- Ngày ban hành:
- {{doc.legalPublishDate | date:'dd/MM/yyyy'}}
- Ngày có hiệu lực:
- {{doc.legalApplyDate | date:'dd/MM/yyyy'}}
- Trạng thái:
- {{doc.documentStatusRecordName}}
- {{doc.documentStatusRecordName}}
- {{doc.documentStatusRecordName}}
- {{doc.documentStatusRecordName}}
- {{doc.documentStatusRecordName}}
Nghị định 02/2022/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 6/1 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó có nhiều nội dung mới tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản. Quy định mới về điều kiện kinh doanh bất động sản theo Nghị định 02 này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/3 tới. Theo Bộ Xây dựng, Nghị định 02 có hiệu lực sẽ thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Tuy nhiên, Nghị định 02 đã bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng nhằm đảm bảo phù hợp với điểm a,khoản 2, Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020.
Như vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản [trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên] phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản [sau đây gọi chung là doanh nghiệp].
Tuy đã bỏ yêu cầu quy định về số vốn pháp định 20 tỷ đồng nhưng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản thì phải công bố thông tin về doanh nghiệp tại sàn giao dịch bất động sản, bao gồm: tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật. Cùng đó là thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản; thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh [nếu có]; thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh...
Thêm một điểm mới được ghi nhận là quy định các doanh nghiệp này chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án cũng vẫn phải đáp ứng điều kiện nêu trên.
Lưu ý, việc xác định vốn chủ sở hữu trong trường hợp này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động [được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề]; trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
Trên thực tế, theo quy định Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có ngành nghề kinh doanh bất động sản khi đăng ký doanh nghiệp. Khi kinh doanh bất động sản cần đảm bảo một số nguyên tắc kinh doanh cho lĩnh vực này. Đó là sự bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này; kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây cũng là những nội dung đáng chú ý được đề cập tại điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020.
Các chuyên gia cho rằng, với quy định mới này sẽ tạo điều kiện thuận lợi để tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản có vốn ít vẫn được phép kinh doanh. Đáng chú ý, tại điểm b khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 cũng sửa đổi quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Như vậy, đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
Những dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định nêu trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải do UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư. Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư./.
Sẽ ban hành 03 Nghị định hướng dẫn Luật sửa đổi Luật DN, Luật Đầu tư [Ảnh minh họa]
Cụ thể, Thủ tướng quyết định ban hành 03 Nghị định hướng dẫn Luật sửa đổi Luật doanh nghiệp, Luật Đầu tư và phân công cơ quan chủ trì soạn thảo như sau:
- Nghị định quy định chi tiết khoản 1 Điều 1 và khoản 1 Điều 5 Luật sửa đổi Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư.
Giao cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì soạn thảo.
- Nghị định quy định chi tiết việc tổ chức quản lý và hoạt động của doanh nghiệp trực tiếp phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc kết hợp kinh tế với quốc phòng, an ninh là doanh nghiệp nhà nước và công ty trách nhiệm hữu hạn do doanh nghiệp nhà nước quy định tại khoản 2 Điều 88 Luật Doanh nghiệp nắm giữ 100% vốn điều lệ [khoản 7 Điều 7 Luật sửa đổi Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư].
Giao cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì soạn thảo.
- Nghị định quy định về điều kiện kinh doanh sản phẩm, dịch vụ an ninh mạng [khoản 5 Điều 3 Luật sửa đổi Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư].
Giao cho Bộ Công An chủ trì soạn thảo.
Ngoài ra, Thủ tướng còn quyết định ban hành các văn bản hướng dẫn Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Cần Thơ, cụ thể:
- Quyết định của Thủ tướng Chính phủ quy định trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ 02 vụ trở lên của Hội đồng nhân dân thành phố Cần Thơ [khoản 3 Điều 4].
- Quyết định của Thủ tướng Chính phủ quy định về phân cấp và trình tự, thủ tục phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng khu chức năng, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung đô thị thuộc thành phố Cần Thơ [Điều 5].
- Quyết định của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết việc thành lập, tổ chức và hoạt động của Trung tâm liên kết, sản xuất, chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp vùng Đồng bằng sông Cửu Long tại thành phố Cần Thơ [Điều 8].
Quyết định 130/QĐ-TTg có hiệu lực từ ngày 25/01/2022.
Diễm My