1PHẦN 1: MỞ ĐẦUĐất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh tế - văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng. Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất kỳ tư liệu sản xuất nào, nó vừa cung cấp nguồn nước, dự trữ nguyên vật liệu khoáng sản, là không gian của sự sống, bảo tồn sự sống.Đất đai giữ vai trò hết sức quan trọng trong đời sống và trong sản xuất, nó là nền tảng cho mọi hoạt động sản xuất của con người. Từ đất con người có cái để ăn, có nhà để ở, có không gian để làm việc, sản xuất và các điều kiện để nghỉ ngơi. Chính vì vậy chúng ta nhận định rằng: Đất đai là tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại, là vốn sống của con người. Đất đai có ý nghĩa quan trọng như vậy nên việc định giá đất rất quan trọng, nó ảnh hưởng tới những quyết định của Chính phủ về đất đai, cũng như quyết định của nhà đầu tư,của người dân.Hiện nay trên thế giới có nhiều phương pháp định giá đất, nhưng phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng nhiều nhất trên tất cả các nước. Do đó nhóm The Wind xin trình bày về: “Phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất ở Việt Nam và một số nước trong khu vực”PHẦN 2: NỘI DUNGA. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾPI. Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp1. Các khái niệm liên quana. Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường b. Thửa đất tương tự là thửa đất cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng [gần giống] với thửa đất cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng… c. Thửa đất so sánh là thửa đất tương tự với thửa đất cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá. d.Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch [điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…] và các yếu tố khác có liên quan [đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo]… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản. e. Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu [quyền sử dụng - đối với đất] cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận.2 2. Định nghĩa về phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.3. Nguyên lý cơ bản Theo lý luận kinh tế học thì hàng hoá có cùng công dụng trong một thị trường thì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị trường. Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thay thế. Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì sẽ có những phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định giá. Sơ đồ về nguyên lý so sánh trực tiếpDo tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế khó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau. Nhưng trong cùng một thị trường, đối với người mua, thì hành vi phải chi ra một giá tương 3đương với vật dùng so sánh, để mua vào một vật thay thế tương quan thoả mãn được yêu cầu là có thể chấp nhận được, còn đối với người bán, khi tiến hành giao dịch đất đai, mọi người bán hiểu biết đều căn cứ vào nguyên tắc thay thế để so sánh đầy đủ thửa đất chờ giao dịch của mình với giá cả đất đai tương tự đã giao dịch trên thị trường, sau đó mới quyết định hành vi của mình. Hai bên mua bán đều căn cứ vào sự so sánh giá cả đất đai, theo quan hệ thay thế đó làm cho giá cả hướng về sự thống nhất ở một mức độ nhất định.Như vậy khi tiến hành định giá đối với đất đai, có thể sử dụng giá cả của thửa đất đã được trao đổi thực tế, có tính thay thế cùng loại với thửa đất chờ định giá để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá4. Công thức cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếpQuá trình so sánh trực tiếp trên có thể biểu hiện bằng công thức:PD = PB x A x B x D x ETrong đó: PB là giá cả thửa đất của mẫu so sánh Chỉ số tình huống bình thường A = Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánhChỉ số giá đất tại kỳ định giá của thửa đất chờ định giáB = Chỉ số giá đất tại kỳ giao dịch của thửa đất mẫu so sánhChỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất chờ định giáD = Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất mẫu so sánhChỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giáE = Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh4Công thức trên cũng có thể biểu thị bằng công thức sau: Giá thửa đất chờ định giá= giá thửa đất mẫu để so sánh x 100/[ ] x 100/[ ] x 100/[ ] x 100/[ ] Khoản đầu tiên trong công thức có tử số 100, thể hiện chỉ số tình huống phải xác định khi mẫu giao dịch so sánh phát sinh trong tình hình mua bán bình thường hoặc chỉ số tình huống định giá của thửa đất chờ định giá là 100%; khoản thứ hai có tử số 100, thể hiện chỉ số giá cả của ngày định giá xác định với chỉ số giá cả của các mua bán là 100; Tử số của khoản thứ 3 và thứ 4 là 100, thể hiện chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh phải xác định bằng cách so sánh, khi chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá là 100%.5. Đặc điểm và điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếpĐặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp[a] Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận. Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế, dễ được tiếp nhận.[b] Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất. Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá.[c] Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện.[d] Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng vận dụng thực tế. Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục về tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác.5[e] Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, xác định một cách chính xác giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở để nâng cao độ chính xác khi xác định giá đất đai.Điều kiện sử dụng phương pháp so sánh trực tiếpSử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phải dựa trên điều kiện cơ bản là một thị trường đất đai phát triển lành mạnh, và nắm được đầy đủ thông tin của các mẫu giao dịch. Điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp là thị trường đất đai phát triển và tư liệu mẫu giao dịch phong phú. Do vậy phương pháp so sánh chỉ phù hợp để sử dụng đối với những vùng có một lượng lớn các mẫu giao dịch, và các mẫu giao dịch phải có tính tương quan và có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá, đối với những vùng mà số lượng mẫu giao dịch ít hoặc không có mẫu giao dịch thì không thể sử dụng phương pháp này.Những điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp như sau:[a] Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh khi xác định giá đất. Thông thường số lượng mẫu giao dịch có từ 10 trở lên là điều kiện lý tưởng để so sánh, trong đó có 3 mẫu là cơ bản nhất [lý tưởng nhất], mới có thể thoả mãn được yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất. Nếu lượng mẫu giao dịch quá ít [ít hơn10], có thể tạo ra tình trạng không khách quan trong quá trình so sánh xác định giá đất.[b] Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan và có khả năng thay thế với đất đai chờ định giá. Sự đầy đủ về tư liệu mẫu giao dịch thị trường đương nhiên là rất quan trọng, những thông tin đó còn phải có tính tương quan với đất đai chờ định giá, mà mức độ tương quan càng lớn thì kết quả xác định giá đất so sánh cũng sẽ càng tốt, trong số thông tin của 10mẫu giao dịch phải có, thì thông tin của 3 mẫu giao dịch cơ bản phải có khả năng thay thế lớn nhất.[c] Độ tin cậy của tài liệu. Độ tin cậy của thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm cho việc nâng cao độ chính xác của phương pháp so sánh khi xác định giá đất, cho nên thứ nhất là phải bảo đảm độ tin cậy về nguồn gốc của tài liệu; thứ hai là phải tiến hành hiệu chỉnh đối với mẫu giao dịch về 6tình hình giao dịch, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt và thời gian giao dịch, từ đó mới bảo đảm được độ tin cậy và tính phù hợp của tài liệu.[d] Tính hợp pháp. Khi dùng phương pháp so sánh để xác định giá đất giá đất, không những phải loại trừ những thông tin giao dịch thị trường đất đai không hợp lý, mà còn phải chú ý nghiên cứu những quy định pháp luật có liên quan, như quy hoạch đô thị về mục đích sử dụng đất, tính hạn chế của suất dung tích tất yếu sẽ dẫn đến sự biến động giá đất giao dịch, tạo ra sự chênh lệch rõ ràng về giá đất. Cho nên khi dùng phương pháp so sánh để tính giá phải lựa chọn những thông tin mẫu giao dịch tương tự với những quy định pháp luật của đất đai chờ định giá để làm căn cứ phân tích, so sánh.6. Phạm vi ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếpPhương pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định giá cả và tiền thuê của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai như mua bán, cho thuê, thế chấp Đối với việc xác định giá đất giá của các loại giao dịch, chỉ cần có thông tin của mẫu giao dịch phù hợp, có quan hệ thay thế, có thể thông qua hiệu chỉnh so sánh để xác định giá cả bất động sản hay đất đai chờ định giá của hình thức tương ứng.a. Xác định giá cả của đất đaiKhi dùng phương pháp này, trước hết phải lựa chọn mẫu giao dịch đất đai cùng mục đích sử dụng, những nhân tố cần phải xem xét khi hiệu chỉnh cũng chủ yếu là những nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai. Tiến hành hiệu chỉnh so sánh như vậy mới có thể xác định giá đất của thửa đất chờ định giá một cách chuẩn xác.Phương pháp này đã được trình bày chi tiết ở phần trên. Nhưng điều đáng chú ý là vấn đề đối tượng cần xác định giá là giá cả đất đai, mà trên đất còn tồn tại nhiều công trình, do vậy trong quá trình xác định giá đất có thể tính ra giá cả của các công trình và ảnh hưởng của sự tồn tại các công trình đối với hiệu quả sử dụng đất, và có thể lấy tổng giá trừ đi mà không ảnh hưởng đối với việc xác định giá đất.b. Xác định giá của các công trình trên đất7Cũng như trên, khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trước tiên phải chọn mẫu giao dịch cùng loại hình, rồi dùng tính toán hiệu chỉnh để xác định giá của các công trình trên đất chờ định giá. Nhưng vì đối tượng xác định giá đất là công trình, cho nên đối với các nhân tố hiệu chỉnh so sánh, ngoài việc phải xem xét những nhân tố thông thường ra, còn phải gia tăng phản ảnh những nhân tố về đặc tính của công trình, như diện tích tài sản , kết cấu, nguyên liệu, trang trí, tình trạng thiết bị, màu sắc và điều kiện sử dụng để thuận tiện cho việc xác định giá đất chính xác mức giá cả của các công trình.c. Xác định giá cả đất đai và các công trìnhPhương pháp xác định giá đất về cơ bản là giống với phần trên, chỉ là khi tiến hành phân tích so sánh phải chú ý đến vấn đề thuộc quyền của đất đai và các công trình, vì sự khác biệt về quan hệ quyền lợi cụ thể cũng sẽ ảnh hưởng đến mức giá cả tổng thể.d. Xác định tiền thuêXác định tiền thuê bằng phương pháp so sánh trực tiếp là một loại phương pháp dùng phương pháp so sánh để so sánh đối chiếu thửa đất chờ định giá với mẫu đất cho thuê thực tế có điều kiện tương tự để có được tiền thuê đất chờ định giá. Phương pháp này thích hợp với những trường hợp xác định giá đất tiền thuê theo hợp đồng mới và tiền thuê tiếp tục, là một trong những phương pháp cơ bản để xác định giá đất tiền thuê bất động sản. Phương pháp này thích hợp với vùng đất có thị trường phát triển, có nhiều mẫu cho thuê, mức độ tương quan giữa đất đai chờ định giá với mẫu cho thuê thực tế là phù hợp.II. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp1] Thu thập thông tin giao dịchThu thập thông tin về giao dịch trong thị trường đất đai, là điều kiện tiền đề và cơ sở của việc xác định giá đất giá cả đất đai bằng phương pháp so sánh. Nếu thông tin quá ít, sẽ làm cho kết quả xác định giá đất không đủ chính xác, thậm chí còn có thể làm cho phương pháp so sánh không thể thực hiện được.Nội dung thu thập mẫu giao dịch thường bao gồm, địa điểm của đất đai, mục đích sử dụng, diện tích, hình dáng, điều kiện giao thông trong vùng, 8giá cả giao dịch, ngày giao dịch thành, tình hình cơ bản của hai bên giao dịch, cho đến tình hình thị trường giao dịch Đối với mỗi mẫu giao dịch thu thập được đều phải kiểm tra cẩn thận để đảm bảo độ chính xác của tài liệu.Có nhiều cách để thu thập mẫu giao dịch, thường có:[a]. Tra đọc thông tin giao dịch bất động sản của các cơ quan chính phủ có liên quan; [b]. Tra đọc tin tức giao dịch bất động sản trên báo chí có liên quan;[c]. Điều tra phỏng vấn người làm kinh doanh bất động sản để tìm hiểu các loại thông tin[d]. Bằng những cách khác2] Lựa chọn mẫu giao dịch so sánhLựa chọn mẫu giao dịch so sánh là từ trong rất nhiều mẫu giao dịch thị trường, căn cứ vào các điều kiện của đối tượng phải xác định giá đất cụ thể để chọn ra mẫu có điều kiện phù hợp và tiến hành so sánh. Việc lựa chọn mẫu so sánh có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá đất, nên bước này cũng là công việc cơ bản quan trọng. Khi lựa chọn mẫu giao dịch để tham khảo so sánh, phải đáp ứng với những yêu cầu sau đây:[a] Cùng với mục đích sử dụng với đất đai chờ định giá.Mục đích sử dụng ở đây là nói về phương thức sử dụng cụ thể, ví dụ như đất phi nông nghiệp dùng vào mục đích: nhà làm việc, cửa hàng ăn, cửa hàng bán lẻ, khách sạn, nhà ở, nhà kho [b] Phải giống với hình thức giao dịch của đất đai chờ định giá. Hình thức giao dịch ở đây chủ yếu là nói về các hình thức mua bán, cho thuê, thế chấp, đóng cổ phần [c] Mẫu giao dịch phải là giao dịch bình thường tức là giao dịch phải công khai, bình đẳng và tự nguyện.[d] Đặc điểm khu vực và điều kiện cá biệt của thửa đất phải tương tự với khu vực có đất đai chờ định giá. Vì phương pháp so sánh là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở lý luận nên mẫu giao dịch so sánh được sử dụng phải có khả năng thay thế đối với đất đai chờ định giá. Mẫu giao dịch dùng để thay thế phải trong cùng một khu vực có đặc tính giống với nơi có đất đai chờ định giá, hoặc 9nằm trong cùng một khu vực của vòng cung cầu tương tự, và cả các điều kiện cá biệt của thửa đất cũng là tương tự với nhau.[e] Thời gian giao dịch phải gần với ngày định giá hoặc có thể tiến hành hiệu chỉnh. Thông thường, nếu thị trường tương đối ổn định, hiệu lực của kỳ so sánh có thể kéo dài, nghĩa là có thể chọn những giao dịch của mấy năm trước dùng để so sánh. Nếu thị trường biến đổi tương đối nhanh chóng thì thời kỳ hữu hiệu của mẫu so sánh dài nhất cũng không quá 3 năm3] Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trườngHiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trường là loại trừ một số sai lệch tạo thành bởi một số nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch. Do những tính chất đặc thù của thị trường đất đai, như tính không thể di chuyển của vật giao dịch, tính không hoàn toàn của thị trường giá cả giao dịch là được hình thành theo từng giao dịch riêng biệt, thường dễ bị ảnh hưởng của một số nhân tố đặc thù đương thời mà hình thành nên những sai lệch, không phù hợp để trực tiếp sử dụng làm đối tượng so sánh. Khi giá đất được xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp thì phải tiến hành so sánh phân tích tình huống thị trường.Những nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch rất phức tạp, chủ yếu có thể có mấy loại sau đây:[a] Giao dịch giữa những người có một mối quan hệ lợi ích nhất định. Như những hoạt động giao dịch đất đai giữa những người bạn thân, giữa những công ty có quan hệ lợi ích với nhau, giữa công nhân viên chức với công ty Những giao dịch này thường đều được tiến hành với giá cả thấp hơn giá thị trường, cho nên không phù hợp để trực tiếp dùng nó làm mẫu giao dịch so sánh.[b] Có động cơ đặc biệt khi giao dịch, như cần bán gấp dễ làm cho giá lệch xuống thấp hoặc mua gấp thì giá sẽ lệch lên cao so với giá thị trường.[c] Bên mua hoặc bên bán không hiểu biết tình hình thị trường làm cho giá cả giao dịch cao hơn hoặc thấp hơn so với giá thực trên thị trường.[d] Những tình huống giao dịch đặc thù khác. Hiện nay những thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ dễ dàng trao đổi trên thị trường hơn và giá của nó cũng cao hơn.10Trình tự hiệu chỉnh tình huống giao dịch bao gồm:B1:Loại trừ những mẫu giao dịch không bình thường. Nghĩa là phải loại trừ những mẫu không thuộc về hoặc đã vượt quá phạm vi hiệu chỉnh.B2: Xác định mức độ ảnh hưởng của các loại nhân tố đặc thù đối với giá cả đất đai bình thường, nghĩa là phải phân tích dưới tình huống bình thường các đặc thù đó thì giá cả đất đai có thể phát sinh sai lệch như thế nào. Phương pháp xác định là có thể phân tích tính toán thông tin giao dịch đã có để xác định hệ số hiệu chỉnh, hoặc cũng có thể dựa vào sự tích luỹ kinh nghiệm của định giá để đưa ra tỷ lệ hiệu chỉnh phù hợp.B3: Dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh mẫu giao dịch cụ thể. Công thức tính như sau: Giá mẫu giao dịch sau khi đã hiệu chỉnh tình huống = Giá mẫu giao dịch so sánh x [Chỉ số tình huống thửa đất chờ định giá hoặc tình huống bình thường/ Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh]4] Hiệu chỉnh thời gianNgày giao dịch của mẫu giao dịch với ngày định giá của thửa đất chờ định giá là khác nhau. Thông thường thì ngày giao dịch là phát sinh trước, và ngày định giá là phát sinh sau. Giữa thời gian đó, giá cả đất đai rất có khả năng thay đổi, cho nên cần phải hiệu chỉnh thời gian để giá cả của mẫu so sánh phù hợp với tình hình thị trường thực tế của ngày định giá.Để hiệu chỉnh thời gian, phải phân tích tính toán sự biến động của chỉ số giá đất, để hiệu đính giá cả giao dịch thành giá cả ngày định giá. Công thức tính toán như sau:Giá cả mẫu giao dịch đã hiệu chỉnh ngày định giá= giá mẫu giao dịch x [Chỉ số giá cả của ngày định giá/ Chỉ số giá cả ngày giao dịch] Ngoài việc dùng chỉ số giá cả để tiến hành hiệu chỉnh thời gian như nói ở trên, còn có thể thông qua thu thập khối lượng lớn thông tin mẫu giao dịch, phân tích quy luật biến động của giá đất và thời gian để tính ra chỉ số biến động của giá đất mà tiến hành hiệu chỉnh thời gian đối với mẫu giao dịch. Như có thể xây dựng tương quan giữa giá đất và thời gian, tính ra hệ số tương quan rồi dùng chỉ số đó để hiệu chỉnh mẫu giao dịch.5] Hiệu chỉnh nhân tố khu vực11Nhân tố khu vực là đặc tính khu vực được tạo ra bởi sự kết hợp của điều kiện tự nhiên với các nhân tố xã hội, kinh tế, hành chính trong khu vực, và là nhân tố ảnh hưởng đến giá cả của đất đai. Nội dung chủ yếu của nhân tố khu vực gồm sự phát triển của khu vực, tình trạng giao thông, cơ sở hạ tầng, môi trường của khu vực.Sự phát triển của khu vực là quy mô phát triển dịch vụ thương nghiệp và sự ảnh hưởng của nó đối với việc sử dụng đất. Thường thì quy mô phát triển của dịch vụ thương nghiệp càng cao thì hiệu quả tích tụ của sử dụng đất đai càng cao, đồng thời khoảng cách đến trung tâm dịch vụ thương mại tăng thì hiệu quả sử dụng đất có xu thế giảm dần.Tình trạng giao thông là mức độ thuận tiện của khu vực với bên ngoài bao gồm tình trạng đường xá, khoảng cách đến nhà ga, bến tầu Tình trạng giao thông tốt thì giá đất cao, cho nên điều kiện giao thông tốt hay xấu ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất cao hay thấp.Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đó là tình trạng về cấp thoát nước, cấp điện, thông tin, trường tiểu học, rạp chiếu phim, bệnh viện trong khu vực có đồng bộ hay không, điều này rất có ý nghĩa khi xác định giá đất phục vụ mục đích để ở.Môi trường chủ yếu là mức độ tốt xấu của môi trường trong khu vực, cây xanh của môi trường, mức độ tươi đẹp cũng là những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng đất.Thông qua việc hiệu chỉnh đối với nhân tố khu vực, có thể loại trừ sự sai lệch về giá cả giữa mẫu giao dịch với thửa đất chờ định giá gây ra bởi sự khác nhau về đặc tính khu vực. Cho nên, hiệu chỉnh nhân tố khu vực là một hiệu chỉnh cơ bản trong những điểm khó và trọng điểm của phương pháp so sánh trực tiếp.Hiệu chỉnh nhân tố khu vực trong phương pháp so sánh trực tiếp bao gồm các bước sau đây:B1: Xác định phần tử so sánh. Là căn cứ vào đối tượng xác định giá đất cụ thể dể lựa chọn nội dung các phần tử so sánh trong nhân tố khu vực được xác định. Có thể tham khảo bảng điều tra 4.1 về các khoản mục phần tử so sánh.12B2: Tìm các hệ số hiệu chỉnh của các phần tử so sánh .Đối với việc hiệu chỉnh so sánh của nhân tố khu vực, sau khi đã xác định được khoản mục phần tử so sánh, phải chuyển điều kiện của các phần tử thành chỉ số định lượng có thể so sánh. Nói chung, phương pháp xác định chỉ số định lượng của các phần tử so sánh có mấy loại sau đây:- Dùng cự ly làm thước đo để so sánh. Như so sánh các cự ly đến trung tâm dịch vụ thương nghiệp, cự ly đến một đầu mối giao thông công cộng nào đó Căn cứ vào cự ly để so sánh. - Dùng số điểm ảnh hưởng tính được bằng công thức số học hoặc công thức kinh nghiệm làm thước đo để so sánh. Nghĩa là dùng một công thức nhất định tính toán ra số điểm ảnh hưởng của nhân tố, rồi lấy điểm số làm căn cứ để so sánh.Về phương thức so sánh của các phần tử trong nhân tố, có thể dùng phương pháp so sánh trực tiếp, cũng có thể dùng phương pháp so sánh gián tiếp. Phương pháp so sánh trực tiếp là trực tiếp đánh giá sự khác biệt của thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh, xác định hệ số hiệu chỉnh so sánh. Như có thể lấy chỉ số điều kiện một phần tử nào đó của thửa đất chờ định giá làm cơ số [100%], đem so sánh với chỉ số điều kiện phần tử đó của thửa đất mẫu giao dịch, nếu phần tử đó tốt hơn của thửa đất chờ định giá, thì chỉ số điều kiện phần tử đó của mẫu so sánh lớn hơn 100%, nếu phần tử kém hơn đất chờ định giá thì chỉ số điều kiện phần tử đó của mẫu so sánh nhỏ hơn 100%. Phương pháp so sánh gián tiếp, là phương pháp thông qua so sánh đất tiêu chuẩn [thửa đất] với thửa đất chờ định giá và thửa đất mẫu so sánh để lập nên quan hệ so sánh giữa thửa đất chờ định giá với mẫu đất so sánh. Như có thể lấy chỉ số điều kiện một phần tử của thửa đất tiêu chuẩn làm cơ số - 100%, đồng thời xác định giá đất giá trị chỉ số điều kiện của các phần tử thửa đất chờ định giá và thửa đất mẫu giao dịch, rồi thông qua thửa đất tiêu chuẩn mà xây dựng quan hệ so sánh giữa thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh.- Trên cơ sở phân tích quan hệ tương quan giữa giá đất với các phần tử ảnh hưởng, tổng kết thành tiêu chuẩn lượng hoá và quy luật của các điều kiện phần tử, khi định giá cụ thể, căn cứ vào điều kiện chỉ tiêu các phần tử 13đối chiếu với quy luật và tiêu chuẩn nói trên, và dựa vào kinh nghiệm của người định giá để xác định chỉ số điều kiện của các nhân tố và hệ sốhiệu chỉnh.B3: Dùng hệ số hiệu chỉnh nhân tố khu vực tính toán được để tiến hành hiệu chỉnh nhân tố khu vực.Công thức tính toán như sau:Giá cả mẫu so sánh sau khi hiệu chỉnh nhân tố khu vực = Giá cả mẫu giao dịch so sánh x [chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất chờ định giá / chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất mẫu so sánh]6] Hiệu chỉnh nhân tố cá biệtNhân tố cá biệt là những nhân tố cấu thành đặc tính cá biệt của thửa đất [điều kiện thửa đất] và sản sinh ảnh hưởng đối với giá cả. Nội dung của việc so sánh nhân tố cá biệt chủ yếu có diện tích, hình dáng đất đai [thửa đất], địa hình, địa chất, chiều sâu của thửa đất so với mặt đường, vị trí mặt đường Diện tích thửa đất ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất đai. Với những mục đích sử dụng khác nhau, thường đều có yêu cầu về diện tích phù hợp nhất, diện tích quá nhỏ thì không thuận lợi cho việc sử dụng; diện tích quá lớn lại sẽ ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng. Vì vậy diện tích có phù hợp hay không là tiêu chí quan trọng để phân tích hiệu quả sử dụng đất.Hình dáng của thửa đất khác nhau cũng ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai. Trong điều kiện bình thường, thì thửa đất hình chữ nhật hoặc hình vuông là thuận lợi cho việc sử dụng hơn là những thửa đất có hình tam giác hoặc hình bất quy tắc.Điều kiện địa hình, địa chất của thửa đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất, như điều kiện địa hình bằng phẳng địa chất tốt sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất.Hiệu quả sử dụng thửa đất thường có quy luật giảm dần theo chiều sâu giáp mặt đường phố. Trong điều kiện với một chiều rộng nhất định, nếu chiều sâu giáp đường phố càng sâu thì hiệu quả sử dụng đất càng kém, và khi tỷ lệ giữa chiều rộng, chiều sâu đạt được trạng thái phù hợp thì 14hiệu quả sử dụng đất là tốt nhất.Vị trí tiếp giáp mặt đường khác nhau của thửa đất có ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng, nói chung xét từ việc sử dụng cho mục đích thương nghiệp, thửa đất nằm ở góc phố có hiệu quả lớn hơn rất nhiều so với thửa đất giáp mặt phố thông thường, và giữa đất ở góc phố ngã tư với đất ở góc phố ngã ba cũng tồn tại những khác biệt về tiện ích sử dụng.Mục đích hiệu chỉnh nhân tố cá biệt là phải thông qua hiệu chỉnh loại trừ những khác biệt về giá cả giữa thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh do những sai khác về nhân tố cá biệt tạo nên, để thuận lợi cho việc xác định giá đất giá cả của thửa đất chờ định giá.Phương pháp hiệu chỉnh nhân tố cá biệt bao gồm các bước: B1: Xác định nhân tố so sánh;B2: Đánh giá hệ số điều chỉnh so sánh của các nhân tố;B3: Dùng hệ số hiệu chỉnh so sánh để hiệu chỉnh giá đất Trình tự phương pháp và công thức tính toán về cơ bản giống với phương pháp hiệu chỉnh nhân tố khu vực.Do ảnh hưởng của nhân tố khu vực đối với việc sử dụng đất có những đặc điểm riêng nên phương pháp xác định giá đất hệ số hiệu chỉnh so sánh phần tử không hoàn toàn giống với phương pháp xác định giá đất của nhân tố khu vực, ngoài việc có thể dùng kinh nghiệm để cho điểm làm thước đo so sánh ra, còn có thể dùng phương pháp tiến hành phân tích quan hệ tương quan của các phân tử trong nhân tố với giá đất để xác định hệ số ảnh hưởng giá đất của các phần tử cá biệt.7] Hiệu chỉnh số năm sử dụngSố năm sử dụng đất đai là theo thoả thuận trong giao dịch. Số năm sử dụng đất đai dài hay ngắn trực tiếp ảnh hưởng khả năng thu nhập của đất đai. Nếu sau khi xác định được khả năng thu nhập hàng năm của đất đai, thời hạn sử dụng đất đai càng dài, tổng thu nhập đất đai càng nhiều, thì hiệu quả sử dụng đất cũng càng cao, và do đó giá cả đất đai cũng nâng cao. Cho nên, thông qua hiệu chỉnh số năm sử dụng đất, có thể loại trừ những khác biệt về giá cả đất đai do thời hạn sử dụng đất không giống nhau tạo 15nên.[a] Tính toán hệ số hiệu chỉnh năm sử dụng, hệ số hiệu chỉnh niên hạn theo công thức sau đây: 1 − 1 /[1 + r] mK = 1 − 1[1 + r ] n Trong đó: K - Hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để hiệu chỉnh niên kỳ của mẫu so sánh thành niên kỳ sử dụng thửa đất chờ định giá.r - Suất lợi tức hoàn vốn.m - Niên kỳ sử dụng của thửa đất chờ định giá. n - Niên kỳ sử dụng của mẫu so sánh.[b] Dùng hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để tiến hành hiệu chỉnh niên kỳ đối với giá đất mẫu giao dịch, sẽ có:Giá đất sau khi hiệu chỉnh niên kỳ = Giá cả mẫu giao dịch x K8] Hiệu chỉnh suất dung tíchSuất dung tích là tỷ lệ của tổng diện tích xây dựng so với diện tích của cả thửa đất. Trong khu vực đô thị, thì quy hoạch đô thị có những quy định hạn chế nhất định đối với suất dung tích của khu vực đó. Suất dung tích lớn hay nhỏ ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ sử dụng đất cao hay thấp. Nói chung, suất dung tích càng lớn, hiệu quả sử dụng đất sẽ càng cao, từ đó mà giá đất cũng được nâng cao tương ứng, cho nên khi xác định giá đất giá đất phải tiến hành hiệu chỉnh suất dung tích, thông qua hiệu chỉnh suất dung tích, loại trừ được những sai khác về mức giá đất do sự khác nhau về suất dung tích tạo ra.Phương pháp hiệu chỉnh cụ thể của hiệu chỉnh suất dung tích cũng dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh giá đất. Trước tiên phải biết được chỉ tiêu được quy định về suất dung tích, và suất dung tích theo quy hoạch đô thị của khu vực có đất chờ định giá. Sau đó căn cứ vào phân tích tương quan của suất dung tích 16với giá đất, xây dựng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích, cuối cùng dùng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích để hiệu chỉnh giá đất được điều chỉnh.Hiệu chỉnh suất dung tích có thể dùng công thức sau đây để tính toán:Giá cả mẫu giao dịch sau khi hiệu chỉnh suất dung tích = Giá cả thửa đất so sánh x [Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích của thửa đất chờ định giá / Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích của thửa đất mẫu so sánh].9] Xác định cuối cùng giá cả đất đaiMẫu so sánh giao dịch thị trường được xác định qua lựa chọn, sau khi dùng các công thức tương quan để tiến hành hiệu chỉnh tình huống, hiệu chỉnh thời gian, hiệu chỉnh nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt, hiệu chỉnh niên hạn sử dụng, hiệu chỉnh suất dung tích thì sẽ có được giá cả chuẩn so sánh tính thử của đất đai chờ bình xét.Vì trong quá trình dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất, phải lựa chọn nhiều mẫu giao dịch so sánh, nên sau khi thông qua hiệu chỉnh sẽ có nhiều giá chuẩn so sánh tính thử tương ứng, mà giá chuẩn so sánh của thửa đất chờ định giá cuối cùng chỉ có thể là 1, cho nên cần phải tiến hành phân tích so sánh đối với từng giá cả chuẩn so sánh tính thử, để xác định tổng hợp giá chuẩn so sánh hợp lý của thửa đất chờ định giá.Có 2 loại phương pháp cơ bản xác định tổng hợp giá đất để xử lý đối với nhiều giá cả chuẩn so sánh:a. Phương pháp bình quân giản đơn. Trực tiếp lấy trị số bình quân của nhiều giá chuẩn so sánh làm kết quả tổng hợp cuối cùng.b. Lấy số trung gian hoặc số chiếm đa số trong số nhiều giá chuẩn so sánh làm kết quả tổng hợp của giá đất.Trong xác định giá đất thực tế bằng phương pháp so sánh trực tiếp, thì việc xác định giá đất chuẩn so sánh hợp lý cuối cùng là cần phải sau khi căn cứ vào xử lý số học, lại còn phải thêm vào đó sự phán đoán, phân tích theo kinh nghiệm của nhiều mặt mới quyết định được.III. Ví dụ áp dụng Hãy ước tính giá trị của lô đất mục tiêu, biết giá thị trường và diện tích của các lô đất so sánh như sau:17Chỉ Tiêu So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5Diện tích [m2] 145 80 120 78 85Giá bán [Triệu đồng]2.175 1.120 1.860 1.131 1.326Tổng mức điều chỉnh của BĐS mục tiêu so với BĐS so sánh:Thông số so sánh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5Pháp lý 0% 0% 0% 0% 0%Vị trí 1% 3% 0% 1% 1%Diện tích 3% 0% 1% 0% 0%Hình dáng -2% -1% -2% -1% 0%Lợi thế giao thông 0% 5% -1% 0% -1%Lợi thế kinh doanh -2% 3% 0% 4% -1%Tổng mức điều chỉnh 0% 10% -2% 4% -1%Đơn giá 1m2 đất của các BĐS so sánh:Chỉ tiêu So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5Diện tích [m2] 145 80 120 78 85Giá bán[Triệu đồng]2.175 1.120 1.860 1.131 1.326Đơn giá bán [Triệu đồng/ m2]15 14 15,5 14,5 15,6- Giá 1 m2 BĐS so sánh 1 sau khi đã điều chỉnh:15 triệu x 100% = 15 triệu- Giá 1 m2 BĐS so sánh 2 sau khi đã điều chỉnh:14 triệu x [100%+ 10%] = 15,4 triệu- Giá 1 m2 BĐS so sánh 3 sau khi đã điều chỉnh:15,5 triệu x [100% - 2%] = 15,19 triệu- Giá 1 m2 BĐS so sánh 4 sau khi đã điều chỉnh:1814,5 triệu x [100% + 4%]= 15,08 triệu- Giá 1 m2 BĐS so sánh 5 sau khi đã điều chỉnh:15,6 triệu x [100% - 1%] = 15,444 triệuGiá các BĐS so sánh sau khi đã điều chỉnhChỉ tiêu So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5Diện tích [m2]145 80 120 78 85Giá bán[Triệu đồng]2.175 1.120 1.860 1.131 1.326Đơn giá bán [Triệu đồng/m2]15 14 15,5 14,5 15,6Đơn giá SS[Triệu đồng/m2]15 15.4 15.19 15.08 15.444Từ kết quả tính toán trên: - Dự kiến đơn giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m2- Trung bình cộng các kết quả trên: 15,223 triệu/m2Ước tính giá trị tài sản cần định giá như sau: Vậy đơn giá của BĐS là 15,2 triệu đồng/m2. Tổng giá trị của mảnh đất: 80m2 x 15,2 triệu/m2 = 1.216 triệu19B. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐANG ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở MỘT SỐ NƯỚC TRONG KHU VỰC VÀ VIỆT NAMI. Các thông tư, nghị định quy định phương pháp so sánh trực tiếp ở Việt Nam.- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 16/12/2007 của BTC hướng dẫn chi tiết thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP .II. Đặc điểm giống và khác nhau trong trình tự tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp giữa một số nước trong khu vực và Việt Nam.20 Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin• Phân tích- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống [đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất] so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường [bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản] có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.- Thời gian thu thập thông tin:Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá. 21Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất. - Những thông tin cần thu thập:+ Vị trí;+ Hiện trạng sử dụng đất [loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch];+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;+ Môi trường [bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí];+ Các đặc điểm về pháp lý [qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.];+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.- Điều kiện của thông tin:Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.•Kết luậnQua phân tích bước 1[ khảo sát và thu thập thông tin] ở Việt Nam ta thấy bước 1 ở Việt Nam chính là bước 1, 2 ở trong khu vực.Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:22• Phân tíchCăn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.• Kết luậnỞ các bước định giá đất bằng pp so sánh trực tiếp trong khu vực người ta không phân tách ra bước so sánh và phân tích thông tin nhưng thực chất bước này vẫn được tiến hành, bởi vì chỉ khi tiến hành bước khảo sát và thu thập thông tin người ta mới có cơ sở để tiến hành bước 3[ thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt]Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá• Phân tíchThực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá=Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh±Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giáTrong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa 23đất cần định giá [có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm [%] của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền] được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường.Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh [tăng hoặc giảm] mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động [tăng hoặc giảm] giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này. Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê [nếu có]. • Kết luận- Qua phân tích bước 3[ thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá] ở Việt Nam ta thấy bước 3 ở Việt Nam chính là các bước 4[Hiệu chỉnh thời gian], 5[ hiệu chỉnh nhân tố khu vực cá biệt], 6[ hiệu chỉnh niên hạn sử dụng],7[ hiệu chỉnh suất dung tích] ở trong khu vực nhưng không có bước 2[ hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trường] bởi vì điều kiện của thông tin là thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.- Một đặc điểm khác nhau trong bước 3 nữa là về công thức tính:24Về bản chất 2 công thức đều dựa trên các yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất chờ định giá để ước tính giá thị trường của thửa đất cần định giá nhưng hình thức sử dụng là khác nhau.Bước 4: Xác định mức giá cuối cùng của thửa đất• Phân tíchXác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.• Kết luânBước 4[ xác định mức giá cuối cùng của thửa đất] ở Việt Nam là bước 8[ xác định giá cả đất đai] ở một số nước trong khu vực.III. Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp khi áp dụng ở Việt Nam.1.Ưu điểm:- Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật;- Có cơ sở vững chắc để khách hàng, các cơ quan pháp lý công nhận;- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác 2.Nhược điểm:25