06 trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ [Ảnh minh họa]
Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thụy Hân - Phụ trách Mạng cộng đồng ngành luật, công ty TNHH THƯ VIỆN PHÁP LUẬT giải đáp như sau:
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, có 06 trường hợp người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ, cụ thể như sau:
[1] Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.
[2] Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất mang tên người khác
Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất khi có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp.
[3] Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
+ Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
+ Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
[4] Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993
Theo Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất trong trường hợp sau đây:
+ Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân [phần vượt quá hạn mức vẫn phải đóng tiền sử dụng đất]
+ Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
[5] Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi giao đất không đúng thẩm quyền trước 01/7/2014
- Theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Theo điểm b khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất mà giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất.
[6] Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất để được sử dụng đất
- Theo khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nếu trước đây đã nộp tiền sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Theo khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nếu trước đây đã nộp tiền sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
>>> Xem thêm: Người sử dụng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp nào? Hồ sơ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định mới nhất?
Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định như thế nào theo Luật Đất đai? Trường hợp nào nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất?
Cấp sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Đồng Nai thì phải nộp những khoản tiền nào theo quy định mới nhất?
HỎI ĐÁP PHÁP LUẬT LIÊN QUAN
Quy định về giao đất, cho thuê đất
- 1. Trường hợp nào Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ?
- 2. UBND phường có thẩm quyền giao đất thuộc diện quản lý cho người dân không ?
- 3. Quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất cho Công ty ?
- 4. Quy định giao đất để sản xuất nông nghiệp ?
- 5. Quyết định giao đất của Chủ tịch UBND huyện có đúng quy định hay không ?
1. Trường hợp nào Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ?
Xin luật sư tư vấn giúp: Những trường hợp nào Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ? Những trường hợp nào Nhà nước cho thuê đất ?
Cảm ơn!
>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về giao đất, gọi: 1900.6162
Trả lời:
Căn cứ Luật đất đai năm 2013 quy định:
Thứ nhất, những trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định như sau:
Những trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 55 Luật đất đai năm 2013, gồm:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Thứ hai, những trường hợp Nhà nước cho thuê đất như sau:
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013 như sau:
a] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b] Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật đất đai năm 2013;
c] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ] Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e] Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g] Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
2. Khoản 2 Điều 56 Luật đất đai năm 2013 quy định: Đối với trường hợp đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh, Nhà nước chỉ cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.
2. UBND phường có thẩm quyền giao đất thuộc diện quản lý cho người dân không ?
Thưa luật sư, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Gia đình tôi có mảnh đất 1.7 ha khai hoang từ năm 1982 [từ năm 1982-1986 trồng lúa], 1987 trồng cà phê do khó khăn về kinh tế nên những năm hạn hán thiếu nước tưới nên cây trông không cho năng xuất. Năm 1994 chuyển sang trồng tiêu năm 2006 bị phá hoại 1 số diện tích trồng tiêu nên bị mất trụt iêu, gia đình ko có thu nhập nên càng khó khăn hơn.
Gia đình đã làm đơn xin bên đơn vị trung đoàn cho tiếp tục sản xuất trên mảnh đất trên có xác nhận chính quyền địa phương [Xem File đính kèm,bản này chỉ còn bản photo chưa chứng thực]. Chính ông Nguyễn Thanh H nguyên là phó chủ tịch xã, hiện nay là Chủ tịch UBND phường xin cho tôi làm lô đất rên nay lại lập biên bản vi phạm và phạt hành chính đối với tôi về hành vi lấn chiếm dất đai. Lô đất nói trên trước thuộc quản lý của trung Đoàn 95 nay trả lại đất cho UBND Phường Quản Lý. Tôi muốn luật sư cho tôi biết chức năng quản lý đất đai của UBND phường, UBND phường có thể giao đất thuộc diện quản lý của mình cho gia đình Tôi canh tác không? Thủ tục như thế nào?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê
Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!
Người thư: Võ Hùng Anh
>> Thủ tục giao đất cho người dân canh tác, gọi: 1900.6162
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời như sau:
Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013thì UBND xã/ phường không có thẩm quyền giao đất mà chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, cụ thể Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b] Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c] Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d] Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ] Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b] Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."
>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án
3. Quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất cho Công ty ?
Kính gửi Luật Minh Khuê! Rất mong luật sư trả lời giúp Công ty câu hỏi sau: Công ty tôi có Nhà máy Thủy điện. Khi đầu tư xây dựng Nhà máy, công ty có chi trả tiền đền bù, giải phóng mặt bằng để được thu hồi đất để mở rộng khu vực lòng hồ phục vụ cho hoạt động sản xuất điện.
Sau khi đền bù, Công ty được UBND tỉnh ra quyết định giao đất. Trong quyết định giao đất không ghi thời gian giao đất cho Công ty là bao nhiêu năm mà chỉ ghi là thu hồi đất của ông A, nông trường B để giao cho Công ty làm lòng hồ Nhà máy thủy điện. Sau đó công ty cũng không được cấp giấy tờ gì về quyền sử dụng đất đối với diện tích lòng hồ trên. Năm 2007, khi thực hiện cổ phần hóa, trong hồ sơ xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa được Bộ xây dựng phê duyệt có ghi diện tích đất trên là đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Công ty đã ghi tăng giá trị quyền sử dụng đất lòng hồ tương ứng với giá trị đền bù nêu trên để ghi tăng Tài sản cố định vô hình nhưng không được trích khấu hao. Vậy cho Công ty hỏi:
Câu hỏi 1: Theo các quy định về đất đai thì Nhà nước giao đất cho Công ty có thuộc trường hợp là Quyền sử dụng đất lâu dài không hay là quyền sử dụng đất có thời hạn? Hiện nay trong quyết định không ghi cụ thể thời gian giao đất là bao nhiêu, nếu đây thuộc trường hợp giao đất có thời hạn thì Công ty phải làm thủ tục gì để có biết rõ ràng là được giao đất bao nhiêu năm.
Câu hỏi 2: Theo quy định tại Điểm đ, Khoản 2, Điều 4 Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 về việc Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định đã quy định: “Quyền sử dụng đất không ghi nhận là TSCĐ vô hình gồm: + Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất…”. Vậỵ nếu công ty không được ghi nhận là TSCĐ vô hình, không được trích khấu hao thì toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất lòng hồ của Công ty có được phân bổ vào chi phí của Công ty khi tính thuế TNDN không? Hay công ty phải hạch toán vào đâu? Có quy định nào hướng dẫn cụ thể không?
Rất mong nhận được sự trả lời sớm nhất của Luật sư! Xin cảm ơn luật sư!
Người gửi: P.K
>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai: 1900.6162
Trả lời:
1. Theo các quy định về đất đai thì Nhà nước giao đất cho Công ty có thuộc trường hợp là Quyền sử dụng đất lâu dài không hay là quyền sử dụng đất có thời hạn ?
Theo mẫu số 02: Quyết định giao đấtban hành kèm theoThông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất quyết định giao đất thì mục "Thời hạn sử dụng đất" phải ghi: đến ngày… tháng … năm …đối với trường hợp giao đất có thời hạn.
Mặt khác, ở đây, chúng tôi chưa rõ đất Công ty được giao sử dụng đất để xây dựng Nhà máy là nhằm phục vụ hoạt động sản xuất của công ty hay vì lợi ích công cộng. Tuy nhiên theo thông tin công ty cung cấp và căn cứ vào Điều 54, Luật đất đai 2013 vềGiao đất không thu tiền sử dụng đất thì đất mà công ty được giao sử dụng có thể thuộc một số loại sau:
"Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;
2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chínhsử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này."
Như vậy, đất của công ty được giao không thu tiền sử dụng đất có thể là "đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh".
Điều 125, Luật đất đai 2013 quy định về Đất sử dụng ổn định lâu dài như sau:
"Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;
3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;
6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
7. Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;
8. Đất tín ngưỡng;
9. Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
11. Đất tổ chức kinh tế sử dụngquy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này."
Điều 155, Luật đất đai 2013 về Đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất để thực hiện dự án xây dựng - chuyển giao và dự án xây dựng - kinh doanh - chuyển giao quy định:
"1. Việc sử dụng đất vào mục đích công cộng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng, trong đó phân định rõ các khu chức năng sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh và các khu chức năng sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh.
Đối với đất thuộc khu chức năng không có mục đích kinh doanh thì Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 54 của Luật này; có mục đích kinh doanh thì Nhà nước cho thuê đất theo quy định tại Điều 56 của Luật này.
3. Nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án xây dựng - chuyển giao [BT]; giao đất hoặc cho thuê đất đối với nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng - kinh doanh - chuyển giao [BOT] và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư.[...]"
Như vậy,nếu đất công ty được giao để xây dựng Nhà máy thủy điện là đất sử dụng vào mục đích công cộng thì thuộc loại đất đượ sử dụng ổn định, lâu dài.
2. Toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất lòng hồ của Công ty có được phân bổ vào chi phí của Công ty khi tính thuế TNDN không ?
Khoản 2, Điều 6, Thông tư 78/2014/TT-BTCHướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định về các khoản chi được trừ và không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế như sau:
"2. Các khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế bao gồm:
[...]2.2. Chi khấu hao tài sản cố định thuộc một trong các trường hợp sau:
k] Quyền sử dụng đất lâu dài không được trích khấu hao và phân bổ vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế; quyền sử dụng đất có thời hạn nếu có đầy đủ hóa đơn chứng từ và thực hiện đúng các thủ tục theo quy định của pháp luật, có tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh thì được phân bổ dần vào chi phí được trừ theo thời hạn được phép sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [bao gồm cả trường hợp dừng hoạt động để sửa chữa, đầu tư xây dựng mới].
Trường hợp doanh nghiệp mua tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài thì giá trị quyền sử dụng đất phải xác định riêng và ghi nhận là tài sản cố định vô hình; Tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc thì nguyên giá là giá mua thực tế phải trả cộng [+] các khoản chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản cố định hữu hình vào sử dụng. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá ghi trên hợp đồng mua bất động sản [tài sản] phù hợp với giá thị trường nhưng không được thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm mua tài sản. Trường hợp doanh nghiệp mua tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài không tách riêng được giá trị quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm mua tài sản."
Như vậy, đất mà công ty được gia sử dụng là đất lâu dài nên không được trích khấu hao và phân bổ thu chi vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế.
Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.
4. Quy định giao đất để sản xuất nông nghiệp ?
Thưa luật sư, Sau khi dồn điền đổi thửa lần 2, đất khó của thôn đưa ra, giao cho ngân sách xã. Đất đã bị bỏ hoang trong 3 vụ, tôi được Bà địa chính xã động viên cải tạo, sau đó tôi đã làm đơn đưa lên tập thể xin làm sản xuất. Đến tháng 11/2015, tập thể cùng gia đình tôi thống kê lại diện tích: Không hiểu tại sao, đến 2016, UBND xã Hoằng Ngọc thông báo cho tôi thu hoạch màu trên diện tích tôi đã cải tạo và có đơn làm sản xuất để trả mặt bằng lại cho tập thể, tập thể lại tiếp tục giao sản cho người khác. Hỏi việc làm trên của UBND xã có đúng không ?. Trong khi tôi đã có nhu cầu làm sản xuất để được tiếp tục cải tạo đất. Mức sản do tập thể đề ra, tôi không từ chối. Tôi cũng là công dân như mọi công dân khác, vậy tại sao tôi lại không được làm sản xuất?
Mong luật sư phản hồi sớm cho tôi. Tôi xin cảm ơn.
>>Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162
Trả lời:
Căn cứ vào Điều 59 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 về thầm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b] Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c] Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d] Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ] Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b] Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."
Vây, UBND xã sẽ được phép cho cá nhân, tổ chức thuế đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của UBND xã mà không sử dụng hết vào mục đích công ích. Thời hạn cho thuê theo quy định tại Điều 132 Luật đất đai năm 2013 là:
Điều 132. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.
Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
2. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau đây:
a] Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
b] Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;
c] Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.
Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.
4. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."
Vậy nếu gia đình đã thuê đất của xã để sản xuất nông nghiệp đã hết thời hạn theo thoả thuận thì xã có quyền lấy lại đất đó, nếu không có thoả thuận thì khi thuê hết thời hạn 5 năm UBND xã có quyền thu lại đất đó.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
5. Quyết định giao đất của Chủ tịch UBND huyện có đúng quy định hay không ?
Thưa luật sư, xin hỏi: Chủ tịch UBND huyện có quyền giao đất hay hay không ? Cảm ơn!
Trả lời:
Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Thứ nhất, về thẩm quyền quyết định giao đất:
Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b] Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c] Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d] Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ] Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b] Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền”.
Như vậy căn cứ Điều 59 Luật đất đai năm 2013 thì UBND huyện A ra quyết định giao đất cho trường trung học nông nông nghiệp là không đúng thẩm quyền, kể cả trong trường hợp đã được UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ủy quyền. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất cho tổ chức phải là UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương không được ủy quyền cho UBND cấp huyện để quyết định giao đất cho trường trung học nông nông nghiệp.
– Thứ hai, về mức thu tiền sử dụng đất:
Căn cứ vào Điều 54 và 55 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 54. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;
2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.
Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng”.
Như vậy, nếu trường trung học nông nghiệp này là tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp để làm khu thí nghiệm nông nghiệp thì với mục đích đấy có thể được UBND cấp tỉnh quyết định giao đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Do đó quyết định giao đất cho trường trung học nông nghiệp thu 30 triệu đồng tiền sử dụng đất là không đúng quy định.
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê