Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Kính thưa luật sư!Hiện nay tôi đang có vướng mắc này xin luật sư tư vấn cho tôi: Năm 2010 cơ quan tôi có ký hợp đồng hợp tác đầu tư với một công ty xây dựng nhà ở.Tôi được suất mua nhà ở liền kề theo hình thức góp vốn với chủ đàu tư dựa theo hợp đồng hợp tác đầu tư giữa cơ quan tôi công tác với công ty xây dựng nhà ở.

Năm 2011 tôi có thực hiện giao dịch: chuyển nhượng "hợp đồng mua bán nhà liền kề theo hình thức góp vốn với chủ đầu tư" cho một người khác. Tôi đã đóng số tiền lần I của dự án là bốn trăm triệu việt nam đồng. Khi thực hiện giao dịch với người mua tôi thu về với số tiền là sáu trăm năm mươi triệu việt nam đồng. Nhưng từ đó đến nay dự án này không triển khai tiếp,và hiện nay người mua quay lại đòi tôi phải hoàn trả số tiền đã mua là sáu trăm năm mươi triệu việt nam đồng. Theo luật thì tôi có được quyền thực hiện giao dịch đó không và có phải thực hiện nghĩa vụ hoàn trả số tiền đó không? Nếu người mua kiện tôi ra tòa thì tôi có vi phạm luật đất đai không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Do đây là mua bán Nhà ở thương mại, nên luật pháp cho phép bạn có quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng đó với những điều kiện nhất định. Cụ thể, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cho phép bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi nhà ở đó chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Luật nhà ở 2014

Điều 123. Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ.

2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.

Luật kinh doanh Bất động sản 2014

Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng  được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều kiện để được phép chuyển nhượng quy định cụ thể tại điều 10 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Điều 10. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1.Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

3.Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Nếu bạn đáp ứng các điều kiện trên thì việc chuyển nhượng là hoàn toàn hợp pháp và các bên sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng. Do tính chất đặc biệt của  tài sản hình thành trong trong tương lai nên khi mua bán cần tìm hiểu kĩ và phải chấp nhận rủi ro do tính chất của tài sản này mang lại.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

Cv Nguyễn Thị Thùy Dương - Công ty Luật Minh Gia

Tình trạng pháp lý của những dự án đất đai là điều thu hút được sự quan tâm đặc biệt của những nhà đầu tư. Thực tế có rất nhiều trường hợp người mua đất dự án khi chưa thanh toán xong hoặc đang trong quá trình chờ cấp sổ thì tiến hành chuyển nhượng mảnh đất cho một người khác. Vậy với trường hợp này, pháp luật quy định như thế nào?

Pháp luật Việt Nam hiện hành đã xây dựng được hệ thống quy định tương đối chi tiết, toàn diện về nguyên tắc, điều kiện, quy trình chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cho phép chủ đầu tư và người mua được chuyển nhượng đất dự án kể cả khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần lưu ý về tình trạng pháp lý của những dự án này liệu có đảm bảo điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hay không.

Nếu bạn có nhu cầu tư vấn về điều kiện chuyển nhượng đất dự án, điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng, bạn hãy liên hệ Hotline của Luật Minh Gia: 1900.6169  hoặc tư vấn qua Email bằng hình thức liên hệ đến hòm thư . 

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống dưới đây chúng tôi tư vấn để có thêm kiến thức về chuyển nhượng đất dự án:

CÂU HỎI TƯ VẤN: Kính chào: Toàn thể Luật sư Minh Gia.Lời đầu tiên cho tôi được gửi lời chào và lời chúc tốt đẹp đến toàn thể Luật sư Minh Gia. Mong các Luật sư giải đáp cho mình nội dung sau: Mình có một người bạn mua một Lô đất trong dự án Khu đô thị. Người bạn của mình mua từ một người khác bán lại chứ không phải trực tiếp từ chủ đầu tư (Chủ đầu tư bán cho người thứ 1 bằng Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người thứ nhất mới chuyển nhượng lại cho bạn mình bằng Thỏa thuận chuyển nhượng ba bên). Căn cứ vào hợp đồng ban đầu sau đó mới lập hợp đồng chuyển nhượng ba bên. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng 3 bên thể hiện: Người thứ nhất bán cho bạn mình còn chủ đầu tư chỉ là người chứng kiến. Khi mua bán cho người thứ nhất, Lô đất chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư (nghe nói sắp có). Chủ đầu tư nói khi cấp giấy sẽ cấp cho bạn mình chứ không cấp cho người thứ nhất. Mình muốn hỏi: Chủ đầu tư cấp giấy cho bạn mình mà không cấp cho người thứ nhất có đúng luật không? Trường hợp người thứ nhất mua bán đất mà không thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhà nước thì xử lý sao? Thỏa thuận ba bên có đúng luật không, có bị vô hiệu không?Xin cám ơn ạ!

TRẢ LỜI: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Căn cứ theo Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 59 đã trích dẫn ở trên quy định thì bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng sẽ được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó chủ đầu tư trả lời cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho bạn của bạn mà không cấp cho người thứ nhất là có căn cứ theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, do bản chất trong trường hợp này là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó chưa xuất hiện nghĩa vụ đóng thuế cho nhà nước.

Thứ ba, căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 trích dẫn ở trên thì việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản và có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

Vậy nên, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì chủ đầu tư có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được nhận chuyển nhượng mà không cần cấp cho người thứ nhất.