Bảng chi phí khái toán xây nhà 2 tầng năm 2024

Chi phí xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ là một trong những yếu tố hàng đầu mà mỗi gia đình quan tâm khi xây dựng một căn nhà, nhưng không phải ai cũng biết tính chi phí một cách chính xác và dễ hiểu nhất.

Để chủ đầu tư dễ hình dung được mức tiền cần phải dự trù trước khi xây dựng, Kiến trúc Vinavic xin chia sẻ một số cách tính đơn giá xây nhà 2 tầng bốn phòng ngủ chi tiết nhất 2023.

Cần dự toán những khoản chi phí để xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ như thế nào?

Tại sao phải tính chi phí xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ?

Nếu chủ đầu tư không thể dự trù kinh phí tối đa hợp lý trước khi xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ dễ dẫn đến tình trạng “vung tay quá trán”, cuối cùng phải “đem con bỏ chợ" bởi:

• Không lường trước được những chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng.
• Không chuẩn bị được nguồn vay nợ, nguồn xoay vốn khi hết tiền trước khi xây xong nhà.

Có bảng dự tính chi phí rõ ràng và cụ thể cung cấp cơ sở để chủ nhà thương thảo với nhà thầu về mức giá xây dựng và nhu cầu công năng căn nhà.

Tham khảo thêm: Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng chi tiết nhất năm 2023

Cần dự toán kinh phí xây nhà 4 phòng ngủ 2 tầng để tránh bị cạn kiệt tài chính trong lúc thi công

Chi phí xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ cần chuẩn bị những khoản nào?

Chi phí hoàn thiện xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ thường bao gồm:

• Chi phí thiết kế nhà: Chiếm 2 - 3% tổng chi phí xây nhà. Có chuyên gia trong ngành thiết kế bản vẽ vừa giúp gia chủ tiết kiệm thời gian đi vay mượn, cóp nhặt, chắp vá trên mạng. Đồng thời bản vẽ chuẩn giúp giảm thiểu 20 - 30% chi phí phát sinh trong quá trình thi công xây dựng nhà 2 tầng sau này.
• Chi phí thủ tục pháp lý: Bao gồm phí xin giấy phép xây dựng, phí cắm mốc xây dựng, chi phí đăng lý cấp điện nước, lệ phí trước bạ, kinh phí lắp đặt cống, khoản phí xin cấp số nhà.
  Lệ phí đo đạc và cắm mốc tại Hà Nội
• Chi phí xây dựng phần thô nhà 2 tầng 4 phòng ngủ: Hiện nay đơn giá xây dựng phần thô dao động từ 3,5 triệu đồng đến 8 triệu đồng tuỳ loại công trình và thời điểm xây dựng. Công thức tính đơn giá xây dựng thô = tổng diện tích xây dựng x đơn giá/m2
• Chi phí vật tư hoàn thiện: Thường chiếm 30% tổng chi phí xây dựng một căn nhà. Có 2 cách tính chi phí vật liệu hoàn thiện nhà 2 tầng 4 phòng ngủ - theo m2 nếu nhà thầu bao giá bộ vật liệu hoàn thiện và theo kiểu chủ nhà tự đi mua vật tư.
• Chi phí nhân công thuê ngoài: Công thức tính bằng tổng diện tích xây dựng x đơn giá nhân công/m2. Đơn giá nhân công hiện nay dao động trên dưới 1,2 triệu đồng và 2,2 triệu đồng, tuỳ quy mô công trình, độ khó công trình, thời gian hoặc địa điểm thi công.
  Bảng báo giá xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ trọn gói
• Chi phí thiết kế nội thất: Công trình nhà phố, biệt thự một mặt tiền có đơn giá 200,000 đồng/m2 sàn, nhà phố 2 tầng 2 mặt tiền 4 phòng ngủ là 300,000 - 350,000 đồng/m2 sàn (bao gồm bản vẽ 3D).
• Chi phí dọn dẹp, giải phóng mặt bằng: Thường tốn một phần đáng kể trong tổng chi phí. Báo giá thay đổi tuỳ tính chất việc thu dọn và thực trạng mặt bằng.
• Các khoản chi phí phát sinh: Nếu lên dự toán chi phí kỹ lưỡng cho từng hạng mục từ sớm, chi phí này sẽ được giảm thiểu trong mức tối đa có thể. Nếu chủ nhà không có kế hoạch cụ thể, phát sinh nhiều thay đổi so với bản vẽ ban đầu, hoặc đơn vị thi công không đủ năng lực,... thì phí bên ngoài sẽ tăng đáng kể.
  Các đầu việc cần tính chi phí khi thực hiện dọn dẹp và giải phóng mặt bằng

Các hạng mục cần có khi dự toán chi phí xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ

Dự toán chi phí xây nhà theo diện tích

Để tính được các khoản chi phí dự tính xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ chính xác nhất, gia chủ nên tính được chính xác diện tích tổng thể rồi nhân với đơn giá nhân công, vật tư/m2.

Tính diện tích móng

• Thi công móng băng = 20% diện tích tầng trệt.
• Thi công móng cọc, móng đơn = 50% diện tích tầng trệt.
• Thi công móng bè = 70% diện tích tầng trệt.

Tính diện tích xây tầng hầm

• Tầng hầm có độ sâu từ 1 đến 1,2m so với Code vỉa hè tính 150% diện tích xây dựng.
• Tầng hầm có độ sâu từ 1,3 đến 1,5m so với Code vỉa hè tính 170% diện tích.
• Tầng hầm có độ sâu từ 1,6 đến 1,9m so với Code vỉa hè tính 200% diện tích.
• Tầng hầm có độ sâu lớn hơn 2m so với Code vỉa hè tính 250% diện tích.

Diện tích sàn các tầng

• Diện tích sàn trệt = Diện tích xây dựng x Hệ số xây dựng (thường là hằng số 1,3 ~ 1,4)
• Diện tích sàn tầng lầu = 100% diện tích tầng trệt.

Dự toán diện tích mái

• Phần diện tích có mái che (trệt, lửng, lầu 1, 2, 3,..., sân thượng) = 100% diện tích xây dựng
• Phần diện tích không có mái che (sân thượng không mái che, sân phơi,...) = 70% diện tích
  Tính diện tích xây dựng nhà 1 trệt 1 lầu 4 phòng ngủ theo mét vuông là phổ biến nhất

Thông thường các mẫu nhà hai tầng bốn phòng ngủ lựa chọn thiết kế và thi công bốn kiểu mái chính là mái thái, mái nhật, mái bằng và mái tôn, sử dụng các vật liệu tole, ngói, và bê tông cốt thép:

• Mái tole tính theo hệ số mặt nghiêng tối thiểu 1,4 (bao gồm phần xà gỗ sắt hộp và tole hợp) = 30% diện tích xây dựng .
• Mái ngói kèo sắt tính theo hệ số mặt nghiêng tối thiểu 1,4 (bao gồm hệ khung kèo và ngói lợp) = 70% diện tích.
• Mái bê tông cốt thép tính theo hệ số mặt nghiêng tối thiểu 1,4 (bao gồm hệ ritô và ngói lợp) = 100% diện tích.

Cách tính diện tích sân

• Sân trước có diện tích ≦ 12m2 = 80% diện tích xây dựng
• Sân trước có diện tích > 12m2 = 70% diện tích (diện tích lớn thì xem xét lại hệ số tính của nhà thầu)
• Sân sau = 70% diện tích (diện tích lớn thì xem xét lại hệ số tính của nhà thầu)

Một số chi tiết khác

• Ô trống trong nhà mỗi sàn có diện tích ≦ 8m2 = 100% diện tích xây dựng
• Ô trống trong nhà mỗi sàn có diện tích > 8m2 = 50% diện tích
• Khu cầu thang = 100% diện tích
  Nhà 2 tầng tân cổ điển mái nhật xanh 4 phòng ngủ có sân sẽ đắt hơn xây nhà không có sân

Dự toán chi phí xây nhà theo các đầu việc chi tiết

Phương pháp này giúp gia chủ hình dung được các khoản kinh phí cần trả hoàn thiện nhà hai tầng 4 phòng ngủ. Các bước thành lập bảng dự toán các hạng mục này bao gồm:

• Tiên lượng dự toán: Liệt kê chi tiết khối lượng công việc, hạng mục xây dựng từ lúc khởi công tới lúc hoàn thiện và tính toán cẩn thận vào bảng. Bao gồm: tính toán số m2 gạch cần để xây hoàn thiện, bao nhiêu tấn sắt thép, khối bê tông, móng,...
• Thống kê giá từng loại vật liệu: ghi chép chi tiết khối lượng và đơn giá cho từng loại vật tư như xi măng, cốt thép, gạch, đá,...
• Tổng hợp dự toán chi phí: đưa ra dự toán cuối cùng tổng hợp chi phí vật tư, công thợ, trang thiết bị vệ sinh, hệ thống đèn chiếu, các chi tiết cửa, đồ nội thất cơ bản dùng trong nhà.
  Bảng thống kê lập dự toán xây dựng công trình nhà 2 tầng 4 phòng ngủ

Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ theo diện tích

Tương tự, ta cũng có 2 cách tính chi phí xây nhà 2 tầng bốn phòng ngủ:

• Tính chi phí theo m2 xây dựng:

Chi phí xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá xây dựng trên 1m2

• Tính chi phí theo bóc tách khối lượng: Căn cứ vào bản vẽ để bóc tách cụ thể từng khối lượng công việc rồi nhân với đơn giá nguyên vật liệu và nhân công để có tổng chi phí.

Muốn tính chi phí theo cách bóc tách từng hạng mục thi công đòi hỏi phải có kinh nghiệm và chuyên môn mới tính được tổng chi phí chính xác. Vì vậy người ta thường chọn cách phổ thông hơn là lấy diện tích xây dựng nhân với đơn giá theo mét vuông.

Đơn giá xây dựng hoàn thiện nhà đẹp hai tầng 4 phòng ngủ theo m2

Đơn giá xây dựng hoàn thiện là giá tiền tính theo số mét vuông, bao gồm giá thiết kế, giá nhân công và giá vật liệu.

• Chi phí thi công và thiết kế: Đơn giá xây thô và hoàn thiện có mức giá khoảng 2,5 triệu đồng – 5 triệu đồng/m2
• Đơn giá nhân công khoảng 1 triệu đồng – 1,5 triệu đồng/m2
• Đơn giá vật liệu tính theo mét vuông:
  • Nhà ở thường: dao động từ 4,5 triệu đồng/m2 - 5,5 triệu đồng/m2 tuỳ loại vật tư trung bình, khá hay tốt.
  • Biệt thự: 6 triệu đồng/m2 - 9 triệu đồng/m2.
    Xây dựng biệt thự 2 tầng 4 phòng ngủ sẽ có đơn giá đắt đỏ hơn

Cách tính chi phí xây nhà 40m2 2 tầng 4 phòng ngủ

• Những ngôi nhà diện tích hạn chế thường nằm trong ngõ sâu. Chi phí xây nhà sẽ bị độn lên cao tương đối do xe tải 2,5 tấn không chở vật liệu vào được.
• Chủ nhà cũng cần xác định khó thuê được chủ thầu nhân công bởi khó kiếm đội thợ làm đơn hơn, nhà báo giá cao thì ảnh hưởng uy tín, báo giá thấp thì không có lãi.
• Nên cân nhắc tham khảo các đơn vị xây nhà trọn gói.
• Cách tính chi phí xây dựng nhà 4x10m móng cọc bao gồm 1 trệt, 1 lầu, mái tôn, sử dụng loại vật liệu trung bình là:
• Tổng diện tích:
  • Diện tích móng: 4 x 10 x 50% = 20m2
  • Diện tích sàn trệt: 4 x 10 x 100% = 40m2
  • Diện tích lầu 1: 4 x 10 x 100% = 40m2
  • Diện tích mái tôn: 4 x 10 x 30% = 12,3m2
  • Tổng diện tích thi công là 112,3m2
• Nhân đơn giá:
  • Báo giá phần thô + nhân công hoàn thiện: 112,3m2 x 3,500,000 = 393,05 triệu đồng.
  • Báo giá xây nhà trọn gói (phần thô + nhân công + vật liệu hoàn thiện): 112,3m2 x 5,000,000 = 562 triệu đồng.

Như vậy, để xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ 40m2 thì chi phí xây phần thô và phí nhân công sẽ là 393.050.000 đồng, chi phí xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ 40m2 trọn gói là 562.000.000 đồng. Còn những khoản chi phí khác như chi phí nội thất, chi phí thiết kế sân vườn, chi phí bản vẽ,... sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mức độ đầu tư của gia chủ.

Nhà 2 tầng hiện đại 4 phòng ngủ có sân thượng

Chi phí xây nhà 2 tầng 50m2 4 phòng ngủ

Giá xây nhà mặt bằng 50m2 ngang 4m dài 12,5m bao gồm 1 trệt, 1 lầu, mái bê tông, vật liệu trung bình là:

Tổng diện tích:

• Diện tích móng: 4 x 12,5 x 50% = 25m2
• Diện tích sàn trệt: 4 x 12,5 x 100% = 50m2
• Diện tích lầu 1: 4 x 12,5 x 100% = 50m2
• Diện tích mái bê tông: 4 x 12,5 x 100% = 50m2
• Tổng diện tích thi công là 175m2

Nhân đơn giá:

• Báo giá phần thô + nhân công hoàn thiện: 175m2 x 3,500,000 = 612,5 triệu đồng.
• Báo giá xây nhà trọn gói (phần thô + nhân công + vật liệu hoàn thiện): 175m2 x 5,000,000 = 875 triệu đồng.

Như vậy, để xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ 50m2 thì chi phí xây phần thô và phí nhân công sẽ là 612.500.000 đồng, chi phí xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ 50m2 trọn gói là 875.000.000 đồng. Còn những khoản chi phí khác như chi phí nội thất, chi phí thiết kế sân vườn, chi phí bản vẽ,... sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mức độ đầu tư của gia chủ

Mẫu nhà 2 tầng 2 mặt tiền 50m2 4 phòng ngủ

Chi phí xây nhà hai tầng bốn phòng ngủ 80m2

Cách tính chi phí xây nhà kích thước 5x16m bao gồm 1 trệt, 1 lầu, mái bê tông, vật liệu trung bình là:

Tổng diện tích:

• Diện tích móng: 5 x 16 x 50% = 40m2
• Diện tích sàn trệt: 5 x 16 x 100% = 80m2
• Diện tích lầu 1: 5 x 16 x 100% = 80m2
• Diện tích mái bê tông: 5 x 16 x 100% = 80m2
• Tổng diện tích thi công là 280m2

Nhân đơn giá:

• Báo giá phần thô + nhân công hoàn thiện: 280m2 x 3,500,000 = 980 triệu đồng.
• Báo giá xây nhà trọn gói (phần thô + nhân công + vật liệu hoàn thiện): 280m2 x 5,000,000 = 1,4 tỷ đồng.

Như vậy, để xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ 80m2 thì chi phí xây phần thô và phí nhân công sẽ là 980.000.000 đồng, chi phí xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ 80m2 trọn gói là 1.400.000.000 đồng. Còn những khoản chi phí khác như chi phí nội thất, chi phí thiết kế sân vườn, chi phí bản vẽ,... sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mức độ đầu tư của gia chủ.

Mẫu nhà phố 80m2 2 tầng 4 phòng ngủ có gara bên hông

Giá xây nhà hai tầng 4 phòng ngủ 100m2

Cách tính chi phí xây nhà kích thước 8x12,5m bao gồm 1 trệt, 1 lầu, mái ngói, vật liệu trung bình là:

Tổng diện tích:

• Diện tích móng: 8 x 12,5 x 50% = 50m2
• Diện tích sàn trệt: 8 x 12,5 x 100% = 100m2
• Diện tích lầu 1: 8 x 12,5 x 100% = 100m2
• Diện tích mái ngói: 8 x 12,5 x 70% = 70m2
• Tổng diện tích thi công là 320m2

Nhân đơn giá:

• Báo giá phần thô + nhân công hoàn thiện: 320m2 x 3,500,000 = 1,12 tỷ đồng.
• Báo giá xây nhà trọn gói (phần thô + nhân công + vật liệu hoàn thiện): 320m2 x 5,000,000 = 1,6 tỷ đồng.

Như vậy, để xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ 100m2 thì chi phí xây phần thô và phí nhân công sẽ là 1.120.000.000 đồng, chi phí xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ 100m2 trọn gói là 1.600.000.000 đồng. Còn những khoản chi phí khác như chi phí nội thất, chi phí thiết kế sân vườn, chi phí bản vẽ,... sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mức độ đầu tư của gia chủ.

Biệt thự 1 trệt 1 lầu hiện đại 4 phòng ngủ có hầm nổi 100m2

Các yếu tố ảnh hưởng tới chi phí xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ

Quy mô và diện tích xây dựng

Để dự trù được cụ thể và chính xác xây nhà bốn phòng ngủ hai tầng hết bao nhiêu tiền phải chú ý tới:

• Diện tích tổng thể đất được cấp phép xây dựng.
• Diện tích từng khu vực trong nhà bao gồm số phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, phòng thờ, số phòng vệ sinh, diện tích ban công, sân thượng,…
• Chú ý dự tính kinh phí từng phần cơ cấu trong thiết kế đầy đủ và hợp lý để đảm bảo hạn chế sai sót khi thi công, công trình được thiết kế đúng với bản vẽ.

Phong cách thiết kế

Chủ nhà muốn tính được chính xác chi phí xây nhà 2 tầng thiết kế 4 phòng ngủ hết bao nhiêu tiền cần chú ý lựa chọn được phong cách thiết kế phù hợp ngay từ đầu.

• Gia chủ là người cầu kỳ, yêu thích vẻ đẹp nội thất sang trọng, nhiều cấu kiện và hoạ tiết tạo cảm giác “nhà cao cửa rộng” sẽ thiên về phong cách tân cổ điển hay cổ điển kiểu Pháp, đòi hỏi giá thành cao hơn về trang trí hoa văn hoạ tiết, vật liệu xây cột, xây cửa.
• Lựa chọn tối ưu về giá cả nhất sẽ là kiểu kiến trúc hiện đại với các chi tiết thiết kế tối giản, không gian mở gần gũi thiên nhiên, kỹ thuật xây dựng đơn giản nên chi phí thiết kế, vật liệu hay nhân công xây dựng cũng được giảm đáng kể.
  Mẫu nhà 2 tầng mái nhật 4 phòng ngủ

Nguyên vật liệu

Khi tính toán chi phí mua nguyên vật liệu xây nhà đẹp 2 tầng 4 phòng ngủ cần chú ý cân nhắc:

• Lựa chọn sản phẩm chất lượng tốt có nguồn gốc và xuất sứ rõ ràng dù là hàng nội hay ngoại nhập.
• Lựa chọn nhà cung cấp vật liệu uy tín để tránh tình trạng “tiền mất tật mang", mua phải hàng nhái, hàng kém chất lượng rồi lại phải đi mua lại từ đầu gấp đôi chi phí.

Thời điểm xây dựng

Thời điểm xây nhà 2 tầng có 4 phòng ngủ ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng công trình và tiến độ thi công. Việc lựa chọn được thời điểm xây dựng thuận lợi giúp nhà thầu nắm được phương án thi công giảm tối thiểu chi phí phát sinh, tiết kiệm tiền cho chủ đầu tư.

• Những công trình xây vào mùa mưa có ưu điểm đảm bảo bê tông ít giãn nở, độ ẩm không khí cao góp phần bảo dưỡng bê tông. Tuy nhiên, xây nhà hai tầng vào mùa mưa khiến thời gian thi công bị gián đoạn liên tục.
• Những công trình xây vào mùa khô đảm bảo tiến độ thi công được triển khai nhanh chóng, nhưng nhiệt độ cao khiến bê tông giãn nở nhanh dẫn đến nứt lở, cần chú ý bảo dưỡng, tưới nước thường xuyên lên bề mặt bê tông nếu muốn tiết kiệm chi phí.
• Thông thường tháng đẹp nhất để xây nhà rơi vào giai đoạn từ tháng 8 đến tháng 12, để gia đình có thể chuyển vào tân gia dịp Tết Nguyên đán.

Địa thế đất xây dựng

Chi phí để xây biệt thự 2 tầng 4 phòng ngủ được quyết định phần lớn dựa trên cơ sở chủ đầu tư chọn xây nhà ở đâu.

• Xây nhà 2 tầng trong hẻm nhỏ ở đô thị sẽ tốn nhiều hơn so với vùng nông thôn.
• Đổ móng, đóng cọc trên nền đất yếu yêu cầu chi phí cao hơn so với địa hình đất bằng phẳng, rắn chắc sau khi tính giá cả phát sinh ở công tác gia cố móng.
  Nhà hai tầng bốn phòng ngủ tiện nghi có gara để ô tô

Tham khảo thêm: Chi tiết dự toán chi phí xây nhà 2 tầng 3 phòng ngủ?

Tóm lại, để tính được chi phí xây nhà 2 tầng 4 phòng ngủ cần xác định được tổng diện tích xây dựng, rồi nhân với đơn giá vật liệu, nhân công/m2. Mức giá xây dựng này sẽ thay đổi tuỳ theo các yếu tố về quy mô, phong cách thiết kế, giá vật tư, thời điểm xây dựng và địa hình chọn xây nhà.