Những bất cập, hạn chế về giá đất để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

TN&MTMặc dù, Luật Đất đai 2013 có nhiều tiến bộ so với Luật Đất đai năm 2003 trong vấn đề giá đất, như đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và bảo đảm ổn định xã hội… song, qua quá trình thi hành áp dụng thực tế, Luật đã xuất hiện một số bất cập.

Còn nhiều điểm nghẽn

Tại buổi Tọa đàm “những vấn đề kinh tế trong chính sách và luật pháp đất đai ở Việt Nam” do Trường đại học Kinh tế Quốc dân và Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức các chuyên gia kinh tế đều cho rằng: Có 4 bất cập về giá đất.

Thứ nhất là giá đất thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm, bởi dù một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” [Điểm c, Khoản 1, Điều 112] nhưng trên thực tế thực hiện, hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% - 30% khung giá đất thị trường. Tương tự thế, khung giá đất của cấp tỉnh chỉ bằng từ 30% - 60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện dự án phát triển KT-XH, dự án công cộng… mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ. Bên cạnh đó, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình; mặc dù, Điều 115 và Điều 116 có đề cập đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... Do vậy, giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói, tất cả các trường hợp [gần như tuyệt đối] giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm…

Thứ hai, nguồn thu từ đất đang bị thất thoát, trong đó, có việc định giá đất bởi tài chính đất đai là vấn đề rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó, có việc xác định giá đất. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương, nhưng hiện nay, nguồn thu này đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở; chỉ định nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án hợp tác công - tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao [BT]; chuyển đổi doanh nghiệp Nhà nước thành công ty cổ phần, thoái vốn Nhà nước tại các công ty cổ phần có nhiều quỹ đất giá trị cao. Trước đây, theo Luật Đất đai 2003, chỉ đầu mối là Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định và thẩm định giá đất cụ thể. Còn theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, công tác này được phân chia cho 2 đầu mối: Sở TN&MT lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng Thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất. Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu NSNN và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.

Thứ ba, trong cách tính giá đất hiện nay đối với các dự án bất động sản [BĐS] là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao. Hiện nay, Hội đồng định giá đất ở các thành phố lớn theo cách thức tính lùi: Từ giá thị trường của các dự án quanh đó đang giao dịch tính ra tổng doanh thu của dự án đang xét định giá trừ [tổng chi phí xây dựng theo đơn giá định mức cộng 14% lãi và chi phí quản lý chung dành lại cho chủ đầu tư] bằng tổng tiền đất phải nộp và chia ra đơn giá đất nhà đầu tư phải nộp. Cách tính giá đất này có ưu điểm là ở những chủ đầu tư dự án xây cao tầng [hệ số sử dụng đất lớn] phải trả giá đất cao là hợp lý nhưng giá đất này so với đơn giá tối thiểu Nhà nước công bố thường cao gấp 1,8 - 2,6 lần. Nếu so với giá đất thực tế các dự án xung quanh đang phải nộp mà hệ số vẫn còn thấp, sẽ phải tiếp tục điều chỉnh tăng hệ số này lên. Đây chính là hệ số giá đất so với giá đất công bố nhà đầu tư phải nộp. Với cách tính này thực chất giá đất nhà đầu tư phải nộp cao hơn giá đất Nhà nước công bố từ 2 - 2,5 lần. Đó cũng là một trong những nguyên nhân làm giá nhà tăng cao liên tục vì hệ số đơn giá đất liên tục tăng hằng năm, thậm chí từng quý.

Thứ tư, phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế. Trong lĩnh vực giá đất vẫn còn một số tồn tại như: Quy định về phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn có thể kể đến phương pháp định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất [không phản ánh được các yếu tố hình thành giá đất]; một số loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng thông tin giá đất thị trường độ tin cậy không cao gây khó khăn trong việc định giá đất [người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất]; chưa có dữ liệu về giá đất thị trường để thuận lợi cho thực hiện xác định giá đất.

Đề xuất những giải pháp

Để khắc phục những bất cập trong công tác định giá đất nói riêng cũng như vấn đề quản lý tài chính đất đai nói chung, GS,TSKH. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm: Cơ quan quản lý không nên quan niệm rằng vì sợ người dân phải chịu nghĩa vụ thuế cao nên cứ phải kéo bảng giá đất xuống. Vì vậy, Nhà nước nên đẩy giá đất lên ngang giá thị trường đồng thời có thể quy định nghĩa vụ tài chính chỉ bằng 50% bảng giá đất để không tác động nhiều đến việc nộp thuế của người dân. Ông cho biết, một số nước đã cho phép người dân tự đăng ký giá đất đang sử dụng để làm căn cứ tính giá bồi thường khi thu hồi hoặc tính thuế đất và khuyến cáo Việt Nam cũng nên xem xét cơ chế để người sử dụng đất tự đăng ký giá đất. Ở Đài Loan, Singapore, người dân được tự kê khai giá nhà đất, nếu giá cao thì phải trả thuế cao, giá thấp thì Nhà nước thực hiện quyền tiên mãi, mua lại miếng đất đó khi thu hồi. Vì vậy, người dân sẽ phải xác định giá đất hợp lý khi đăng ký giá.

Về nội dung hoàn thiện, khi định giá đất [cho đất bị thu hồi] phải có sự thỏa thuận của bên có đất bị thu hồi, tức là người có đất bị thu hồi phải là một bên trong quy trình định giá đất. Trường hợp không thỏa thuận được, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại. Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người SDĐ. Trường hợp không thỏa thuận được về giá, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá, giá bất động sản xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra. Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổ chức đưa ra là giá để tính đền bù. Nếu các bên không thỏa thuận được có thể đưa ra tòa xem xét để phán quyết. Đồng thời, phải tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất. Điều này dễ dẫn tới khó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi. Kinh nghiệm ở nhiều nước, thẩm quyền quyết định về đất đai và giá đất nên trao cho hai cơ quan Nhà nước độc lập với nhau.

Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu QSDĐ khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu SDĐ. Thực tiễn nghiên cứu kinh nghiệm các nước cho thấy, việc sự dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không chỉ đảm bảo giá của BĐS do thị trường quyết định mà còn là giải pháp để giảm thiểu tham nhũng “cơ chế xin - cho” khi thẩm quyền quyết định hành chính thuộc về một người, cũng như sự nhũng nhiễu của đội ngũ cán bộ QLNN về thủ tục hành chính. Ngoài ra, bên cạnh việc hoàn thiện các phương pháp định giá đất truyền thống đã ban hành, cần nghiên cứu sử dụng các phương pháp định giá hiện đại bằng sử dụng các mô hình, máy tính trong cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0 đang là một xu thế vào công tác định giá đất. Đây là một công cụ có thể giúp các cơ quan định giá đất hàng loạt.

Tài liệu tham khảo

1. Giáo trình định giá đất- Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà

2. Các phương pháp đánh giá đất đai cho dân đất đai tham khảo- ungdungmoi.ed

3. Thông tin tổng hợp từ Tọa đàm “những vấn đề kinh tế trong chính sách và luật pháp đất đai ở Việt Nam”.

BÙI THỊ CẨM NGỌC

Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội

Đặc san 01/2013

Mục lục

• 1.Dẫn nhập
• 2.Khái quát chung về quyền sử dụng đất và định giá quyền sử dụng đất
• 3.Cơ chế xác định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi
• 4.Một số nhận định và kiến nghị
• 5.Tài liệu tham khảo

Bàn về cơ chế xác định giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

LÊ VŨ NAM*

Đặc san 01/2013 - 2013, Trang 66-70

Ngày đăng:

• Trích dẫn

• Share

  • Twitter
  • Facebook
  • Zalo

TÓM TẮT

Các quy định về định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2003 còn nhiều bất cập, dẫn đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo, việc bồi thường không thỏa đáng gây ra không ít bức xúc của người dân. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến rộng rãi trong nhân dân cũng đã có khá nhiều điểm mới, tiến bộ về vấn đề này. Tuy nhiên, trong Dự thảo vẫn còn khá nhiều quy định chưa hợp lý, không sát với tình hình thực tế cần có thêm sự trao đổi, thảo luận để hoàn thiện. Trong bài viết này, tác giả tiến hành phân tích những điểm bất cập, chưa hợp lý của các quy định về cơ chế xác định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, qua đó hình thành các kiến nghị, đề xuất để hoàn thiện.

ABSTRACT:

Provisions of land pricing for compensation when the State recovers land in Land Law 2003 still have inadequations, leading to the unsecured legitimate rights and benefits of land users and cause much pressure for people. Draft for amendement of Land Law which has been broadly promulgrating in people has much new and positive points in this matter. However, the Draft includes inappropriate provisions not approaching practical situation, and needs to be discussed and clarified. In this article, author focuses on analyzing inappropriate, contradictable points of mechanism of land pricing when the State recovers land in the Draft of the amended Land Law, then provides suggestions and comments to perfect.

TỪ KHÓA: không có,

KEYWORDS: không có,

Trích dẫn:

×

LÊ VŨ NAM*, Bàn về cơ chế xác định giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi , Tạp chí Khoa học Pháp lý Việt Nam, Đặc san 01/2013, Trang 66-70

//tapchikhplvn.hcmulaw.edu.vn/module/xemchitietbaibao?oid=e3ae0581-6c41-418a-b4cc-32ded6dab8cb

Đăng ký để tải miễn phí Đăng ký

Bài viết đã được lưu vài tài khoản.

×

Vui lòng vào mục "Quản lý tài khoản" -> "Bài viết đã lưu" để có xem tiếp ngay lần đăng nhập sau.

1. Dẫn nhập

Quan hệđất đai là quan hệ phức tạp đòi hỏi phải được điều chỉnh bởi một khung pháp lý chặt chẽ và hiệu quả, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan. Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua tại kỳ họp thứ 4 ngày 26 tháng 11 năm 2003 [sau đây gọi là Luật Đất đai năm 2003] và một số văn bản hướng dẫn thi hành đã góp phần từng bước được hoàn thiện pháp luật Việt Nam về Đất đai, góp phần ổn định chính trị - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hội nhập quốc tế.Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 vẫn còn nhiều những tồn tại và bất cập. Một số quy định còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn. Trong đó, có các quy định liên quan đến việc xác định giá đất làm cơ sở cho việc giao đất, thuê đất và bồi thường cho người sử dụng đất trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất còn nhiều bất cập, chưa hợp lý và chưa sát với giá thị trường, chưa “giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”[1].Chính sự bất cập này đã làm cho thịtrường bất động sản phát triển không đồng bộ, đồng thời gây nên nhiều bức xúc và khởi kiện kép dài thời gian qua, ảnh hưởng không ít đến sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước. Nhận thức được tầm quan trọng của việc hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai nói chung và các quy định của Luật Đất đai năm 2003 nói riêng, Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳđẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại được thông qua tại Hội nghị lần thứ sáu, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã thống nhất quan điểm chỉ đạo: “Sử dụng có hiệu quả các công cụ về giá, thuế trong quản lý đất đai nhằm khắc phục tình trạng lãng phí, tham nhũng, khiếu kiện”. Trên tinh thần đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến rộng rãi trong nhân dân lần này có khá nhiều điểm mới, tiến bộ là kết quả của quá trình tổng hợp, đút rút kinh nghiệm từ thực tiễn cũng như những bất cập, hạn chế của Luật Đất đai năm 2003. Mặc dù vây, trong Dự thảo vẫn còn khá nhiều quy định chưa hợp lý, không sát với tình hình thực tế cần có thêm sự trao đổi, thảo luận để hoàn thiện, trong đó bao gồm các quy định về cơ chế xác định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

* TS. Luật học, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế - Luật Đại học Quốc gia Tp. Hồ Chí Minh

[1] Xem Tờ trình số 302/TTr- CP của Chính phủ về Dự án Luật Đất đai sửa đổi ngày 24 tháng 10 năm 2012.

2 Khái quát chung về quyền sử dụng đất và định giá quyền sử dụng đất

Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳđẩy mạnh toàn diện côngcuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại được thông qua tại Hội nghị lần thứ sáu, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ ra rằng:“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất”. Tại Điều 57, Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, khoáng sản và tài nguyên thiên nhiên khác, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa, vùng trời và các tài sản khác do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy định của pháp luật”.

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu của mình thông qua các hành vi được quy định tại khoản 2, Điều 12, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, gồm: a] Quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; b] Quyết định mục đích sử dụng đất; c] Quy định về hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; d] Quyết định thu hồi đất; đ] Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; e] Định giá đất; g] Quyết định các chính sách tài chính về đất đai và h] Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tuy Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai nhưng quyền sử dụng đất trên thực tế lại thuộc về các chủ thể gồm tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuế đất, công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhượng sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy, vấn đề đặt ra là sử dụng đất như thế nào để mang lại hiệu quả cao nhất cho Nhà nước và người sử dụng đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội. Trong Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền sử dụng đất được xem là “quyền dân sự của chủ thể sử dụng đất”[2], được tham gia giao lưu dân sự như những lọai tài sản khác. Về bản chất, quyền sử dụng đất là quyền tài sản phái sinh từ quyền sở hữu đất nên quyền sử dụng đất phải phụ thuộc vào quyền sở hữu đất[3]. Do đó, người sử dụng đất thông thể thực hiện quyền tài sản của mình một cách độc lập mà phải phụ thuộc vào ý chí của người sở hữu là Nhà nước thông qua các quy định pháp luật cụ thể.

Do quyền sử dụng đất là một loại tài sản hay “một loại hàng hóa đặc biệt” được trao đổi và chuyển nhượng theo quy định của pháp luật nên nó phải mang tính giá trị. Giá trị của quyền sử dụng đất “được biểu hiện ra bên ngoài bằng giá cả của những diện tích đất cụ thể”[4]và có thể được xác định theo thị trường hoặc do Nhà nước quy định. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo thị trường để thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... Nhànướcquy định giá trị quyền sử dụng đất để làm cơ sở thực hiện các nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất như thu tiền khi giao đất, cho thuê đất; tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất hoặc làm cơ sở cho việc đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. Việc Nhà nước định giá quyền sử dụng đất, đặc biệt trong trường hợp để bồi thường khi thực hiện thu hồi đất là một vấn đề quan trọng, ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong quan hệ sử dụng đất nên cần phải được tiến hành theo nguyên tắc bảo đảm dân chủ, công khai, khách quan, công bằng và đúng quy định của pháp luật.

[2] Xem: Hoàng Thế Liên [Chủ biên], Bình Luận khoa học Bộ luật Dân sự [Tập 1], Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr. 418.

[3] Chi tiết về quyền sử dụng đất, xem: Đỗ Văn Đại [2012], Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, Nxb Lao động, Hà Nội, tr. 5-10.

[4] Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh [2012], Giáo trình Luật Đất đai [Chủ biên: Lưu Quốc Thái], Nxb Hồng Đức, tr. 92.

3. Cơ chế xác định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Do Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định về trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cho nên, khi đề cập đến giá đất là đề cập đến giá trị của quyền sử dụng đất. Trong Tờ trình số 302/TTr-CP về Dự án Luật Đất đai sửa đổi của Chính phủ ngày 24 tháng 12 năm 2012 đã khẳng định, một trong những định hướng cơ bản của Dự thảo là “bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Xây dựng cơ chế và có những giải pháp để đất đai trở thành nguồn lực cho sự phát triển của đất nước. Sử dụng hiệu quả các công cụ về giá, thuế trong quản lý đất đai nhằm khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, lãng phí”. Thế nên, vấn đề xây dựng một cơ chế xác định giá đất hợp lý, sát với giá trị trường không những là nền tảng để đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư mà còn giúp hạn chế tình trạng khởi kiện kéo dài hiện nay, đồng thời tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đầt nước. Qua nghiên cứu cho thấy, Ban soạn thảo đã có sự quan tâm đáng kể trong việc xây dựng các quy định liên quan đến vấn đề giá và cơ chế xác định giá đất nhằm khắc phục những bất cập, tồn tại của các quy định này trong Luật Đất đai hiện hành. Những điểm mới của Dự thảo về giá đất và cơ chế xác định giá đất bao gồm:

Một là, mặc dù Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn kế thừa nguyên tắc Nhà nước là chủ thể có thẩm quyền quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất và ban hành khung giá đất, bảng giá đát và quyết định giá đất cụ thể đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng đã có những sửa đổi quan trọng về nguyên tắc xác định giá đất. Theo đó, giá đất được xác định theo theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và tính các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của Luật Đất đai; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến có cùng mục đích sử dụng đã thực hiện thành công khi người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phù hợp với giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất; các thửa đất liền kề nhau có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng, cùng một thời điểm định giá thì có mức giá như nhau; đồng thời giao cho Chính phủ quy định cụ thể phương pháp xác định giá đất cho phù hợp với từng loại đất [Điều 107].

Hai là, bổ sung quy định về ban hành, điều chỉnh khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh theo hướng: Chính phủ quy định khung giá các loại đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh; khung giáđất được xây dựng định kỳ năm [05] năm một lần và được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ; khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ một trăm tám mươi [180] ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh cho phù hợp [Điều 108].

Ba là, để rộng đường cho nhân dân đóng góp ý kiến, Điều 109 của Dự thảo đã xây dựng 2 phương án xây dựng và áp dụng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành[5]. Ngoài ra, Dự thảo cũng bổ sung một số quy định về tổ chức tư vấn giá đất.

[5] Chi tiết nội dung từng phương án, xem: Điều 109, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

4. Một số nhận định và kiến nghị

Qua phân tích những điểm mới trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi liên quan đến giá đất và cơ chế xác định giá đất, chúng tôi nhận thấy rằng, nhìn chung Ban soạn thảo đã bám sát và quán triệt quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước ta trong việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đất đai trong giai đoạn tiếp theo, đồng thời tạo cơ sở ban đầu cho việc xác định giá đất theo hướng sát với giá thị trường nhằm hướng tới việc đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư trong việc bồi thường trong trường hợp Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Các quy định đã được xây dựng trên cơ sở tổng hợp và đút rút những kinh nghiệm cùng những vướng mắc, bất cập phát sinh trong quá trình áp dụng Luật Đất đai năm 2003 thời gian qua. Ban soạn thảo đã có những nổ lực rất lớn trong việc tập hợp và thống nhất các quy định về giá đất và cơ chế xác định giá đất từ các văn bản dưới luật đồng thời có sự bổ sung, chỉnh sửa nhất định.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, thì các quy định trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng còn một số vấn đề cần phải trao đổi, thảo luận và đóng góp ý kiến để hoàn thiện.

Thứ nhất, việc Nhà nước vừa là chủ thể có thẩm phân loại đất, giao đất, cho thuế đất, quyết định thu hồi đất vừa là chủ thể quyết định giá đất cụ thể là chưa thật sự hợp lý mặc dù có sự đảm bảo là mức giá xác định sẽ sát với giá thị trường. Thế nhưng, giá thị trường là giá được xác định dựa trên quy luật cung - cầu của thị trường và luôn biến động. Trong khi bảng giá đất do Chính quyền cấp tỉnh ban hành làm cơ sở để định giá đất thì lại “tĩnh” và chỉ điều chỉnh khi giá trị trường có biến động một tỷ lệ nhất định [trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ sáu mươi [60] ngày trở lên theo Phương án 1 của Dự thảo] hoặc được xây dựng cho một khoảng thời gian nhất định hay [định kỳ năm [05] năm một lần và được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ theo Phương án 2 của Dự thảo]. Mặt khác, ở nước ta thị trường bất động sản chưa được hình thành và vận hành một cách đồng bộ theo đúng các nguyên tắc của nó. Có những vùng, miền chưa hình thành thị trường bất động sản đối với một số loại đất. Bên cạnh đó, giá trị của đất còn bao gồm giá trị của công sức đầu tư, tôn tạo của người sử dụng đất và giá trị thặng dư phát sinh từ những lợi thế tự nhiên của đất, cho nên theo lẽ công giá trị trường của đất còn bao gồm cả giá trị đầu tư, tôn tạo, lợi thế có được từ vị trí của đất và mang tính đặc thù riêng cho từng thửa đất. Do vậy, giá trị thị trường của từng thửa đất là không giống nhua. Để cho việc xác định giá đất được dân chủ, công bằng, minh bạch, đảm bảo quyền và lợi ích các bên liên quan cần xem xét khả năng thành lập một Hội đồng định giá độc lập bao gồm đại diện của Nhà nước, điện các tổ chức tư vấn giá đất và các chuyên gia độc lập. Việc thành lập hội đồng cũng như nguyên tắc hoạt động của hội đồng do pháp luật quy định.

Thư hai, việc Dự thảo quy định bảng giá đất do Ủy ban nhân cấp tỉnh ban hành được sử dụng để làm căn cứ tính mức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là cần phải xem xét lại. Trên thực tế, khi Nhà nước đã tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ cho các dự án phát triển thì vấn đề bồi thường và hỗ trợ và tiến hành tái định cư cho những diện bị thu hồi đất ở nhiều địa phương gặp không ít khó khăn, vướng mắc do bất cập của quy định về việc sử dụng bảng giá đất để làm căn cứ định giá bồi thường. Từ đó dẫn đến một thực trạng là: “Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để mua nhà ở mới tại khu tái định cư. Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm ngành nghề khác”[6]. Điều này lý giải vì sao mà thời gian qua tình trạng kiếu kiện về đất đai kéo dài, ảnh hưởng đến trật tự xã hội và chưa được giải quyết dứt điểm. Thiết nghĩ, bảng giá đất do chính quyền cấp tỉnh ban hành chỉ nên lấy làm cơ sở để giao đất, cho thuê đất, tính thuế sử dụng đất, phí và lê phí, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Riêng giá đất được tính làm cơ sở để bồi thường thiệt hại cần được xác định linh hoạt và theo cơ chế đã kiến nghị nêu trên.

Thứ ba,Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần làm rõ hơn vị trí pháp lý, vai trò của tổ chức tư vấn giá đất. Để việc định giá đất được công khai, minh bạch, công bằng, khách quan và đúng pháp luật, pháp luật cần khuyến khích việc sử dụng các tổ chức dịch vụ có chức năng tư vấn, đánh giá tham gia vào hoạt động xác định giá đất. Đây là một lĩnh vực kinh doanh có điều kiện nên các tổ chức này phải đáp ứng các điều kiện nhất định được thành lập và họat động theo quy định của pháp luật và chịu sự quản lý, giám sát về chuyên môn cũng như về đạo đức nghề nghiệp bởi một tổ chức nghề nghiệp.

[6] Nguyễn Uyên Minh, Khiếu kiện về đất đai - thực trạng, nguyên nhân và giải pháp, xem tại: //isponre.gov.vn/home/dien-dan/467-khieu-kien-ve-dat-dai-thuc-trang-nguyen-nhan-va-giai-phap. Truy cập ngày 12 tháng 04 năm 2013.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

©

Bài viết được đăng tải dưới sự cho phép của Tạp chí Khoa học Pháp lý Việt Nam, mọi quyền sở hữu trí tuệ liên quan đến bài viết được bảo lưu. Chi tiết xin vui lòng liên email

Vui lòng đăng nhập tài khoản để tải miễn phí.

Gmail

Đăng ký

Quên mật khẩu?

Đặt mua

Bản giấy tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam

Bài viết liên quan trên

Google scholar

Trích dẫn bài viết qua

Google scholar Crossref

• Bài báo mới