Thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc phát sinh trường hợp các bên đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng tại thời điểm đặt cọc, thửa đất đó đang thế chấp tại ngân hàng. Vậy trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc vô hiệu hay vẫn có hiệu lực pháp luật?
Trong thực tiễn xét xử hiện nay vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Quan điểm thứ nhất cho rằng, trong trường hợp các bên đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng tại thời điểm đặt cọc, thửa đất đó đang thế chấp tại ngân hàng thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu.
Chẳng hạn theo Bản án số 456/2017/DS-ST ngày 27/9/2017 của TAND quận Thủ Đức, TP.HCM về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà: “Ngày 27/11/2016 khi bà Chu Thị Hằng N [bà N]và ông Trần Văn L [ông L] ký hợp đồng đặt cọc về việc mua bán căn nhà số M đường T, khu phố S, phường B, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh [căn nhà số M] thì căn nhà này đang được ông Trần Văn L và bà Nguyễn Thị H [bà H] thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần B - chi nhánh T [Ngân hàng B]. Tại thời điểm đặt cọc, Ngân hàng B không nhận được thông báo nào của ông L, bà H về việc nhận đặt cọc mua bán căn nhà trên. Theo quy định tại khoản 4 Điều 348[1] và khoản 4 Điều 349 BLDS 2005[2] [Bộ luật Dân sự có hiệu lực thi hành tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng đặt cọc] thì ông L và bà H không có quyền bán căn nhà số M cho người khác khi chưa được bên nhận thế chấp là Ngân hàng B đồng ý. Do đó, ngày 27/11/2016 bà N và ông L ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn nhà số M mà không có sự đồng ý của Ngân hàng B là vi phạm pháp luật. Theo quy định tại Điều 122, Điều 128 và Điều 137[3] BLDS 2005 có cơ sở xác định hợp đồng đặt cọc mua bán căn nhà số M giữa bà N và ông L vào ngày 27/11/2016 là vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức là ông L trả lại cho bà N 40.000.000 [bốn mươi triệu] đồng. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tương tự, theo Bản án số 03/2022/DS-PT ngày 24/01/2022 của TAND tỉnh Thừa Thiên Huế về tranh chấp hợp đồng đặt cọc: “Tại thời điểm bà A và bà M ký kết hợp đồng đặt cọc, tài sản nhà, đất tọa lạc tại 01/410 đường C1, phường P, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Q để đảm bảo cho khoản vay tín dụng bà Trần Thị Nguyên P và bà Đoàn Thị M [theo Thông báo nợ quá hạn số: 200/2020/TB.VIB tính đến ngày 09/12/2020 là 768.880.000 đồng, theo Thông báo nợ quá hạn và xử lý tài sản của Ngân hàng xác định tổng dư nợ hiện tại đến ngày 15/3/2021 của bà M, chị P là 764.290.000 đồng]. Tại Điều 4 Hợp đồng đặt cọc có ghi chú “Bên B hỗ trợ cho Bên A số tiền xóa thế chấp ngân hàng”. Như vậy tại thời điểm giao dịch, phía bên mua [bà A] đã biết được tình trạng pháp lý của nhà, đất đang được thế chấp tại Ngân hàng. Như vậy, việc ký kết Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nêu trên cho bà Hoàng Thị Kim A khi chưa được sự đồng ý của Ngân hàng là không đúng, vi phạm quy định tại khoản 8 Điều 320 BLDS 2015[4]".
Như vậy, quan điểm này dựa trên quy định của BLDS về việc bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp.
Hợp đồng không bị vô hiệu
Quan điểm thứ hai cho rằng, hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu trong trường hợp thửa đất mà các bên dự định chuyển nhượng cho nhau đang thế chấp tại ngân hàng.
Ví dụ: “Tại thời điểm các bên ký kết Giấy giao nhận tiền đặt cọc vào ngày 02/8/2019, ông M, bà S đang thế chấp quyền sử dụng thửa đất số Lô B2, tờ bản đồ số 321/2002-ĐC tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh T. Tuy nhiên, việc thế chấp này cũng không ảnh hưởng gì đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc”.
Tương tự, theo một bản án khác: “Điều 3 về thời hạn đặt cọc – thanh toán của hợp đồng đặt cọc ngày 27/3/2021 giữa ông Nguyễn Văn Đ [ông Đ] và bà Trần Thị Thanh V [bà V] quy định như sau: “Thời hạn đặt cọc là 90 ngày, kể từ ngày 27/3/2021 đến hết ngày 27/6/2021. Bên A nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A”. Căn cứ vào quy định trên thì trong quãng thời gian từ ngày 27/3/2021 đến hết ngày 27/6/2021, nếu các thửa đất số 505, 506 nói trên không còn là tài sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín [Ngân hàng TT], thì việc chuyển nhượng các thửa đất này từ vợ chồng ông Đ sang bà V có thể thực hiện được. Mà việc các thửa đất số 505, 506 nói trên không còn là tài sản thế chấp tại Ngân hàng xảy ra trong trường hợp vợ chồng ông Đ trả hết nợ cho Ngân hàng TT và điều này là hoàn toàn có thể thực hiện được. Do đó việc hai bên là ông Đ và bà V ký hợp đồng đặt cọc để cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất số 505, 506 nói trên từ vợ chồng ông Đ sang cho bà V là hợp pháp, không vi phạm điều cấm của luật. Việc án sơ thẩm cho rằng các thửa đất số 505, 506 đang là tài sản thế chấp tại Ngân hàng TT nên hai bên không được quyền ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quãng thời gian từ ngày 27/3/2021 đến hết ngày 27/6/2021, từ đó xác định đây là hợp đồng vô hiệu là không đúng. Do đó, Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên trong vụ án này là hợp đồng có hiệu lực pháp luật”.
Căn cứ xác định hợp đồng không vô hiệu
Th.S NGUYỄN THỊ VÂN ANH [Đại học Luật Huế] - đồng ý với quan điểm thứ hai là hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này không bị vô hiệu vì các lý do sau:
1. Mục đích của đặt cọc là để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tại thời điểm này các bên chỉ mới đặt cọc chứ chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó trong thời gian đặt cọc các bên có nghĩa vụ thực hiện xong các nội dung như đã thỏa thuận để đủ điều kiện giao kết hợp đồng [như trả tiền ngân hàng để xóa thế chấp, bảo đảm thửa đất đủ điều kiện]. Do đó, việc thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
2. Đối tượng của đặt cọc là khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc chứ không phải quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng.
Các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nên việc viện dẫn quy định bên thế chấp không được mua bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp trong trường hợp này là không thuyết phục. Pháp luật cũng không hề có bất kì quy định nào không cho phép ký hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này.
3. Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Quan điểm này cũng thể hiện rõ tại khoản 2 Điều 407 BLDS năm 2015. Theo đó, sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thực tiễn cho thấy vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau trong việc xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong trường hợp bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc cần được xác định là một hợp đồng độc lập với giao dịch mà nó bảo đảm [hợp đồng chuyển nhượng]. Do đó, việc quyền sử dụng đất không đủ điều kiện chuyển nhượng không thể là nguyên nhân làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu./.
[1] Khoản 4 Điều 348 BLDS 2005: "Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này."
[2] Khoản 4 Điều 349 BLDS 2005: "Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý."
[3] Điều 122 BLDS 2005: "Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."
Điều 128 BLDS 2005: "Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng."
Điều 137 BLDS 2005: "Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."
[4] Khoản 8 Điều 320 BLDS 2015: "Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này."
Khoản 4 Điều 321 BLDS 2015: "Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận."
Khoản 5 Điều 321 BLDS 2015: "Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp."
Xem thêm bài viết: Cần có quy định cụ thể về hợp đồng đặt cọc - ThS. PHAN MINH TOẢN [Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội]
Pháp luật không cấm việc chuyển nhượng quyền sử đụng đất khi đang thế chấp tại Ngân hàng - Th.S PHAN MINH TOẢN [Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội]
Hợp đồng đặt cọc phải xác định điều kiện không bị bên thế chấp từ chối - Công chứng viên PHẠM THU HẰNG
Hợp đồng đặt cọc mua đất có hiệu lực khi nào?
Theo đó, nếu hợp đồng đặt cọc được công chứng, chứng thực, thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực. Nếu không có công chứng, chứng thực thì sẽ có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết [Điều 22].
Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu khi nào?
Chiếu theo quy định này thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau: [1] Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội [quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015]. [2] Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do giả tạo [quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015].
Hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu khi nào?
Theo khoản 1 Điều 117, Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp mua bán đất thuộc một trong các trường hợp sau đây sẽ bị coi là vô hiệu: - Một trong các bên ký kết hợp đồng không có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự. - Một trong các bên ký kết hợp đồng không trên cơ sở tự nguyện [bị ép buộc].
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì chịu hậu quả như thế nào?
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.