Theo quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai, cụ thể như sau:
Bước 1: Bạn nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn].
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Bạn cũng cần lưu ý là trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đều phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Hiện nay, việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp giấy chứng nhận và vợ hoặc chồng của những người đó [nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận họ đã đăng ký kết hôn] đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó. Nếu trong hộ có người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì việc chuyển nhượng mảnh đất do người giám hộ của họ thực hiện.
Bước 2: Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
2. Về lệ phí trước bạ
Bạn phải nộp lệ phí trước bạ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ và Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm [%] lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành.
Hiện nay, nhà nước đã ban hành thống nhất một mẫu chung được áp dụng trong cả nước và lấy tên đầy đủ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” – hay được người dân gọi là “Sổ hồng”. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Bên chuyển nhượng và Bên nhận chuyển nhượng; đồng thời để đảm bảo giao dịch được thực hiện đúng pháp luật, loại trừ rủi ro cho các Bên giao dịch, Phòng Tư pháp huyện Nam Đông hướng dẫn Quy trình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất áp dụng đối với những lô đất đã có Sổ hồng bao gồm các bước cụ thể sau đây:
Điều kiện để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 [Luật Đất đai], người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất không có tranh chấp. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Trong thời hạn sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng UBND xã nơi có đất hoặc đến Phòng công chứng trên địa bàn tỉnh yêu cầu chứng thực hoặc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hồ sơ yêu cầu chứng thực hoặc công chứng [1 bộ] gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng [theo mẫu nếu chứng thực howpjn đồng tại UBND xã nơi có đất thì không cần thực hiện nội dung này]; Dự thảo hợp đồng; Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại UBND xã hoặc văn phòng công chứng. Giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dự thảo hợp đồng Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng [theo mẫu]. Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân. Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Sau khi nhận hồ sơ và xét thấy đủ điều kiện sẽ chứng thực hoặc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các bên.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công huyện, nơi có đất.
Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
Hồ sơ chuẩn bị bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [01 bản chính + 02 bản photo]; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất [04 bản đã được chứng thực hoặc công chứng]; Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua [02 bộ có chứng thực]; Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân [02 bộ có chứng thực]; Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất [01 bản chính]; Tờ khai lệ phí trước bạ [02 bản chính]; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân [02 bản chính]; Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp [02 bản chính]; Tờ khai đăng ký thuế; Sơ đồ vị trí nhà đất [01 bản chính nếu có]. Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Trung tâm hành chính công huyện chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì sẽ tiếp tục tiến hành:
Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên. Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Thời gian thực hiện thủ tục sang tên: 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ [điểm l khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017].
Bước 3: Căn cứ vào giấy hẹn trả kết quả, bạn đến bộ phận trả kết quả để nhận thông báo thuế.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bạn mang hóa đơn quay lại đây để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bên mua.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mất bao lâu?
Theo đó, thời gian để thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?
Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên Môi trường ở địa phương có đất. Căn cứ tại tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau: Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm những gì?
Hồ sơ đầy đủ bao gồm:.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực].
CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng [02 bản có chứng thực].
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất [02 bản có công chứng].
Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng [giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực].
Hợp đồng chuyển nhượng cần giấy tờ gì?
Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán đất [i] Bên chuyển nhượng: - Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sổ đỏ]. - Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.