Nguyên nhân tăng giá hiệp phước

Tại Cần Giuộc, có những nơi cách TP.HCM chỉ 1 cây cầu nhưng giá đất chỉ bằng một nửa. Do đó, không mấy ngạc nhiên khi nhà đầu tư liên tục đổ về đây “săn” đất nền sổ đỏ - dòng sản phẩm đang khan hàng ở TP.HCM. 

Biên độ tăng giá gấp ba Sài Gòn

Khảo sát dọc trục Nguyễn Văn Tạo (Nhà Bè, TP.HCM) chưa qua cầu Kênh Lộ, giá đất hiện ngấp nghé mức 60 - 80 triệu đồng/m2. Ở khu đô thị Hiệp Phước, giá trên dưới 40 - 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, cũng trên trục Nguyễn Văn Tạo qua ranh giới địa phận Cần Giuộc (Long An), giá hiện chỉ dao động khoảng 25 - 35 triệu đồng/m2. So với thời điểm 2 - 3 năm về trước, mức giá này đã tăng 100 - 120%, tỷ lệ tăng ước tính 30 - 35%/năm. Trong khi đó, tại TP.HCM, các loại hình bất động sản khác cho tỷ suất lợi nhuận trung bình chỉ 8 - 12%/năm.

Đây là diễn biến chung của thị trường bất động sản Long An mà đất nền là loại hình phổ biến và vượt mặt thị trường TP.HCM vốn khan hiếm từ lâu. Theo bảng giá đất Long An ban hành trong giai đoạn 2020 - 2024, nhiều khu vực đất ở đã tăng giá gấp đôi, gấp ba so với bảng giá giai đoạn 2015 - 2019.

Nguyên nhân tăng giá hiệp phước

Tăng giá liên tục và ổn định, đất nền sổ đỏ Cần Giuộc đã lọt vào tầm ngắm giới đầu tư nhiều năm qua

Theo chân anh N. Hải (ngụ Q.7, TP.HCM), một nhà đầu tư lâu năm ở khu Nam Sài Gòn, muốn tìm dự án nào trong quy mô từ vài chục đến hàng trăm ha ở Cần Giuộc đều có. Càng sở hữu được nhiều tiêu chí như gần trung tâm, thuận tiện lưu thông, pháp lý đầy đủ, nhiều tiện ích…, giá đất sẽ càng tăng, tương ứng với giá trị khác biệt của dự án.

Bám trụ địa bàn Cần Giuộc từ giai đoạn “sốt nóng” 2017 - 2018 đến nay, anh Hải luôn tin tưởng vào khả năng sinh lời của thị trường này bởi tiềm năng có thật của Cần Giuộc - đô thị vệ tinh trọng điểm của TP.HCM, đồng thời là trung tâm phát triển kinh tế của Long An. Ngoài ra, một số dự án đã có sổ đỏ theo đúng cam kết cũng là lý do thu hút khách hàng nhiều lần quay trở lại khu vực này.

“Mỏ vàng” đất nền sổ đỏ ven sông

Phân tích về sức hút của loại hình đất nền, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng có 3 lý do chính: Khả năng dễ sở hữu và đa dạng về giá trị; Tính thanh khoản cao, dễ dàng chuyển nhượng; Tỷ suất lợi nhuận cao hơn những loại hình khác.

Bên cạnh đó, tâm lý chuộng nhà đất để an cư hoặc làm “của để dành” của người Việt cũng là nguyên nhân khiến nhiều gia đình khao khát một không gian sống liền thổ riêng biệt. Và “cận lộ, cận thị, cận giang” là những điểm cộng để an cư lý tưởng cho cuộc sống và thuận tiện kinh doanh… Tuy nhiên, quỹ đất ven sông cũng đang dần thu hẹp, các sản phẩm trên thị trường hiện tại chủ yếu đến từ nguồn thứ cấp và những dự án đã ra mắt trước đó, nay tiếp tục giới thiệu giỏ hàng giai đoạn sau. Đơn cử như dự án nhà phố ven sông Hiep Phuoc Harbour View quy mô 30,2 ha ở mặt tiền đường Nguyễn Văn Tạo nối dài và sở hữu 2 km bờ sông Soài Rạp.

Nguyên nhân tăng giá hiệp phước

Hiep Phuoc Harbour View là dự án hiếm hoi sở hữu 2 mặt tiền đường bộ và đường sông

Với pháp lý minh bạch, rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, Hiep Phuoc Harbour View hiện đã có sổ đỏ riêng cho từng nền, đảm bảo sở hữu lâu dài. Toàn bộ hệ thống hạ tầng như đường, điện âm đều đã được hoàn thiện. Một số phân khu chức năng như Mộc café, quảng trường sự kiện, công viên trung tâm, công viên bờ sông, công viên thiếu nhi, khu thể dục thể thao kết hợp lối dạo bộ… cũng đã đưa vào sử dụng.

DKRA Vietnam - Tổng đại lý tiếp thị và phân phối dự án cho biết, Hiep Phuoc Harbour View ở giai đoạn này có mức giá chỉ từ 1,79 tỷ/nền, thanh toán trong 15 tháng, đợt đầu chỉ 20% giá trị sản phẩm. Phương thức thanh toán kéo dài là lợi điểm giúp khách hàng dễ dàng cân đối dòng tài chính và tối ưu bài toán lợi nhuận.

Với vị trí cửa ngõ Nam Sài Gòn, từ dự án chỉ mất khoảng 20 phút di chuyển đến khu đô thị quốc tế Phú Mỹ Hưng qua trục Nguyễn Văn Tạo - Nguyễn Hữu Thọ, đồng thời dễ dàng kết nối với hệ thống cao tốc Bến Lức - Long Thành. Sắp tới đây, khi trục đường Nguyễn Văn Tạo được mở rộng lên 60 m, 6 làn xe và tuyến metro số 4 đi vào hoạt động, lưu thông từ Hiep Phuoc Harbour View đến Quận 7, Quận 1 và các quận phía Tây thành phố sẽ càng nhanh chóng hơn nữa.

H. KHÁNH

Nỗi lo giá điện

Kể từ 1/6/2011, cơ chế giá điện theo thị trường sẽ bắt đầu có hiệu lực. Điều mà các hộ sử dụng điện hiện đang lo ngại là giá điện có thể cứ thế mà thẳng tiến để bù lại việc đã bị kìm nén trong thời gian qua.

Kim lâu…

Năm 2005, việc tăng giá điện đã được thực hiện trở lại sau 3 năm trước đó không tăng. Biểu giá điện của năm 2005 cũng đã đánh dấu những bước tiến đáng kể khi xóa bỏ tình trạng hai giá áp dụng riêng biệt cho người nước ngoài và người Việt Nam.

Nguyên nhân tăng giá hiệp phước

Minh bạch cơ chế điều hành giá điện là điều mà cả hộ tiêu thụ và nhà sản xuất điện ngoài EVN đòi hỏi lúc này

Nhưng trái với mong đợi của ngành điện, giá điện của năm 2006 đã không tăng và tới năm 2007 mới lại được tăng lên, đạt bình quân 842 đồng/kWh theo Quyết định 276/2006/QĐ-TTg. Cũng tại Quyết định này, Chính phủ đã đưa ra mục tiêu đạt giá bán lẻ điện trên cơ sở giá thị trường vào năm 2010, bên cạnh lộ trình cụ thể cho giá điện các năm sau 2007. Nhưng sau lần tăng giá điện năm 2007, phải tới tháng 3/2009 giá điện mới lại được điều chỉnh với mức tăng khoảng 9% so với biểu giá cũ. Lần điều chỉnh tiếp theo sau đó là tháng 3/2010 với mức tăng khoảng 6% so với biểu giá cũ và gần đây nhất là tháng 3/2011 với mức tăng 15,28%.

Đáng nói là dù vẫn liên tiếp được tăng giá điện trong thời gian qua nhưng tình hình tài chính của Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN) lại kém đi trông thấy. Và ngành điện vẫn không đủ hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư bên ngoài vào đầu tư sản xuất điện.

Sau khi đã tăng giá bán điện thêm 15,28% vào đầu tháng 3, EVN sẽ vẫn còn tiếp tục lỗ thêm 3.366 tỷ đồng trong năm 2011. Con số này sẽ đưa tổng mức nợ treo của EVN lên mức 41.851 tỷ đồng. Trong số này, chi phí tăng thêm do phát điện giá cao năm 2010 là 8.596 tỷ đồng; phân bổ chi phí tiếp nhận lưới điện hạ áp nông thôn từ năm 2010 về trước là 1.282 tỷ đồng; chênh lệch tỷ giá của tổng dư nợ ngoại tệ đến ngày 11/2/2011 là 25.508 tỷ đồng; tổng chi phí lãi vay của vốn lưu động dùng để mua dầu phát điện mùa khô 2011 là 970 tỷ đồng.

Việc EVN khó khăn kéo theo các doanh nghiệp khác làm điện cùng khó với mình. Tại thời điểm này, EVN đang nợ Tổng công ty Điện lực Dầu khí khoảng 5.000 tỷ đồng, nợ các nhà máy điện của Tập đoàn Công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam hơn 1.000 tỷ đồng. Những nhà sản xuất điện độc lập như Công ty Điện lực Hiệp Phước cũng chịu lỗ mỗi tháng tới 5 triệu USD vì phải mua dầu phục vụ phát điện cho KCN Hiệp Phước, khu chế xuất Linh Trung và khu đô thị Phú Mỹ Hưng...

Dĩ nhiên trước đây làm điện vẫn có lãi, dù ở mức thấp. Nguyên do là các nhà máy của EVN trong lĩnh vực thủy điện vẫn chiếm tỷ trọng lớn, một số nhà máy nhiệt điện than đã khấu hao xong và được sử dụng than nội địa với giá thấp hơn giá bán quốc tế. Nhưng với việc gia tăng mạnh nhu cầu sử dụng điện cùng sự tham gia của các nhà đầu tư khác ngoài EVN vào lĩnh vực sản xuất điện, mua điện từ bên ngoài đã khiến giá thành điện của EVN bị đẩy lên cao. Đặc biệt là khi giá dầu quốc tế biến động mạnh, kéo theo giá các nhiên liệu khác như khí, than biến động theo.

Trong khi đó, do giá bán điện cho các hộ tiêu dùng được Chính phủ phê duyệt và vẫn còn ở mức thấp, dẫn tới việc EVN càng nỗ lực đáp ứng đủ điện cho nền kinh tế thì tình hình tài chính của “ông lớn” này càng trở nên khó khăn, kéo theo nhiều nhà đầu tư khác cùng khó khăn với mình.

Khi lý giải các nguyên nhân thiếu điện, Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải đã nhắc tới việc giá điện tại Việt Nam hiện đang thấp hơn hẳn so với các nước trong khu vực (xem bảng). “Chính sự không hấp dẫn của giá điện này đã khiến việc huy động vốn cho các công trình, đặc biệt là các công trình của tư nhân, kể cả trong và ngoài nước, kém hấp dẫn. Nếu không tháo gỡ thì không có cách gì bảo đảm đủ điện cho đầu tư và đáp ứng các nhu cầu”, ông Hải cho biết. Theo giải trình của Chính phủ trước Quốc hội hồi cuối năm ngoái, Quy hoạch phát triển điện VI đã đặt mục tiêu tăng phụ tải từ 15-17%/năm, thậm chí đã tính tới phương án nhu cầu tiêu thụ điện tăng tới 20%/năm. Theo phương án này, hàng năm sẽ phải có thêm khoảng 3.000 MW điện mới được vào hoạt động, với số vốn đầu tư vào khoảng 6 tỷ đô la/năm, tức là trên 10% tổng mức đầu tư toàn xã hội.

Bên cạnh lý do chậm trễ trong công tác giải phóng mặt bằng, thiếu vốn đầu tư đang là cản trở lớn nhất đối với các dự án phát triển nguồn điện. “Chấp nhận đi vay với lãi suất tới 18-19%/năm thì cũng không có vốn để vay. Trong giai đoạn 2006-2010, việc huy động vốn từ bên ngoài cũng gặp nhiều khó khăn vì các thị trường lớn cung cấp vốn cũng đang khó khăn do tác động của khủng hoảng kinh tế. Rất nhiều quốc gia trong thời gian đó đã ra những quy định cấm đầu tư lớn ra nước ngoài để giữ được cân bằng về tài chính và tiền tệ”, Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải giải thích.

… thả phanh

Tuy nhiên, điều mà Chính phủ và các cơ quan chức năng đều thừa hiểu là giá điện hiện quá thấp nên đã dẫn tới các hệ lụy như khó vay vốn, không thu hút được đầu tư bên ngoài vào ngành điện. Giá điện thấp cũng dẫn tới tình trạng sử dụng điện không tiết kiệm từ phía người tiêu dùng.

Ông Phạm Chí Cường, Chủ tịch Hiệp hội Thép Việt Nam cho hay, rất nhiều dây chuyền, lò cao sản xuất phôi thép có suất tiêu hao điện năng cũng như nguyên vật liệu lớn do công nghệ đã lạc hậu. Nguyên nhân của tình trạng này là bởi giá điện thấp khiến nhiều doanh nghiệp ào ào đầu tư vào ngành thép với tính toán làm sao mua được thiết bị, máy móc rẻ và “bỏ qua” hiệu suất tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu trong quá trình sản xuất sản phẩm. Chính vì vậy, không chỉ dẫn tới sự bùng nổ đầu tư vào ngành thép khiến cung vượt gấp đôi cầu, mà sản phẩm của nhiều dây chuyền sản xuất thép xây dựng không cạnh tranh nổi với hàng ngoại nhập có giá rẻ hơn đáng kể, dù đã tính cả thuế nhập khẩu 5-10%.

Ủng hộ việc thả giá điện theo cơ chế thị trường, ông Cường cũng cho rằng, đã đến lúc nên tính đúng, tính đủ các chi phí để các doanh nghiệp thép cân nhắc đầu tư, tránh tình trạng đầu tư tràn lan rồi không phát huy được hiệu quả, gây lãng phí cho xã hội. Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải cũng cho hay, nếu không thực hiện thị trường hóa về giá năng lượng thì không cách gì chúng ta có thể có đủ năng lượng cho nhu cầu sử dụng của quốc gia, đặc biệt là trong thời gian 50-100 năm nữa.

Tuy vậy, dù ủng hộ thị trường hóa giá năng lượng, cụ thể là giá điện sẽ đi theo các yếu tố thị trường, nhưng các hộ tiêu thụ điện cũng kỳ vọng một cơ chế minh bạch trong việc tăng, giảm giá điện cũng như chế tài phạt mạnh tay đối với nhà cung ứng điện để không rơi vào cảnh phải mua điện giá cao mà vẫn không đáp ứng được nhu cầu. Theo ông Hoàng Quốc Vượng, Thứ trưởng Bộ Công Thương, ba yếu tố cơ bản quyết định tới việc tính toán giá điện là tỷ giá, giá nhiên liệu và cơ cấu nguồn phát. Tuy nhiên, trong khi dễ dàng xác định tỷ giá và giá nhiên liệu thì tính toán, cân đối cơ cấu nguồn phát lại không hề dễ dàng. Chẳng hạn, thủy điện hiện chiếm khoảng 35% cơ cấu nguồn phát. Nhưng nguồn này lại phụ thuộc lớn vào yếu tố thời tiết. Chỉ cần hạn hán kéo dài xảy ra là tỷ lệ này sẽ giảm mạnh. 

Ông Đinh Quang Tri, Phó tổng giám đốc EVN thừa nhận, năm nào 6 tháng đầu tình hình tài chính của EVN cũng khó khăn. Đây cũng là thời điểm căng thẳng của mùa khô, khi nước chưa về, nhu cầu điện tăng cao và ngành điện phải căng ra để đáp ứng đủ điện. Trong thời gian này, việc huy động các nhà máy điện than, điện khí, điện dầu sẽ ở mức cao và có thể khiến tình hình tài chính của EVN căng thẳng. Tuy nhiên, khi mùa mưa lũ về, chỉ cần vài trận lũ, tích nước được đầy hồ, EVN đã có thể phủ lỗ và chuyển sang lãi lớn. Thậm chí sẽ tiết giảm việc huy động điện từ các nguồn khác để giảm chi phí.

Chính vì vậy, minh bạch cơ chế điều hành giá điện theo thị trường không chỉ là yêu cầu của các hộ tiêu thụ điện mà còn là nhu cầu của các nhà sản xuất điện ngoài EVN, khi mà hiện tại chỉ có một mình EVN là người mua.

diễn đàn doanh nghiệp