Giám đốc công ty TNHH MTV cho công ty thuê nhà

Tôi [Nguyễn Văn A] - giám đốc công ty cổ phần ABC, là người đại diện pháp luật. Tôi có 2 căn nhà, có ý định cho công ty thuê 15 năm để làm kinh doanh. 2 căn nhà đó tôi mua hết 100 tỷ. Công ty ABC sau khi thuê nhà sẽ đầu tư sửa chữa cải tạo để kinh doanh.

• Hợp đồng thuê nhà có một bên cho thuê là giám đốc ký tên, bên thuê là công ty cũng do giám đốc ký tên và đóng dấu thì có hợp lệ và được tính vào chi phí được trừ không?
• Để đưa chi phí thuê nhà này vào chi phí hợp lý, hợp lệ của công ty, chúng tôi phải thực hiện theo thủ tục như thế nào?
• Sau 15 năm, công ty trả lại nhà cho tôi và đề nghị tôi thanh toán tiền sửa chữa do công ty đã đầu tư cải tạo trong quá trình thuê, công ty làm như vậy có được không?

​Trả lời: 

Hợp đồng thuê nhà có một bên cho thuê là giám đốc ký tên, bên thuê là công ty cũng do giám đốc ký tên và đóng dấu thì có hợp lệ và được tính vào chi phí được trừ không?

Câu trả lời là được, trong điều kiện tài sản của giám đốc tách biệt tài sản công ty và Hội đồng quản trị [HĐQT] hoặc đại hội đồng cổ đông [ĐHĐCĐ] chấp thuận, cụ thể như sau:

• Tài sản của cá nhân giám đốc công ty tách biệt với tài sản của công ty [Căn cứ điều 76 luật Doanh Nghiệp 2014]
• Hợp đồng, giao dịch phải được Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận nếu được ký giữa công ty và thành viên HĐQT, giám đốc và người liên quan của họ. [Căn cứ điểm b, khoản 1, điều 162 luật Doanh Nghiệp 2014].
• HĐQT chấp thuận các hợp đồng và giao dịch có giá trị < 35% tổng giá trị tài sản của công ty ghi trong báo cáo tài chính gần nhất, hoặc một tỷ lệ khác nhỏ hơn quy định tại Điều lệ công ty. Đại diện công ty ký hợp đồng phải thông báo Thành viên HĐQT, kiểm soát viên về đối tượng liên quan với hợp đồng,giao dịch đó [khoản 2 điều 162 luật Doanh Nghiệp 2014]
• Đại hội đồng cổ đông chấp thuận các hợp đồng và giao dịch khác ngoài các giao dịch thuộc thẩm quyền của HĐQT. HĐQT trình dự thảo hợp đồng hoặc giải trình về nội dung chủ yếu của giao dịch tại cuộc họp ĐHĐCĐ hoặc lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản. Cổ đông có lợi ích liên quan không có quyền biểu quyết, hợp đồng được chấp thuận khi có số cổ đông đại diện 65% tổng cố phiếu biểu quyết còn lại tán thành, trừ trường hợp Điều lệ quy định khác [khoản 3 điều 162 luật Doanh Nghiệp 2014]

• Đối với trường hợp các hợp đồng cho thuê nhà ở được ký kết từ ngày Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 có hiệu lực [từ ngày 01/7/2015] sẽ không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên trong hợp đồng có nhu cầu [Theo văn bản Số: 4528/TCT-PC của Tổng cục Thuế].
• Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà: không bắt buộc phải chuyển khoản vì không có hoá đơn [theo khoản 2, điều 4, thông tư 96]
• Cá nhân cho thuê nhà không cần xuất hoá đơn [Theo khoản 2.5, điều 4, thông tư 96/2015/TT-BTC và Công văn 1834/TCT-TNCN ngưỡng doanh thu chịu thuế cá nhân cho thuê tài sản 2016 của Tổng cục thuế ngày 04/05/2016]

Trường hợp 1: cá nhân cho công ty với mức doanh thu dưới 100 triệu đồng 1 năm thì sẽ không phải nộp thuế môn bài, thuế GTGT và thuế TNCN [theo khoản 7, điều 1, thông tư 119/2014/TT-BTC và nghị định 139/2016/NĐ-CP] 

Trường hợp 2: cá nhân cho công ty thuê nhà với mức doanh thu 100 triệu đồng 1 năm trở lên thì sẽ phải nộp đủ các loại thuế: môn bài, giá trị gia tăng [GTGT], thu nhập cá nhân [TNCN].

Căn cứ khoản 3, điều 4, thông tư 92/2015/TT-BTC thì thuế GTGT, TNCN được tính như sau:

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê nhà. 

Trường hợp công ty trả tiền thuê nhà trước cho cá nhâncho nhiều năm thì Doanh thu tính thuế GTGT và thuế TNCN xác định theo doanh thu trả tiền 1 lần.

​Lưu ý: nếu phát sinh doanh thu cho thuê vào 6 tháng đầu năm thì nộp thuế cho cả năm. Nếu phát sinh doanh thu từ 1/7 trở đi thì nộp ½ năm.          Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

­­­­Như vậy:

​Để bạn đọc hiểu rõ hơn về các trường hợp thoả thuận trong hợp đồng thuê và cách tính thuế, giamdoc.net xin minh hoạ một tình huống cụ thể như sau:Anh A là giám đốc công ty Cổ phần ABC cho công ty thuê nhà với doanh thu 300 triệu đồng/tháng [1 năm 3,6 tỷ đồng], thời điểm thuê từ 01/01/2020

​Sau khi ký hợp đồng thuê nhà đã được ký kết, Công ty ABC phải gửi thông báo đến Sở Kế hoạch đầu tư để bổ sung địa điểm thuê, nộp thuế môn bài thì các chi phí phát sinh liên quan địa điểm đó được tính vào chi phí được trừ.

Căn cứ điểm 1, điều 6, thông tư 78/2014/TT-BTC, Để chi phí sửa chữa nhà xưởng đi thuê được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thì cần những chứng từ sau:

• Hợp đồng thuê nhà, trong hợp đồng ghi rõ bên đi thuê có trách nhiệm sửa chữa tài sản trong thời gian thuê.
• Biên bản kiểm tra hiện trường, lý do hư hại, biện pháp khắc phục
• Chứng từ thanh toán.
• Dựa toán sửa chữa
• Quyết toán sửa chữa hoàn thành [nghiệm thu, biên bản xác nhận khối lượng]

Công ty không được khấu trừ thuế GTGT của chi phí sửa chữa nhà xưởng đi thuê do đó là khoản chi phí người cho thuê phải bỏ ra để đưa tài sản vào trong tình trạng sẵn sàng sử dụng trước khi cho thuê.

Câu trả lời là tuỳ thoả thuận hai bên: Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý. [Theo Điều 479 Bộ luật dân sự 2015

​Thuế dành cho giám đốc [CEO] | Kiến thức cơ bản về thuế TNCN [PIT] là một phần trong chương trình đào tạo TÀI CHÍNH - KẾ TOÁN - THUẾ DÀNH CHO GIÁM ĐỐC / CHỦ DOANH NGHIỆP.  Xem thêm tại đây