một trong hai phương pháp tính diện tích này để áp dụng trong Hợp đồng mua bán. Điều này dẫn tới rất nhiều vụ việc “lùm xùm” giữa Chủ đầu tư và người mua nhà, bởi lẽ thường Chủ đầu tư thường sẽ chọn phương pháp tính tim tường, lý do là cách tính này sẽ làm tăng diện tích thực tế của căn hộ, đồng thời qua đó làm giảm đi đơn giá/m2 của căn hộ, tạo tâm lý giá rẻ cho người mua. Người mua nhà vô hình chung sẽ bị thiệt hại không chỉ về diện tích sử dụng thực tế mà còn chịu thêm các khoản phí dịch vụ về sau (do được tính dựa trên diện tích căn hộ trong Hợp đồng). Cũng vì những lý do này, hiện nay, theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư sẽ chỉ còn được tính theo kích thước thông thủy. Cách tính này là cách tính đúng chuẩn nhất, đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà cả về diện tích thực tế sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau này. Trong sổ hồng quy định phải thể hiện cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng Cụ thể quy định Khoản 2, Điều 101, Luật Nhà ở số 65/2014//QH13 có hiệu lực thực hiện ngày 1/7/2015 quy định, diện tích sử dụng căn hộ chung cư được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia (nếu có), phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và không tính hộp diện tích tường bao căn nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích hộp kỹ thuật, sàn có cột nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công sẽ tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì sẽ tính từ mép trong của tường chung. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 9, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng phải ghi rõ trong sổ hồng loại và cấp nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng. Xem thêm: Những lý do chậm giao sổ hồng chung cư mà cư dân nên biết. Như vậy, trong sổ hồng phải thể hiện cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng. Bạn đang theo dõi bài viết Hướng dẫn cách phân biệt diện tích tim tường và diện tích thông thủy khi mua căn hộ chung cư. Ngoài ra, Rever gửi đến bạn tài liệu Hướng dẫn kiểm tra khi nhận bàn giao căn hộ qua đường dẫn tải về dưới đây: Quang Vinh (TH)
Diện tích thông thủy là gì? Diện tích tim tường là gì? Cách tính chi tiết? Diện tích thông thủy chính là phần diện tích căn hộ được đo theo nước có thể lan tỏa. Trong lĩnh vực xây dựng thì những người chuyên môn trong lĩnh vực này thì không còn xa lạ về khái niệm về diện tích thông thủy, diện tích tim tường, cách tính các diện tích này trong xây dựng nữa nhưng những người không có chuyên môn thì khi mua nhà nhất là nhưng mua căn hộ chung cư thì những người mua nhà thường thắc mắc nhiều về cách tính diện tích căn hộ chung cư khi mình mua sẽ được tính như thế nào? pháp luật quy định ra sao về hai loại diện tích này. Trong phạm vi bài viết này thì chúng tôi sẽ làm rõ những thắc mắc này dựa trên các quy định của pháp luật. 1. Diện tích thông thủy là gì?Có thể hiểu theo nghĩa đen thì thông thuỷ có nghĩa là nước có thể chảy qua, có thể lan tỏa đến. Như vậy diện tích thông thủy chính là phần diện tích căn hộ được đo theo nước có thể lan tỏa mà nhiều người vẫn gọi là “diện tích sử dụng căn hộ, phần tường bao quanh ngôi nhà, hoặc tường phân chia giữa các căn hộ, hộp kỹ thuật bên trong mỗi căn hộ, diện tích sàn có cột sẽ không được tính. Và khi so với diện tích tim tường, diện tích thông thủy luôn nhỏ hơn. Và đây cũng là loại diện tích chuẩn theo quy định của pháp luật vừa bảo đảm quyền lợi của người mua nhà vừa bảo đảm quyền lợi cho chủ đầu tư kinh doanh thường được ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay. Nếu trong quá trình mua bán căn hộ chung cư thì trong trường hợp chủ đầu tư nào ghi theo diện tích tim tường là sai các quy định của pháp luật thì những người mua nhà hoàn toàn có thể yêu cầu chủ đầu tư xem lại cách ghi hoặc cách tính diện tích. Trong trường hợp chủ đầu tư vẫn ghi theo diện tim tường thì những người mua nhà có thể nhờ pháp luật can thiệp nếu không thể tự thỏa thuận với nhau. Hiện nay, theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 khi mua nhà chung cư thì diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung là hoàn toàn phù hợp với thông lệ quốc tế 2. Cách tính diện tích thông thủy chi tiếtTrước đây khi Thông tư 16/2010/TT-BXD còn hiệu lực và ngày 20/02/2014, Bộ Xây dựng đã chính thức ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi bổ sung Thông tư 16/2010/TT-BXD. Tuy nhiên, Thông tư 03/2014/TT-BXD đã hết hiệu lực từ ngày 15/08/2016. Và được thay thế bởi Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016. Mặc dù vậy, cách tính diện tích căn hộ vẫn phải theo thông thủy như quy định ở thông tư 03. Do trước đó trong các văn bản trên thì các nhà làm luật cho phép Chủ đầu tư được quyền chọn lựa một trong hai phương pháp tính diện tích này. Để áp dụng trong Hợp đồng mua bán. Điều này dẫn tới rất nhiều rắc rối giữa Chủ đầu tư và người mua nhà. Với nội dung quy định thống nhất một cách đo duy nhất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích các căn hộ sẽ áp dụng theo cách tính diện tích thông thủy. Cách tính này là cách tính đúng chuẩn nhất. Đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà cả. Tiện ích cả về diện tích thực tế sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành căn hộ, chung cư sau này. Diện tích thông thủy được tính bao gồm cả phần diện tích tường ngăn của các căn phòng bên trong căn hộ. Ngoài ra, nó còn tính thêm cả diện tích ban công, diện tích logia gắn liền với căn hộ chung cư. Khi tính diện tích ban công căn hộ, thì phải tính toàn bộ diện tích sàn. Trường hợp ban công có phần diện tích tường chung phải tính từ mép trong của tường chung. Những người lần đầu mua nhà và đang tìm hiểu về dụ án căn hộ. Chính là diện tích sử dụng sẽ không tính tường quanh ngôi nhà. Và tường phân chia các căn hộ diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong. Theo quy định của pháp luật cụ thể là Khoản 2 Điều 101 Luật nhà ở năm 2014 thì thông thường về cách tính diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy. Hiện nay, thì diện tích thông thủy khi tính diện tích của căn hộ nhà chung cư được tính như sau: Diện tích thông thủy = (Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích ở) – (Diện tích tường bao quanh + tường phân chia căn hộ + diện tích sàn có cột + hộp kĩ thuật). Cụ thể hơn thì cách tính diện tích thông thủy sẽ bằng phần chiều dài và ngang bên trong căn hộ (tính từ phần tường mép trong) cộng với phần chiều dài và ngang của ban công, lô gia (nếu có). trừ tổng diện tích của cột chịu lực bên trong căn hộ và số cột cộng với diện tích sàn có hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Cách tính này là cách tính đúng chuẩn nhất, chắc chắn tối đa ích lợi cho người mua nhà cả về diện tích thực tại sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau này. Để hiểu rõ về diện tích thông thủy khi tính diện tích căn hộ cho người mua nhà thì chúng tôi xin đưa ra các ví dụ sau đây: Ví dụ: Phần chiều dài và ngang bên trong căn hộ (tính từ phần tường mép trong lần lượt là 8,8m và 7m Phần chiều dài và ngang của ban công, lô gia lần lượt là 1,5m và 5,5m Tổng diện tích của cột chịu lực bên trong căn hộ và số cột lần lượt là 0,8m2 – có 3e Diện tích sàn có hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.là 0,8m2. Ví dụ Trong căn hộ của ông A ở phòng 101, căn hộ hàng xóm là B và C lần lượt ở phòng 102 và phòng 103. Căn hộ của bạn có 2 phòng ngủ, 1 phòng tắm, thì phần tường ngăn giữa 2 phòng này và tường ngăn phòng tắm bên trong căn hộ + ban công + lô gia sẽ thuộc phần diện tích thông thủy. Và phần diện tích tường ngăn giữa căn hộ A của ông với căn hộ hàng xóm B và C + diện tích sàn có cột + hộp kỹ thuật bên trong căn hộ sẽ không nằm trong phần diện tích thông thủy này. 3. Diện tích tim tường là gì?Có thể hiểu diện tích tim tường là cách tính diện tích căn hộ đo từ tim tường. Diện tích tim tường sẽ tính bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Đọc đến đây mọi người sẽ cảm thấy đo theo thông thủy sẽ có lợi hơn tim tường nhưng xét từ khả năng thực thi quyền chủ sở hữu và hạn chế tranh chấp, đo theo tim tường là phương án hợp lý hơn. Bởi vì khoảng không gian đậm đặc trong các bức tường không phải là không bao giờ được sử dụng. Đối với những bức tường chỉ để ngăn cách các căn hộ mà không phải chịu lực, người ta còn có thể khoét lõm để gắn vào đó các bức phù điêu trang trí, đưa các kết cấu vào đấy để nâng đỡ các tủ, giàn và các thiết kế phụ trợ khác cho căn hộ… Như vậy, đo căn hộ theo tim tường sẽ minh định được ranh giới thực thi quyền chủ sở hữu, đo theo thông thủy sẽ không thể làm được điều đó. 4. Cách tính diện tích tim tường chi tiếtHiện nay, thì khi tính diện tính diện tích tim tường thì thường đo từ tâm tường nằm ở trung tâm căn hộ. Diện tích tim tường còn được gọi là “diện tích sàn xây dựng” tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Cách tính tim tường được sử dụng công thức như sau: Diện tích tim tường = Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích để ở. Mỗi cách tính diện tích nào sẽ đều có những ưu và nhược điểm riêng thì đối với cách tính diện tích tim tường. Nếu chủ đầu tư đo theo diện tích tim tường thì diện tích căn hộ có thể lớn hơn nhưng giá cho từng mét vuông lại ít hơn. Ngược lại đo theo diện tích thông thủy, số lượng mét vuông cho từng căn hộ ít hơn nhưng giá cho từng mét vuông lại cao hơn. Ưu điểm của cách tính diện tích tim tường thì khi đo căn hộ theo tim tường sẽ minh định được ranh giới thực thi quyền chủ sở hữu, đo theo thông thủy sẽ chẳng thể làm được điều đó. Nhược điểm của cách đo theo tim tường là một số căn hộ có nhiều cột chịu lực (và có thể cả hộp kỹ thuật) đi qua sẽ thiệt thòi hơn. Đã đành là các doanh nghiệp bao giờ cũng chia đều tất cả các chi phí và lợi nhuận mong đợi cho từng mét vuông bán được. Thế nhưng, tỉ lệ giữa những mét vuông phải đóng tiền và những mét vuông thực tế có thể sử dụng được ở những căn hộ có nhiều cột chịu lực đi qua sẽ cao hơn so với những căn hộ khác. Với một tỉ lệ như vậy, những chủ căn hộ nay khi tính diện tích tim tường thì sẽ còn phải chịu thiệt thòi một lần nữa khi đóng quản lý phí. Xét về mặt pháp lý, việc mua bán căn hộ là một hợp đồng dân sự do các bên tự thỏa thuận với nhau, thuận mua, vừa bán, không ai bắt ép các khách hàng này phải chọn những căn hộ có nhiều cột chịu lực để mua. Xét về mặt công bằng, cần phải có một tỉ lệ khấu trừ nhất định cho những căn hộ như vậy thì mới đúng đắn và tử tế nhưng chỉ có thể mang tính tương đối do không có một cách tính nào là tuyệt đối cả nên tùy thuộc vào sự lựa chọn của các bên để phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình Theo quy định tại Khoản 3, Điều 9, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng. Vì vậy, khi ký kết hợp đồng mua bán, thì những người mua nhà nên kiểm tra kỹ thông số hai cách tính diện tích này để đảm bảo đúng quyền lợi.
|
