Quy trình pháp lý đầu tư phát triển dự An nhà ở thương mại

Dự án bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất. Để phát triển một dự án bất động sản, nhìn chung các nhà đầu tư dự án bất động sản đều xây dựng một quy trình phát triển dự án nhằm thỏa mãn các quy định về pháp lý và mục tiêu hiệu quả kinh doanh.

Tùy vào tính chất của từng loại dự án bất động sản mà quy trình có thể thay đổi phù hợp, tuy nhiên trên góc độ thủ tục pháp lý của dự án thì quá trình phát triển một dự án bất động sản thường bao gồm các bước theo trình tự sau:

Bảng 1: Trình tự phát triển một dự án bất động sản

Toàn bộ quy trình phát triển một dự án BĐS được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp lý có liên quan. Các dự án nhà ở thương mại thường mất một khoảng thời gian dài để có thể đưa sản phẩm ra thị trường, trong đó mất khoảng hai đến ba năm để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng; khoảng một đến hai năm để thực hiện các thủ tục đầu tư như chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quyết định công nhận chủ đầu tư; hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và mất khoảng hai đến ba năm để triển khai xây dựng các công trình trong dự án. Với quy trình này thì việc công nhận chủ đầu tư dự án là một giai đoạn vô cùng quan trọng và được bắt đầu từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án hay chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là một trong những vướng mắc rất lớn và cũng là nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường bất động sản hiện nay.

Với quy định của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, tùy từng trường hợp cụ thể mà việc lựa chọn chủ đầu tư sẽ được thực hiện bằng các hình thức khác nhau [Hình 1 – theo quy định luật đất đai hoặc quy định luật nhà ở]. Với quan điểm hướng đến hoàn thiện quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, dựa trên ý kiến của các sở ngành và đơn vị dự Hội nghị “Gặp gỡ và trao đổi giữa lãnh đạo chính quyền thành phố với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” tổ chức ngày 22/02/2020, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã báo cáo và kiến nghị UBND thành phố thống nhất quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư nhằm tăng cường tính minh bạch của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp

Khi nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, việc lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư được giao Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp cùng Tổ chuyên gia [do Sở Kế hoạch và Đầu tư làm Tổ trưởng, thành viên gồm các sở, ngành, quận huyện có liên quan] xem xét, thẩm định hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định và thẩm quyền được giao trong Luật Đầu tư và các Nghị định hướng dẫn thi hành. Sau khi có quyết định chủ trương đầu tư, nhà đầu tư [theo Luật Đầu tư] lập hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình, giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Ủy ban nhân dân quận/huyện [theo thẩm quyền] tham mưu và tổ chức thực hiện theo quy định.

Bảng 2: Quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp

Nguồn: Công văn 2363/SXD-PTĐT của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp

Như vậy, theo Công văn 2363/SXD-PTĐT của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh thì trong cả hai trường hợp, việc công nhận chủ đầu tư chỉ có thể được thực hiện sau khi đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhưng trên thực tế thì có nhiều dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố có nguồn gốc đất do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đã có văn bản công nhận chủ đầu tư của UBND Thành phố nhưng chưa thực hiện thủ tục thu hồi, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định [theo Danh mục Nhà ở thương mại có nguồn gốc đất do đền bù đất nông nghiệp hoặc sử dụng đất chuyên dùng – Ban hành kèm theo Công văn 1225/UBND-ĐT ngày 04 tháng 4 năm 2020 của UBND thành phố]. Đây là một vướng mắc lớn về pháp lý thể hiện sự lúng túng của những đối tượng có liên quan đến dự án, gây đọng vốn và giảm hiệu quả kinh doanh của các chủ đầu tư khi phải tạm dừng dự án để thực hiện rà soát lại về thủ tục pháp lý liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư theo đúng quy định.

Một dự án đầu tư phát triển bất động sản nói chung bao giờ cũng bị ràng buộc bởi những rào cản pháp lý hết sức phức tạp và việc đầu tư phát triển dự án xây dựng nhà ở thương mại nói riêng cũng không phải là ngoại lệ. Do vậy, những hiểu biết về một quy trình pháp lý minh bạch với đầy đủ các thủ tục được dẫn dắt theo một trình tự rõ ràng dành cho việc đầu tư phát triển một dự án xây dựng nhà ở thương mại luôn là một nhu cầu đòi hỏi chính đáng và thiết thực đối với tất cả các nhà đầu tư đã, đang và sẽ tham gia vào các hoạt động có liên quan đến lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản nhà ở thương mại hiện nay.Có một thực tế rằng, quy trình pháp lý dành cho đối tượng nhà ở thương mại nó không nằm gọn trong bất kỳ một văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể nào mà nó là một sự tổng hợp của hàng loạt các văn bản pháp luật đan xen, chồng chéo nhau để cùng điều chỉnh cho một dự án xây dựng nhà ở thương mại mà phải kể đến là: Pháp luật về đầu tư; pháp luật về doanh nghiệp; pháp luật về nhà ở; pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về kiến trúc, pháp luật về bảo vệ môi trường, pháp luật về đấu giá, pháp luật về đấu thầu; pháp luật về kinh doanh bất động sản; pháp luật về thuế, pháp luật về bảo hiểm; pháp luật về lao động, pháp luật về dân sự, pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng v,

Có những quy định còn thiếu hoặc đã có nhưng không rõ ràng, còn mầu thuẫn do luật này đá luật kia đã tạo nên những sự chồng chéo, khó hiểu về sự chuyển tiếp và kết nối giữa các thủ tục lại với nhau theo một trình tự khoa học, hợp lý nhằm hướng đến một quy trình pháp lý thống nhất, khép kín. Chính những kẽ hở bất cập này đã thực sự gây khó khăn cho các nhà đầu tư phát triển dự án xây dựng nhà ở thương mại cảm thấy vô cùng bất an, lúng túng trong việc nên hiểu thế nào cho đúng để trong quá trình tổ chức triển khai thực hiện dự án kiểm soát được các mục tiêu và hiệu quả kinh tế đã đề ra, cũng như việc giảm thiểu được nhiều rủi ro nhất.

Giá sản phẩm trên Tiki đã bao gồm thuế theo luật hiện hành. Bên cạnh đó, tuỳ vào loại sản phẩm, hình thức và địa chỉ giao hàng mà có thể phát sinh thêm chi phí khác như phí vận chuyển, phụ phí hàng cồng kềnh, thuế nhập khẩu [đối với đơn hàng giao từ nước ngoài có giá trị trên 1 triệu đồng].....

Trụ sở chính: Tòa nhà Viettel, Số 285, đường Cách Mạng Tháng 8, phường 12, quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh

Tiki nhận đặt hàng trực tuyến và giao hàng tận nơi, chưa hỗ trợ mua và nhận hàng trực tiếp tại văn phòng hoặc trung tâm xử lý đơn hàng

Giấy chứng nhận Đăng ký Kinh doanh số 0309532909 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày 06/01/2010 và sửa đổi lần thứ 23 ngày 14/02/2022

© 2022 - Bản quyền của Công ty TNHH Ti Ki