Luận văn về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chuyên Mục: {{FeatureName}} Lĩnh Vực: {{CategoryName}} Nguồn: {{Nguon}} {{NgayDang}}

Không Có Bình Luận

{{ListComment.length}} Bình luận

Luận văn nghiên cứu những quy định của pháp luật có liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thông qua thực tiễn áp dụng pháp luật tại Việt Nam để tìm ra những quy định không phù hợp, chồng chéo giữa các luật, đồng thời đề xuất những giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề này và giải pháp cho tỉnh Cà Mau. Luận văn có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: tổng hợp, so sánh, phân tích, quy nạp, bình luận từng vấn đề nghiên cứu để làm cơ sở chứng minh cho sự cấp thiết của đề tài cũng như luận giải những vấn đề đặt ra về mặt lý luận khoa học và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Kinh doanh bất động sản, Real estate business

Appears in Collections:MASTER'S THESES

Tags:

[You must log in or sign up to reply here.]

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCMHUỲNH THANH ĐẾNMUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNGLAI: LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄNLUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌCTP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCMHUỲNH THANH ĐẾNMUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNGLAI: LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄNLUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌCChuyên ngành: Luật kinh tếMã số: 60380107Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:TS. Trần Huỳnh Thanh NghịTP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017LỜI CAM ĐOANTôi tên là Huỳnh Thanh Đến - mã số học viên: 7701250432A, là học viênlớp Cao học Luật kinh tế Khóa 25 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, TrườngĐại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài“Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Lý luận và thực tiễn” [Sau đây gọi tắt là“Luận văn”].Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kếtquả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫnkhoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa họccủa một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác vàcó thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toànkhách quan và trung thực.Học viên thực hiệnHuỳnh Thanh ĐếnMỤC LỤCTRANG PHỤ BÌALỜI CAM ĐOANMỤC LỤCDANH MỤC TỪ VIẾT TẮTPHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1Chƣơng 1: Lý luận chung về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. .........61.1. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai. ...........61.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai. ...........................................61.1.2. Khái niệm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. ........................71.1.3. Đặc điểm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. ..............................71.2. Khung pháp luật điều ch nh về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.....91.2.1. Quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015 về hợp đồng mua bán nhà ởhình thành trong tương lai. ...............................................................................101.2.2. Luật đất đai điều ch nh đối với tài sản hình thành trong tương lai gắnliền với đất. .......................................................................................................121.2.3. Luật Nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai. ............................131.2.4. Điều ch nh của Luật kinh doanh bất động sản đối với giao dịch nhà ởhình thành trong tương lai. ...............................................................................141.3. Quy định của pháp luật nước ngoài đối với giao dịch nhà ở hình thành trongtương lai. ...............................................................................................................181.3.1. Quy định của Bộ luật dân sự Pháp về mua bán nhà ở sẽ xây dựng........181.3.2. Luật nhà ở Hàn Quốc về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. ...19Tiểu kết luận Chương 1 ........................................................................................21Chƣơng 2: Thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. ..................232.1. T ng quan về tình hình thị trường bất động sản tại Việt Nam. .....................232.2. T ng quan về tình hình giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai tại ViệtNam. ......................................................................................................................262.3. Thực trạng pháp luật điều ch nh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 292.3.1. Nh ng mặt được. ....................................................................................302.3.2. Nh ng vướng mắc, bất cập của quy định pháp luật về mua bán nhà ởhình thành trong tương lai. ...............................................................................302.3.2.1. Bất cập liên quan đến chính sách pháp luật về mua bán nhà ở hìnhthành trong tương lai. ...................................................................................3022.3.2.2. Bất cập về việc thực hiện pháp luật. ...............................................332.3.2.3. Bất cập đối với Cơ quan quản lý, giám sát việc mua bán nhà ở hìnhthành trong tương lai. ...................................................................................352.4. Một số vụ tranh chấp khởi kiện tại Tòa án đối với giao dịch nhà ở hình thànhtrong tương lai. ......................................................................................................372.5. Thực tiễn tại t nh Cà Mau về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. ...382.5.1. Sơ lược thị trường bất động sản. ............................................................382.5.2. Nh ng tồn tại, hạn chế của thị trường bất động sản tại Cà Mau. ...........412.5.3. Nguyên nhân của nh ng hạn chế. ..........................................................42Tiểu kết luận Chương 2 ........................................................................................44Chƣơng 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch nhà ở hìnhthành trong tƣơng lai. .............................................................................................463.1. Hoàn thiện pháp luật về đất đai. ....................................................................463.2. Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản. ........................................483.3. Hoàn thiện pháp luật về nhà ở. ......................................................................503.4. Đ i mới phương thức hoạt động của Cơ quan quản lý Nhà nước. ................513.4.1. Đảm bảo hoạt động, quản lý của Cơ quan quản lý Nhà nước theo hướngchuyên nghiệp. ..................................................................................................513.4.2. Đ i mới cơ chế, chính sách quản lý của chính quyền t nh Cà Mau đốivới lĩnh vực này. ...............................................................................................52Tiểu kết luận Chương 3 ........................................................................................56KẾT LUẬN ..............................................................................................................58DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢOPhụ lục 1: Mẫu số 01 về Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẳn [hoặchình thành trong tương lai].3DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮTLKDBĐS: Luật kinh doanh bất động sản.HTTTL: Hình thành trong tương lai.1PHẦN MỞ ĐẦU1. Lý do chọn đề tài nghiên c uThị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua phát triển mạnh cả vềsố lượng và chất lượng. Giá trị tài sản của thị trường bất động sản chiếm từ 50 70% trong t ng tài sản quốc gia, đây là thị trường quan trọng bậc nhất trong nềnkinh tế các nước, kể cả Việt Nam, góp phần khá lớn trong phát triển nền kinh tế đấtnước trong thời kỳ hiện nay.Theo Báo cáo của Tipple1 cho thấy hệ số phát triển nhà ở là 1,0 nghĩa là cứmỗi đô la [USD] sử dụng cho phát triển nhà ở tại các quốc gia phát triển thì phátsinh 1 đô la chi tiêu trong các lĩnh vực khác. Báo cáo trên cho thấy tầm quan trọngcủa lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, bởi vì đây là thị trường trung tâm cóquan hệ mật thiết với các thị trường khác như: thị trường tài chính, khoa học vàcông nghệ, hàng hóa và dịch vụ, lao động mà còn tác động đến t ng thể nền kinh tếquốc dân, nếu quan tâm đầu tư vào lĩnh vực này thì các lĩnh vực khác sẽ cùng pháttriển, đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.Thị trường bất động sản nước ta hình thành và phát triển khá muộn so với thịtrường bất động sản ở nhiều nước trong khu vực Châuvà trên thế giới. Mãi đếnnăm 1992, Hiến pháp 1992 mới chính thức thừa nhận thị trường bất động sản. Và từđó cho đến nay, Nhà nước Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách điều ch nh thịtrường bất động sản, tạo hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện để phát triển vàtừng bước hội nhập vào thị trường bất động sản thế giới. Sự phát triển của lĩnh vựcnày đã góp phần tích cực cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, bộmặt đô thị từng bước được ch nh trang ngày càng văn minh, hiện đại hơn, nhất làcác thành phố lớn đã dần xóa bỏ các khu nhà chuột, từng bước hình thành nh ngkhu chung cư tập trung hiện đại, giảm áp lực về nhà ở do di dân cơ học trong quátrình đô thị hóa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn đặt ra.Lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong quá trình hình thành và phát triểnđược sự quan tâm rất lớn của Nhà nước thông qua việc ban hành khung pháp luậtđiều ch nh khá hoàn thiện, trong đó có Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bấtđộng sản trực tiếp quy định đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành trongtương lai. Qua thực tiễn áp dụng pháp luật, bên cạnh nh ng ưu điểm, tiến bộ, hiệu1A. Tipple: Vấn đề tương tác: Cần thay đ i trọng tâm phát triển nhà ở, HabitatInternational, 1994, 18[4], 1-15.2quả mang lại vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng pháp luậttrong thực tế do đó việc tiếp tục nghiên cứu sửa đ i, b sung nh ng quy định củapháp luật điều ch nh vấn đề này cần tiếp tục nghiên cứu để ngày càng hoàn thiệnhơn đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản.Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là lĩnh vực còn khá mới mẽ ở nướcta, mặc dù đã được luật hóa nhưng thực tiễn áp dụng đi vào cuộc sống còn nhiềuđiểm sơ hở để doanh nghiệp “lách luật” trục lợi từ khách hàng, người dân do thiếuthông tin từ cơ quan quản lý nhà nước, nhất là của doanh nghiệp, vì lợi ích trướcmắt mà đầu tư bất chấp quy định của pháp luật để giao dịch, tạo điều kiện cho chủđầu tư đầu cơ, tạo giá ảo, tạo nên nh ng cơn sốt giá để thu thêm tiền của người muahoặc lợi dụng việc huy động vốn đã thu của nhiều khách hàng nhưng đến thời hạnthì chậm bàn giao nhà, sử dụng tiền ứng trước vào mục đích khác sau đó, bỏ trốngây rất nhiều hệ lụy cho người dân, làm đóng băng thị trường bất động sản ảnhhưởng lớn đến sự phát triển kinh tế của đất nước. Vì vậy, vấn đề này cần đượcnghiên cứu một cách khoa học cả về lý luận và thực tiễn để có cái nhìn t ng quáthơn, thấu đáo hơn trong việc ban hành chính sách và luật pháp để điều ch nh chi tiếthơn, dự liệu được nh ng tình huống phát sinh trong thực tế chính xác hơn vừa tạođộng lực cho doanh nghiệp phát triển, đồng thời đảm bảo lợi ích của người dân, củanhà nước tạo ra môi trường n định để phát triển thị trường này.Mặc dù, vấn đề này có một số tác giả nghiên cứu nhưng nhìn chung góc độphân tích áp dụng Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 chưa làm rõ được hợpđồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai về lý luận và thực tiễn áp dụng nhưthế nào trong tình hình hiện nay, nhất là Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 vàmột số văn bản hướng dẫn mới có hiệu lực điều ch nh. Do đó, cần thiết nghiên cứuđể đánh giá một cách khái quát về lý luận và thực tiễn trong mua bán nhà ở hìnhthành trong tương lai ở Việt Nam.Trong quá trình ban hành và thực thi chính sách pháp luật về lĩnh vực kinhdoanh bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế quản lý nhất là giaodịch bất động sản, bằng kiến thức lý luận được học kết hợp với kiến thức thực tiễncủa bản thân, Tác giả quyết định chọn đề tài “Mua bán nhà ở hình thành trong lai:lý luận và thực tiễn” để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, dựa trên nền tảng lýluận và thực tiễn trong việc áp dụng pháp luật, phân tích t ng hợp nh ng khó khăn,3vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật và có một số kiến nghị để hoàn thiệnquy định của pháp luật điều ch nh lĩnh vực này được tốt hơn trong thời gian tới.2. Đối tƣợng nghiên c uLuận văn nghiên cứu nh ng quy định của pháp luật có liên quan đến mua bánnhà ở hình thành trong tương lai, thông qua thực tiễn áp dụng pháp luật tại ViệtNam để tìm ra nh ng quy định không phù hợp, chồng chéo gi a các luật, đồng thờiđề xuất nh ng giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề nàyvà giải pháp cho t nh Cà Mau.3. Mục tiêu nghiên c uThứ nhất, Luận văn làm rõ nh ng vấn đề lý luận và pháp luật điều ch nh muabán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam.Thứ hai, thông qua thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật, Luận văn ch ranh ng bất cập, vướng mắc của pháp luật điều ch nh đối với mua bán nhà ở hìnhthành trong tương lai.Thứ ba, trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật điều ch nh mua bán nhà ởhình thành trong tương lai, Luận văn đưa ra nh ng giải pháp hoàn thiện pháp luậtmua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên phạm vi cả nước nói chung và tại t nhCà Mau nói riêng.4. C u h i nghiên c uĐể làm rõ đề tài “Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: lý luận và thựctiễn” cần trả lời nh ng câu hỏi như sau:Cơ sở lý luận quy định như thế nào về mua bán nhà ở hình thành trong tươnglai? Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay tại Việt Nam được thể hiệnnhư thế nào trong LKDBĐS năm 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan?Tại sao có nhiều luật cùng điều ch nh vấn đề này nhưng vẫn còn hạn chế, bất cậptrong quá trình áp dụng ở Việt Nam và ở t nh Cà Mau? Giải pháp hoàn thiện phápluật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam nói chung và tại t nhCà Mau nói riêng?5. Phạm vi nghiên c uQuy định pháp luật điều ch nh giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tươnglai tại Việt Nam được điều ch nh bởi nhiều đạo luật khác nhau. Tuy nhiên, Luận vănchủ yếu nghiên cứu nh ng quy định của pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở hìnhthành trong tương lai theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 20144c ng như thực tiễn áp dụng pháp luật, đặc biệt là trên địa bàn t nh Cà Mau. Luậnvăn không nghiên cứu toàn bộ các quy định pháp luật về giao dịch nhà ở tại ViệtNam.6. Phƣơng pháp nghiên c uViệc nghiên cứu khoa học đòi hỏi phải có nh ng phương pháp nghiên cứunhất định để t ng hợp nh ng tài liệu, số liệu đã thu thập được để sử dụng vào bàiviết chứng minh nh ng vấn đề nêu ra có cơ sở khoa học và đã được thực tiễn chứngminh để làm phong phú hơn nội dung định hướng cần làm rõ. Do đó, trong quá trìnhviết luận văn tôi có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: t ng hợp, sosánh, phân tích, quy nạp, bình luận từng vấn đề nghiên cứu để làm cơ sở chứngminh cho sự cấp thiết của đề tài c ng như luận giải nh ng vấn đề đặt ra về mặt lýluận khoa học và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hìnhthành trong tương lai.Đây là nh ng phương pháp nghiên cứu có ý nghĩa hết sức quan trọng phục vụđắc lực cho công tác nghiên cứu của bản thân đối với đề tài, cụ thể từng chương sửdụng các phương pháp nghiên cứu như sau:Chương 1 áp dụng phương pháp nghiên cứu t ng hợp, so sánh nh ng quy địnhcủa pháp luật về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai để làm rõ pháp luật củaViệt Nam có bao nhiêu Luật, văn bản dưới luật hướng dẫn áp dụng, đồng thời sửdụng phương pháp so sánh với Luật của các nước như: Pháp, Hàn Quốc quy định vềgiao dịch nhà ở HTTTL có nh ng điểm tương đồng c ng như khác biệt như thế nàoso với Việt Nam. Từ nh ng quy định chung như khái niệm về nhà ở hình thànhtrong tương lai, trình tự thủ tục điều kiện đưa dự án ra kinh doanh của chủ đầu tư,đặc biệt là hợp đồng mua bán khi ký kết phải tuân thủ nh ng quy định nào... để cócơ sở pháp lý khẳng định nh ng quy định của pháp luật đáp ứng được yêu cầu thựctiễn cuộc sống đặt ra đối với lĩnh vực này.Chương 2 sử dụng phương pháp t ng hợp, phân tích, bình luận từng vấn đềtrong quá trình áp dụng pháp luật trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,nhất là nh ng vướng mắc, bất cập của Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bấtđộng sản và các văn bản dưới luật... trong quá trình áp dụng vào thực tiễn. Đồngthời t ng hợp số liệu các doanh nghiệp kinh doanh bất động án, số dự án đầu tư, sốlượng giao dịch bất động sản qua các năm để đánh giá tình hình phát triển của thịtrường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua. Phân tích, bình luận trường5hợp cụ thể vì sao chủ đầu tư là Công ty trách nhiệm h u hạn địa ốc Gia Phú [Giaphú Land], trụ sở số 68, đường Lê Văn Chí, phường Linh Trung, quận Thủ Đức,thành phố Hồ Chí Minh, lợi dụng việc huy động vốn của khách hàng sau đó khôngbàn giao nhà đúng quy định dẫn đến khách hàng khởi kiện ra Tòa án để giải quyếtbuộc chủ đầu tư trả lại tiền ứng trước cho khách hàng. Qua đó phân tích vì sao thịtrường bất động sản ở t nh Cà Mau chậm phát triển, nhất là đối với nhà ở hình thànhtrong tương lai, từ số lượng doanh nghiệp, số lượng dự án và số lượng giao dịch,phân tích nh ng nguyên nhân vì sao lĩnh vực này có nhiều tiềm năng nhưng chưa cóbiện pháp khai thác có hiệu quả trên địa bàn t nh Cà Mau.Phương pháp quy nạp, phân tích sử dụng ở chương 3 từ nh ng vướng mắc,hạn chế của thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tác giả chủ yếuđưa ra nh ng đề xuất sửa đ i, b sung nh ng quy định của pháp luật như Luật đấtđai, Luật nhà ở, LKDBĐS để điều ch nh và hoàn thiện đầy đủ hơn nh ng vấn đềphát sinh trong thực tế ở lĩnh vực này. Đồng thời có đề xuất định hướng đ i mới cơquan quản lý nhà nước ở Việt Nam và t nh Cà Mau đ i mới về tư duy trong banhành chính sách, chiến lược quy hoạch phát triển nhà ở, đ i mới cơ bản nền hànhchính mệnh lệnh sang cơ chế phục vụ cho doanh nghiệp và người dân là chính, đểđáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện đất nước hiệnnay và hội nhập quốc tế.7. Ý nghĩa khoa học và giá trị ng dụng của đề tàiLuận văn là công trình nghiên cứu t ng hợp các quy định của pháp luật điềuch nh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tìm ra nh ng vướng mắc, bất cậpcủa quy định pháp luật đó khi áp dụng vào thực tiễn.Luận văn nghiên cứu thực tiễn về chủ đầu tư, người tiêu dùng để tìm ra nh ngđiều cần tránh trong quá trình giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trongtương lai nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và người tiêudùng.Luận văn nêu ra nh ng giải pháp để hoàn thiện pháp luật, hoàn thiện hoạtđộng quản lý nhà nước đối với giao dịch mua bán nhà ở HTTTL tại Việt Nam vàtrên địa bàn t nh Cà Mau trong thời gian tới.6Chƣơng 1: Lý luận chung về mua bán nhà ở hình thành trongtƣơng lai.1.1. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tƣơng lai.1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tƣơng lai.Dân gian thường có quan niệm rằng “an c m i l c nghiệp” là để khẳng địnhcon người trước khi lập nghiệp phải có nơi ở n định thì mới an tâm thực hiện cáccông việc phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội... An cư ở đây được hiểulà nhà ở hiện h u đã được xây dựng xong phục vụ nhu cầu chỗ ở cho người sửdụng. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển kinh tế ở nước ta, bên cạnh các dự ánnhà ở được xây dựng hoàn thiện bởi các chủ đầu tư có tiềm lực mạnh về tài chínhthì c ng còn có chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở chưa hoàn thành nhưng vì mụcđích lợi nhuận, họ cần huy động nguồn vốn để hoàn thiện các căn hộ đang xây dựngnên chủ đầu tư bán nhà ở chưa xây dựng xong cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, người tiêudùng các căn hộ đó để có nguồn tài chính thực hiện dự án. Để hiểu rõ hơn về nhà ởhình thành trong tương lai theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm2014, trước hết chúng ta cần làm rõ khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai :Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xâydựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng 2.Mặc dù nhà chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng căn cứ vào quyđịnh của Bộ luật dân sự năm 2015 ta có thể xác định đặc điểm pháp lý cơ bản củanhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được xemlà một loại tài sản và là đối tượng của quyền sở h u. Vì vậy, nhà ở hình thành trongtương lai được tham gia giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự năm2015. Tuy nhiên, tại thời điểm này, chủ sở h u nhà ở hình thành trong tương laichưa có đầy đủ các quyền chiếm h u, sử dụng, nhưng họ vẫn có một số quyền nhấtđịnh như quyền dùng tài sản này để giao dịch mua bán và dùng đảm bảo thực hiệnnghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc đối với người thứ ba.Sự thay đ i địa vị pháp lý sau khi nhà ở hình thành trong tương lai đượcnghiệm thu đưa vào sử dụng. Chủ sở h u đăng ký với cơ quan có thẩm quyền đểđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà ở và các tài sảngắn liền với đất thì họ thực sự là chủ sở h u có đủ các quyền năng về chiếm h u, sử2Khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014.7dụng và định đoạt đối với tài sản của mình.1.1.2. Khái niệm về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.Mua bán hay còn gọi là “Hợp đồng” đây là khái niệm thông dụng của từ này.Học giả Đào Duy Anh định nghĩa khế ước là “Hợp đồng với nhau, ý chí hợp nhau.Điều kiện là của hai người trở lên đồng ý kết hợp với nhau tuân gi mà làm việc gì[contract] và định nghĩa hợp đồng là cái khế ước của hai bên, mỗi bên đều gi mộtbản để làm tin [contract]”3. Đây là cơ sở pháp lý để một trong hai bên khi phát sinhtranh chấp hợp đồng có thể sử dụng để bảo vệ quyền, lợi chính đáng của mình theocác nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết.Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là loại hợp đồng mua bán ít nhấtphải có hai chủ thể trở lên cùng ý chí thực hiện việc mua, bán tài sản là nhà ở đanghình thành trong tương lai. Các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ củamình đã cam kết như: Người mua được biết đầy đủ các thông tin về căn nhà, tiến độxây dựng, quyền sở h u, có trách nhiệm trả tiền theo cam kết... hai bên phải ký kếthợp đồng mua bán. Đây c ng là cơ sở pháp lý để xác định sự thỏa thuận của haibên, khi có tranh chấp hai bên căn cứ vào hợp đồng để giải quyết bằng sự tự thỏathuận hoặc thông qua con đường Tòa án để giải quyết.Theo quy định tại Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng mua bántài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sảncho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Do đó, đặc trưng quan trọng nhất củaloại hợp đồng mua bán tài sản là bên bán giao tài sản cho bên mua để lấy một sốtiền, nếu không có yếu tố này thì không gọi là hợp đồng mua bán.Từ đặc trưng này cho thấy hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trongtương lai là một trong hình thức biểu hiện cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, mặcdù tại thời điểm giao kết hợp đồng thì tài sản chưa được bàn giao vì nhà ở chưađược hoàn thành, tài sản lại gắn liền với tài sản đặc biệt khác là quyền sử dụng đất,do đó tài sản giao dịch gắn liền với đất đai, nên hợp đồng này có thể kí kết trướchoặc sau khi tài sản đã được hình thành thông qua xây dựng.1.1.3. Đặc điểm mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với đối tượng là nhà ở không cóthực tại thời điểm ký kết hợp đồng, nên nội dung mua bán c ng khác so với hợpđồng mua bán tài sản thông thường, nhất là tài sản là nhà ở sẽ được bàn giao sau3Đào Duy Anh [1957], Hán - Việt Từ điển, Trường Thi xuất bản, Sài Sòn, trang 393.8một thời gian nhất định trong tương lai, do đó điều kiện thanh toán c ng chia làmnhiều đợt trong quá trình nhà đang xây dựng, hình dáng nhà ở người mua ch đượcbiết trên bản vẽ thiết kế hoặc mô hình mẫu.Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nh ng đặc điểm cơ bản như sau :Thứ nhất, về hình thức : Bên bán, bên mua bắt buộc phải phải lập thành vănbản [theo mẫu số 01 tại Nghị định 76 2015 NĐ-CP, mẫu hợp đồng mua bán nhà,công trình xây dựng có sẳn [hoặc hình thành trong tương lai]], việc công chứng,chứng thực do các bên thỏa thuận. Đây là quy định bắt buộc để bên bán, bên muaphải tuân thủ về việc lập hợp đồng mua bán, là cơ sở pháp lý để xác định giao dịchcủa họ rõ ràng, cụ thể theo mẫu của hợp đồng mua bán. Qúa trình thực hiện mẫuhợp đồng ngoài tuân thủ quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì còn liênquan đến Luật nhà ở, Luật đất đai, Bộ luật dân sự... Để đảm bảo tính pháp lý củahợp đồng thì trước tiên các bên phải tuân thủ đúng hình thức hợp đồng, vì nếu viphạm về hình thức thì có thể hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Bộ luật dân sự năm2015, Do đó bên bán, bên mua phải giao dịch theo mẫu quy định để được bảo vệ lợiích chính đáng của mình nếu có tranh chấp xảy ra.Thứ hai, về chủ thể : Bên bán là doanh nghiệp có người đại diện theo phápluật, được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp theo luật định, cung cấpthông tin về loại nhà, công trình xây dựng, đặc biệt ghi rỏ tên dự án, tên tòa nhà, tênlô đất theo quy hoạch đã được duyệt, thời gian giao nhà, giá và bảo hành nhà.Doanh nghiệp có tư cách pháp lý, hoạt động theo quy định của pháp luật là cơ sởquan trọng để giao dịch diễn ra đúng quy định, bên bán phải cung cấp đầy đủ thôngtin, chứng minh công trình đầy đủ thủ tục luật định được đưa ra kinh doanh đểngười mua nắm bắt được đối tượng giao dịch đã hợp pháp hay chưa. Thông tin vềnhà ở là rất quan trọng đối với người mua, vì nếu thông tin từ doanh nghiệp rõ ràngchính xác, giá cả phù hợp, hậu mãi chu đáo thì người mua sẽ chấp nhận nên khảnăng giao dịch sẽ thành công.Thứ ba, về đối tượng mua bán là nhà ở đang trong quá trình xây dựng là đốitượng của hợp đồng, mặc dù nhà ở ch thể hiện trên bản vẽ thiết kế, phần móng đãthi công xong thì các căn hộ đủ điều kiện được bán huy động vốn, người mua căncứ vào số liệu căn hộ do nhà đầu tư cung cấp để quyết định có đầu tư hay không.Mặc dù, nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở h u nhưng loại nhà hìnhthành trong tương lai vẫn được pháp luật xem là tài sản được giao dịch mua bán,dùng thực hiện nghĩa vụ bảo đảm với người thứ ba nên tài sản này được giao dịch9rộng rãi là điều tất yếu trong điều kiện nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên chủ đầu tưhuy động vốn phải đảm bảo tiến độ xây dựng phù hợp và cam kết sử dụng tiền ứngtrước của khách hàng đúng cam kết nghĩa là ch được sử dụng vào đầu tư xây dựngdự án họ đang giao dịch với khách hàng.Thứ tư về nội dung : Bên mua, bên bán phải đảm bảo thỏa thuận các vấn đề cụthể của hợp đồng như số lượng căn nhà, diện tích, vị trí, thời hạn thanh toán từngđợt, thời gian bàn giao nhà, chất lượng công trình, diện tích sử dụng chung, diệntích thực tế của tòa nhà h n hợp, khu chung cư, các giấy tờ liên quan đến quyền sởh u đất, bảo lãnh của ngân hàng thương mại, giải quyết tranh chấp... đây là nh ngnội dung cơ bản của hợp đồng để bên mua, bên bán thực hiện nhằm đảm bảo chínhxác thông tin, nội dung xác lập làm cơ sở pháp lý để hai bên cùng thực hiện. Nộidung người mua cần quan tâm là sự bảo lãnh của ngân hàng, đây là cơ sở để đảmbảo khả năng hợp đồng được thực hiện. Nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết thì ngânhàng sẽ hoàn trả lại số tiền chủ đầu tư đã ứng trước của khách hàng. Do đó, ngườimua cần nghiên cứu chi tiết nh ng nội dung cơ bản của hợp đồng để xác định chủđầu tư có đủ điều kiện kinh doanh đối dự án đang bán để huy động vốn nhất là cóvăn bản của Sở xây dựng cấp t nh đồng ý cho dự án đưa vào kinh doanh để kiểm tratính pháp lý của dự án đủ điều kiện kinh doanh trước khi ký kết hợp đồng.1.2. Khung pháp luật điều ch nh về mua bán nhà ở hình thành trongtƣơng lai. [e đã b bớt 1 số văn bản ch giữ lại quy định của LKDBĐS,LDS, Luật nhà ở, Luật đất đai và một số văn bản liên quan với luật này]Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được nhiều nước trên thế giớicông nhận và có luật điều ch nh khá chặt chẻ như Pháp, Hàn Quốc... đây là loại tàisản đặt biệt ngoài việc kinh doanh của chủ đầu tư thì nhu cầu chính là phục vụ chongười dân có cơ hội được sở h u một căn hộ với điều kiện thu nhập tương đối, họcó thời gian trả tiền trong một thời gian dài tương xứng với thu nhập của họ, đây làmột chính sách có tính nhân văn cao vì mỗi người đều có nhu cầu chính đáng là nhàở. Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đã có nhiều thay đ i trongchính sách, pháp luật để cùng tham gia vào sân chơi này, với tình hình phát triểnkinh tế ở nước ta nhu cầu về nhà ở đang tăng nhanh nhất là nh ng thành phố lớnnhư Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... do sự gia tăng dân số cơ học caođòi hỏi nhu cầu phải được đáp ứng về nhà ở rất cao.Đây là lĩnh vực rộng khá phứt tạp đòi hỏi khung pháp luật phải điều ch nh chặt10chẽ các mối quan hệ trong xã hội, thời gian qua Quốc hội đã ban hành nhiều luậtquy định vấn đề này, Chính phủ ban hành nhiều Nghị định để thi hành các văn bảnluật..., Nhìn chung, khung pháp luật điều ch nh mua bán nhà ở hình thành trongtương lai hiện nay ở Việt Nam bao gồm : Luật đất đai năm 2013. Luật nhà ở năm 2014. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Bộ luật dân sự 2015. Nghị định 76 2015 NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản. Nghị định 99 2015 NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quyđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở. Nghị định 01 2017 NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửađ i, b sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai. Thông tư số 26 2015 TT NHNN ngày 09 tháng 02 năm 2015 của Ngân hàngNhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp là dự án đầu tư xây dựngnhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai. Thông tư số 07 TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Ngân hàng Nhànước quy định về bảo lãnh ngân hàng khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thông tư số 19 TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ xâydựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật nhà ở và Nghị định số99 2015 NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở.1.2.1. Quy định của Bộ Luật d n sự năm 2015 về hợp đồng mua bán nhà ởhình thành trong tƣơng lai.Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tài sản không ch là nh ng tài sản hiện h ubao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản mà tài sản còn được hiểu nghĩarộng hơn vì tài sản bao gồm động sản, bất động sản là tài sản hiện có và tài sản hìnhthành trong tương lai4. Do đó, khái niệm về tài sản có nội hàm rộng để quy định cácloại tài sản trong thực tiễn đời sống dân sự, điều ch nh các mối quan hệ phát sinhtrong quá trình giao dịch dân sự. Đồng thời Bộ luật dân sự đã xác định tài sản hìnhthành trong tương lai bao gồm: tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành4Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015.11nhưng chủ thể xác lập quyền sở h u tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch5. Thựctiễn các loại tài sản hình thành trong tương lai như: Căn hộ chung cư, nhà liền kề,biệt thự xây thô đang trong quá trình thi công thuộc các dự án xây dựng nhà để bán.Đây là loại tài sản đặc biệt trong tương lai mới được hình thành hoặc đã hình thànhnhưng chưa được xác lập quyền sở h u, tuy nhiên tài sản này được giao dịch trongthực tế trước khi chủ sở h u có quyền sở h u theo quy định của pháp luật. Đây làquy định rất tiến bộ phù hợp với đời sống thực tiễn điều ch nh nh ng mối quanhệ phát sinh thực tế trong đời sống xã hội dân sự.Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà đểsử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự, Luậtnhà ở và luật khác có liên quan6. Đây là quy định mở vì hợp đồng mua bán tài sảnđược Bộ luật dân sự điều ch nh chung còn đối với nh ng loại hợp đồng đối với tàisản đặc thù như nhà ở hình thành trong tương lai do luật chuyên ngành điều ch nhđể đảm bảo tính thống nhất, chính xác trong quá trình áp dụng pháp luật. Sự phânđịnh phạm vi điều ch nh cụ thể đối với loại giao dịch nhà ở hình thành trong tươnglai như trên là phù hợp với thực tiễn tránh chồng chéo gi a các luật với nhau đồngthời đảm bảo nội dung điều ch nh gi a các luật phù hợp hơn trong cùng một loạihợp đồng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.Mặc dù, Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định hợp đồng mua bán tài sản lànhà ở hình thành trong tương lai nhưng quy định tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụdân sự là “tài sản hình thành trong tương lai”7. Như vậy, tài sản hình thành trongtương lai mặc dù chưa được công nhận quyền sở h u nhưng vẫn được xem là tài sảnchắc chắn sẽ có và được dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, điều này rấtthuận lợi để các giao dịch được thực hiện một cách có đảm bảo nhưng c ng mangnhiều rủi ro vì tài sản đó có thể không hoàn thành và trở thành tài sản khi chủ đầu tưkhông tiếp tục xây dựng như cam kết để bàn giao cho khách hàng, tài sản khônghoàn thành điều đó đồng nghĩa với việc nhà không được cấp giấy chứng nhận nhàđây là tài sản không hoàn thiện không thể kê biên để đấu gía để đảm bảo thực hiệnnghĩa vụ dân sự. Do có nhiều rủi ro đối với tài sản hình thành trong tương lai là nhàở vì chủ sở h u có quyền sở h u sau thời điểm xác lập giao dịch nên thực tế chothấy chủ sở h u chưa thực quyền đối với tài sản mình giao dịch. Cho nên Điều 3185Khoản 2 Điều 108 Bộ luật dân sự năm 2015.Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015.7Khoản 3 Điều 295 Bộ luật dân sự năm 2015.612Bộ luật dân sự năm 2015 không đưa tài sản là nhà ở hình thành trong tương laitrong các giao dịch thế chấp, tuy nhiên đây là loại tài sản vẫn được quy định là tàisản đảm bảo trong việc thực hiện nghĩa vụ dân sự trong giao dịch dân sự.1.2.2. Luật đất đai điều ch nh đối với tài sản hình thành trong tƣơng lai gắnliền với đất.Luật đất đai năm 2013 không quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở h u nhà ở hình thành trong tương lai bởi vì đây là loại tài sản chủ tàisản có quyền sở h u tài sản sau thời điểm xác lập mua bán. Mặc dù, tài sản thực tếđang xây dựng nhưng chưa được nghiệm thu công nhận nên đây chưa được gọi làtài sản thực, do đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở h u nhà ở là điều tấtyếu. Luật đất đai năm 2013 quy định : Tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đấtbao gồm nhà ở, công trình xây dựng... có tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất, quyền sở h u nhà và tài sản khắc gắn liền với đất 8. Như vậy, Luật đấtđai năm 2013 ch công nhận tài sản gắn liền với đất có thực tế thì mới được côngnhận là quyền tài sản, có nghĩa là tài sản h u hình không thể công nhận một tài sảnlà nhà ở ch hình thành xong phần móng, đang xây dựng hoặc trên mô tả của bản vẽvà công nhận nó là nhà ở khi chưa hoàn thành được nghiệm thu đưa vào sử dụng.Do nhà ở hình thành trong tương lai không được Luật đất đai năm 2013 côngnhận là tài sản nên việc chuyển nhượng tài sản là nhà ở hình thành trong tương laigắn liền với quyền sử dụng đất Luật không điều ch nh. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự ánxây dựng kinh doanh nhà ở được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trongnh ng điều kiện nhất định đó là “Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhàở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộhay một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyềnsử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”9. Đâylà quy định mở cho chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở được quyền chuyển nhượngquyền sử dụng đất trong dự án khi được cấp giấy chứng nhận khi nhu cầu đầu tư dựán không còn hoặc rút lại phần vốn đã đầu tư, đồng thời quy định c ng ràng buộcđối với người nhận chuyển nhượng phải thực hiện dự án đầu tư đúng tiến độ đều đóđảm bảo dự án không “bị treo” c ng là sức ép đối với chủ đầu tư, vừa mang tính xã89Khoản 1 Điều 104 Luật đất đai năm 2013.Điểm b khoản 1 Điều 194 Luật đất đai năm 2013.13hội cao vì dự án hoàn thành doanh nghiệp c ng được hưởng lợi, người dân có thểmua được nhà, Nhà nước c ng thu được khoản thuế khi các giao dịch thành công,mặc khác thúc đẩy kinh tế - xã hội ở vùng dự án đầu tư phát triển theo.1.2.3. Luật Nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tƣơng lai.Luật nhà ở năm 2014 quy định nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà cótính chất đặc thù bởi vì, nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa đượccông nhận để đưa vào sử dụng, đây c ng là một loại tài sản hình thành trong tươnglai cho nên đã tài sản thì phải có tính năng của nó như quyền được bán, quyền đượccông nhận là tài sản. Tuy nhiên, cách thức bán c ng đặc biệt chủ đầu tư được quyềnbán bằng hình thức huy động vốn trong quá trình đầu tư xây dựng. Mặc dù, Luậtnhà ở quy định chủ đầu tư phải “ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của phápluật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật vềkinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quyđịnh của pháp luật”10. Thực tiễn, nhiều chủ đầu tư lợi dụng việc huy động vốn thựchiện dự án bằng các hình thức hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lại hoặcthông qua hợp đồng người mua nhà tự nguyện góp vốn xây dựng có khi đến 90%giá trị hợp đồng... để lấy nguồn tiền đầu tư vào các dự án, lĩnh vực khác hoặc bỏtrốn... đã gây ra rất nhiều hệ lụy trong xã hội nhất là người mua nhà đã mất tiền, nhàở không được nhận trong khi tiền vay ngân hàng để đầu tư phải đóng lãi gây ảnhhưởng rất lớn cuộc sống của họ, gây mất niềm tin của khách hàng đối với các chủđầu tư và là một trong nh ng nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản rơi vàotình trạng “đóng băng”.Để đảm bảo lợi ích cho người mua nhà Luật nhà ở quy định trách nhiệm củachủ đầu tư “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặckể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủtục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua,người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tụcđề nghị cấp Giấy chứng nhận”11. Đây là quy định mở nếu người mua không tựnguyện làm thì bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục để cơ quan nhà nướccó thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, đây là thủ tục pháp lý bắt buộcđể chuyển quyền sở h u từ chủ đầu tư sang người mua, là cơ sở pháp lý để công1011Khoản 2 Điều 26 Luật nhà ở năm 2014.Khoản 7 Điều 26 Luật nhà ở năm 2014.14nhận quyền sở h u tài sản của người mua. Tuy nhiên, quy định này có lợi cho chủđầu tư, trong khi hợp đồng của họ với người mua đã xong nhưng trách nhiệm củahọ đối với khâu quyết định cuối cùng là chuyển cho cơ quan có thẩm quyền cấpgiấy nhưng thời hạn 50 ngày là rất dài họ không thực hiện hoặc thực hiện chậm kéodài thì người mua thiệt thòi vì không được cấp giấy chứng nhận ảnh hưởng lớn cơhội kinh doanh hoặc thế chấp vay vốn ngân hàng… đây là quy định nói chung có lợicho các chủ đầu tư.1.2.4. Điều ch nh của Luật kinh doanh bất động sản đối với mua bán nhà ởhình thành trong tƣơng lai.Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng7 năm 2015 đã phát huy được nhiều ưu điểm, nhất là khắc phục được nh ng hạnchế, bất cập cơ bản của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, đồng thời có mộtchương riêng quy định chi tiết hơn đối với kinh doanh nhà ở hình thành trong tươnglai cho thấy lĩnh vực này có tầm quan trọng lớn cả trong lý luận và thực tiễn. Cụ thểnh ng vấn đề sau đây:Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, đó là “Nhà,công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các t chức, cá nhân”12. Mặc dù,tài sản chưa được xây dựng hoàn thành, nhưng chủ đầu tư là doanh nghiệp đượckinh doanh đối với nhà mình đang xây dựng để có nguồn vốn hoàn thành dự án, đâylà cách thức huy động vốn có sự đảm bảo từ cam kết của chủ đầu tư, bảo lãnh ngânhàng để người mua an tâm hơn đối với loại giao dịch này, đồng thời người tiêudùng c ng được hưởng lợi vì họ trả tiền mua nhà theo tiến độ xây nhà, mức chênhlệch với giá tại thời điểm mua khi thị trường có biến động tăng.Để đảm bảo tính pháp lý của loại giao dịch này thì bắt buộc phải lập thành vănbản thông qua hợp đồng mua bán, việc công chứng, chứng thực hợp đồng là do cácbên thỏa thuận13. Do nhà ở là loại giao dịch có giá trị kinh tế lớn nên cần phải tuânthủ đúng quy định của pháp luật, các bên phải kí hợp đồng mua bán để làm cơ sởpháp lý khi có tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, hai bên có thể lựa chọn công chứng,chứng thực hoặc không vì đây là nguyên tắc tự thỏa thuận trong giao dịch dân sự.Đây là một biện pháp để tăng cơ sở tính pháp lý đối với hợp đồng mua bán khi được1213Khoản 2 Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.Khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.15cơ quan có thẩm quyền xác nhận giao dịch của họ hợp pháp là cơ sở v ng chắc đểbảo vệ quyền lợi chính đáng của mình đối với hợp đồng hoặc với người thứ ba.Chủ đầu tư khi đưa bất động sản vào kinh doanh phải tuân thủ các điều kiệnnhư: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đãđược cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cógiấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹthuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp cómục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoànthành xong phần móng của tòa nhà”14. Đây là nh ng điều kiện cơ bản bắt buộc đốivới chủ đầu tư khi đưa dự án vào kinh doanh đảm bảo sự tuân thủ các quy định củapháp luật, chứng minh được khả năng dự án được triển khai thực hiện vì các hạngmục công trình cơ bản đã được đáp ứng nên rủi ro chủ đầu tư không tiếp tục hoànthành dự án là ít xảy ra, đây c ng là biện pháp tích cực để bảo vệ lợi ích của ngườitiêu dùng khi tham gia vào thị trường có nhiều biến động này. Trên đây là nh ngđiều kiện cần, nhưng chủ đầu tư ch đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trongtương lai khi được cơ quan quản lý nhà ở cấp t nh có văn bản đồng ý được bán. Quyđịnh này chủ yếu là thủ tục hành chính bởi vì, các điều kiện để bất động sản hìnhthành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh chủ đầu tư đã đáp ứng đủ điều kiện vềgiấy phép thì cơ quan này ch việc rà soát lại các thủ tục đã đầy đủ thì có văn bảnđồng ý nhà ở đủ điều kiện bán hoặc không khi chủ đầu tư không đáp ứng đủ điềukiện theo luật định.Để đảm bảo lợi ích của người tiêu dùng thì Luật quy định “chủ đầu tư phảiđược ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi chủ đầu tư không bàngiao nhà đúng tiến độ như cam kết với khách hàng”15. Đây là biện pháp bảo đảmh u hiệu có tác dụng rất lớn đến kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư, bắt buộc họnâng cao ý thức trách nhiệm của mình trong kinh doanh dự án nhà ở hình thànhtrong tương lai, nhất là cam kết đối với người tiêu dùng. Chủ đầu tư phải gởi bảnsao hợp đồng bảo lãnh cho người mua điều này làm tăng tính minh bạch, công khaiđể người mua có đủ niềm tin đối với dự án, năng lực tài chính, c ng như biện phápbảo lãnh của ngân hàng đối với khách hàng là cơ sở v ng chắc khi có tranh chấpxảy ra. Ngân hàng là bên thứ ba đảm bảo với khách hàng nếu chủ đầu tư không bàn1415Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.Khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.16giao nhà theo tiến độ cam kết thì ngân hàng sẽ trả lại số tiền ứng trước và các khoảntiền khác tương ứng theo hợp đồng bảo lãnh đã ký kết, đây là biện pháp bảo đảm đểchủ đầu tư ký kết hợp đồng với người tiêu dùng trong quá trình giao dịch để họ antâm đối với số tiền ứng trước khi mua nhà, đồng thời chủ đầu tư có đủ nguồn vốnhoàn thành dự án tốt hơn thì người mua c ng được nhận nhà đúng thời gian hoặcsớm hơn thời điểm ký kết hợp đồng. Vì vậy, sự bảo lãnh của ngân hàng với ngườimua là cơ sở pháp lý quan trọng để thực hiện sự cam kết của chủ đầu tư đối với dựán, với người tiêu dùng khi họ đã ứng trước số tiền từ khách hàng để sử dụng đúngmục đích vào xây dựng dự án.Việc thanh toán trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai được quyđịnh hết sức chặt chẻ để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của người mua vì họ phải trảtiền trước khi nhận tài sản h u hình. Do đó, Luật quy định “lần đầu thanh toánkhông quá 30% giá trị hợp đồng, nh ng lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựngnhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà... nếu bên mua chưađược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà ở và các tài sảnkhác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng”16. Việcthanh toán từng đợt và mức tối đa của giá trị hợp đồng là phù hợp với thực tế, đồngnghĩa với tiến độ xây dựng nhà hoàn thiện ở mức nào là cơ sở để người mua ứngtrước số tiền của mình, nghĩa là căn nhà họ mua được xây dựng đến giai đoạn nàocó tương ứng với số tiền họ ứng trước hay không là cơ sở để họ xác định hợp đồngđã ký kết có khả năng thực hiện với sự cam kết của chủ đầu tư. Hình thức thanhtoán này có lợi cho chủ đầu tư họ được huy động nguồn vốn từ khách hàng để tiếptục hoàn thành dự án mà không phải trả lãi suất, đồng thời các căn hộ đã được bánngay trong quá trình xây dựng, không bị áp lực bán hàng khi xây dựng xong hàngloạt căn nhà đem bán thì lượng cầu trong một thời gian ngắn rất khó đáp ứng dẫnđến tồn kho căn hộ là rất lớn việc xoay đồng vốn gặp nhiều khó khăn là điều khôngtránh khỏi. Việc quy định mở trong thanh toán đối với loại giao dịch này có ý nghĩarất lớn tạo điều kiện thuận lợi nhất cho chủ đầu tư, người tiêu dùng cùng nhauhướng đến mục tiêu chung người bán, người mua đạt được lợi ích, mục đích củamình hướng đến, đồng thời tạo điều kiện cho nhau để chủ đầu tư có vốn hoàn thànhdự án, người mua thì được sở h u căn nhà đã mua với điều kiện thanh toán linh hoạtgiảm áp lực tài chính đối với loại giao dịch có giá trị cao này.16Khoản 1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.17Một trong nh ng quyền cơ bản của người mua đối loại giao dịch này là “yêucầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứngtrước và kiểm tra thực tế tại công trình”17. Chủ đầu tư phải công khai thông tin vềtiến độ xây dựng để người mua biết được dự án xây dựng đến giai đoạn nào, căn hộhọ mua được xây dựng như thế nào, đây là thông tin rất quan trọng để người muakiểm tra tiến độ xây dựng theo hợp đồng ký kết có tương ứng với số tiền họ thanhtoán không. Đây là một hình thức kiểm tra chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước của họcó đúng mục đích hay sử dụng nguồn vốn này đầu tư vào lĩnh vực khác. Bên cạnhchủ đầu tư cung cấp thông tin thì họ còn có quyền lớn hơn là kiểm tra thực tế tiếnđộ xây dựng để kiểm chứng thông tin, đây là biện pháp phù hợp với thực tế đểngười tiêu dùng biết kết quả đầu tư của mình như thế nào, c ng như sự cam kết củachủ đầu tư với hợp đồng đã ký kết. Chủ đầu tư phải đáp ứng nh ng quyền lợi nêutrên của khách hàng đây c ng là hình thức minh bạch hóa thông tin với khách hàngđể họ thấy được uy tín của doanh nghiệp với khách hàng đối với hợp đồng cam kết,đây là biện pháp kiểm chứng thông tin hai chiều để đảm bảo hợp đồng mua bán kýkết được thực hiện đúng quy định.Thực tế cho thấy, khách hàng đầu tư nhỏ lẻ khi thấy giá trị đầu tư có lợi hoặcvì lý do khác dễ bán lại nhà ở mình đã mua để thu lại vốn kiếm lời để đầu tư vàolĩnh vực sinh lợi nhiều hơn nên họ sẳn sàng chuyển nhượng lại hợp đồng mua bánnhà ở hình thành trong tương lai. Điều kiện là người mua chưa nộp hồ sơ lên cơquan có thẩm quyền đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h unhà ở và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng phải bằng vănbản có xác nhận của chủ đầu tư. Người mua cuối cùng được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của luật đất đai [Điều 59 LKDBĐSnăm 2014]. Quy định này đảm bảo quyền của người mua nhà được quyền định đoạttài sản của mình mặc dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở h u về tài sảnnhưng được quyền bán lại nhà ở cho người khác với điều kiện có sự xác nhận củachủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Đây là cơ sở để chủ đầu tư biết được ngườisở h u cuối cùng là ai để đảm bảo hợp đồng mua bán ký kết được thực hiện hoặc cóvi phạm hợp đồng để biết ai là người chủ sở h u để giải quyết, đồng thời người muac ng biết được chủ đầu tư đã xác nhận vào hợp đồng của họ để thực hiện trong quátrình đăng ký quyền sở h u sau này. Người sở h u nhà cuối cùng của hợp đồng17Khoản 1 Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.18đăng ký quyền sở h u nộp hồ sơ đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất ở. Đây là quy định chặt chẽ đảm bảo quyền và lợi ích cơ bản của chủ đầu tư,người tiêu dùng trong quá trình ký kết hợp đồng, đảm bảo sự công khai thông tinminh bạch gi a chủ đầu tư, người mua, người bán trong các thời điểm khác nhauvừa đảm bảo lợi ích của các bên ký kết hợp đồng vừa là cơ sở pháp lý rõ ràng để cơquan quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sở h u đúng trình tự, thủ tục quy định củapháp luật.Tóm lại, nh ng quy định của Luật kinh doanh bất động sản điều ch nh giaodịch nhà ở hình thành trong tương lai đã đáp ứng yêu cầu thực tiễn đặt ra đối vớiloại tài sản chưa có thực tại thời điểm ký kết hợp đồng. Song, nh ng quy định trênlà khung pháp lý để chủ đầu tư, người bán, người mua tuân thủ đúng quy định đểđảm bảo lợi ích cho chính mình, hạn chế tranh chấp xảy ra, đồng thời là cơ sở để cơquan quản lý nhà nước nắm đầy đủ thông tin hơn trong quá trình quản lý cấp giấychứng nhận quyền sở h u đối với loại tài sản khá đặc biệt này.1.3. Quy định của pháp luật nƣớc ngoài đối với mua bán nhà ở hìnhthành trong tƣơng lai.1.3.1. Quy định của Bộ luật d n sự Pháp về mua bán nhà ở sẽ x y dựng.Đối với loại mua bán này Bộ luật dân sự Pháp quy định “Hợp đồng mua bánbất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận theo đó bên bán có nghĩa vụ xây dựng mộtbất động sản trong thời hạn được quy định trong hợp đồng. Có thể thỏa thuận bántheo phương thức chìa khóa trao tay hoặc theo phương thức hoàn thiện từngbước”18.Tuy nhiên để áp dụng loại hợp đồng mua bán theo phương thức hoàn thiệntừng bước Bộ luật dân sự Pháp quy định “Hợp đồng mua bán theo phương thứchoàn thiện từng bước là một hợp đồng theo đó bên bán chuyển ngay cho bên muamọi quyền đối với đất đai c ng như quyền sở h u nh ng kết cấu xây dựng hiện cótrên đất. Quyền sở h u công trình được chuyển giao từng bước cho bên mua theo18//thongtinphapluatdansu.com/2014/12/13/bnh-luan-ve-hop-dong-chuyen-nhuongbat-dong-san-hnh-thnh-trong-tuong-lai/19tiến độ thi công và bên mua trả tiền làm nhiều lần theo tiến độ đó. Bên bán giquyền chủ công trình cho đến khi nghiệm thu công trình”19.Căn cứ vào hai loại hợp đồng này thì quyền của bên bán, bên mua phát sinh,thực hiện tùy thuộc thời điểm khác nhau đối với từng loại hợp đồng, như hợp đồngbán theo hình thức chìa khóa trao tay thì bên bán cam kết giao bất động sản cho bênmua sau khi xây dựng xong, còn bên mua cam kết nhận bất động sản và trả tiền lúcnhận nhà. Đồng thời việc chuyển quyền sở h u được thực hiện thông qua thủ tụccông chứng thư xác nhận xây dựng xong bất động sản và có hiệu lực hồi tố kể từngày giao kết hợp đồng. Đối với hợp đồng hoàn thiện từng bước thì bên bán cónghĩa vụ chuyển ngay quyền với đất và kết cấu xây dựng trên đất cho bên mua ngaysau khi ký hợp đồng nhưng quyền sở h u công trình ch được chuyển giao cho bênmua sau khi hai bên đã nghiệm thu xong công trình.Quy định của Bộ luật dân sự Pháp có nhiều điểm tương đồng với pháp luậtViệt Nam về quy định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đó là bán nhà ởtheo từng giai đoạn xây dựng và người mua trả tiền nhiều lần tương ứng với tiến độthi công, việc chuyển giao tài sản nhà ở sau khi hoàn thành việc nghiệm thu. Vì vậy,quy định của pháp luật Việt Nam điều ch nh vấn đề này cơ bản đã đáp ứng đượcyêu cầu thực tiễn trong nước, mà còn phù hợp với luật pháp quốc tế đây c ng làđiểm tiến bộ trong quá trình xây dựng pháp luật và phù hợp với quá trình hội nhậpkinh tế quốc tế.1.3.2. Luật nhà ở Hàn Quốc về giao dịch nhà ở hình thành trong tƣơng lai.Hàn Quốc đã thành lập T ng công ty bảo lãnh Nhà ở từ rất sớm năm 1993 đểthực hiện bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, mục đích đảm bảocho nh ng người mua nhà, đặt cọc, thuê, bảo lãnh cho chủ đầu tư, cá nhân vay vốnngân hàng để đầu tư xây dựng, mua nhà ở, đồng thời bảo vệ quyền lợi của ngườitiêu dùng khi chủ đầu tư thực hiện không đúng tiến độ, phá sản không bàn giaođược cho người mua, người thuê mà họ đã ký kết hợp đồng. Công ty này là dạngcông ty c phần gồm có vốn Chính phủ chiếm 55%, vốn của các t chức tài chínhchiếm 18%, vốn tự có của t ng công ty chiếm 14%, Công ty thực hiện bảo lãnh chongười mua nhà hình thành trong tương lai, vay vốn các ngân hàng để mua, xây dựngnhà ở và thực hiện dự án cải tạo nhà ở, tiền đặt cọc cho thuê nhà. Chủ đầu tư dự án19//thongtinphapluatdansu.com/2014/12/13/bnh-luan-ve-hop-dong-chuyen-nhuongbat-dong-san-hnh-thnh-trong-tuong-lai/