Mỗi căn hộ ở Thủ Thiêm gánh 35-50 tỷ tiền đất
Cuộc đấu giá 4 lô đất vàng tại khu đô thị mới Thủ Thiêm – TP.Thủ Đức ngày 10/12 kịch tính đến phút cuối, khi các nhà đầu tư liên tục rượt đuổi nhau để sở hữu cho bằng được những lô đất vàng hiếm hoi còn sót lại của TP.HCM.
Với giá trị 37.346 tỷ đồng thu về từ hơn 30.000 m2 đất, tính bình quân mỗi m2 đất ở đây có giá hơn 1,24 tỷ đồng. Theo quy hoạch được duyệt, chỉ tính riêng tiền đất, mỗi căn hộ ở 4 khu đất này phải gánh thấp nhất là 35 tỷ đồng/căn.
Phiên đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm có sự tham gia của nhiều doanh nghiệp bất động sản "máu mặt", như Phát Đạt, Cát Tường, Bắc Thủ Thiêm, CTCP Vận tải Thương mại Quốc tế, Bất động sản Đồng Tiến, Công ty TNHH đầu tư kinh doanh nhà Gia Định...
Nhưng cuối cùng, 4 doanh nghiệp thắng đấu giá chỉ có 1 cái tên quen thuộc trong giới bất động sản, là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh, 3 doanh nghiệp còn lại đều là hoàn toàn xa lạ.
Ngôi Sao Việt, do đích thân Chủ tịch Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng tham gia đấu giá, đã kiên quyết sở hữu cho bằng được lô đất có diện tích lớn nhất đến 10.059,7m2 với view hồ trung tâm, thuộc Khu chức năng số 3, trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá trúng đấu giá lô đất này là 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm [2.942,2 tỷ đồng]. Như vậy, Tân Hoàng Minh đã chi đến 2,4 tỷ đồng để mua một m2 đất tại lô đất có ký hiệu 3-12.
Theo phê duyệt quy hoạch của TP.HCM, khu đất mang số hiệu 3-12 mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị, khu nhà ở chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ, được xây dựng cao 4 - 25 tầng nổi và 2 tầng hầm. Mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp gần 45% diện tích đất. Dân số tối đa cho khu đất này là 3.420 người, với 570 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại.
Với tổng số 570 căn hộ được phê duyệt, nếu chia đều thì bình quân mỗi căn hộ phải gánh tiền đất là 42,9 tỷ đồng.
Tại khu đất rộng 6.446 m2 có ký hiệu 3-5 mà Công ty CP Dream Republic trúng đấu giá, với giá trị 3.820 tỷ đồng, tính trung bình mỗi m2 đất có giá khoảng 600 triệu đồng, cao gấp 6,6 lần so với giá khởi điểm. Lô này TP duyệt quy hoạch xây dựng 4 - 6 tầng nổi, 1 tầng hầm. Mật độ xây dựng khối đế 75%, khối tháp 69% với 76 căn hộ, dân số 608 người.
Với số lượng căn hộ này, chỉ riêng tiền đất thì mỗi căn hộ đã gánh 50 tỷ đồng.
Trong khi đó, lô đất 3-8 rộng hơn 8.500m2, có giá khởi điểm là 1.018,594 tỷ đồng, mà Công ty CTCP Sheen Mega trúng đấu giá với 4.000 tỷ đồng, gấp 4 lần so với mức giá khởi điểm, được quy hoạch xây dựng chỉ 4-10 tầng nổi và 1 tầng hầm. Mật độ xây dựng tối đa khối đế hơn 72%, khối tháp hơn 54% diện tích đất, và không có chức năng thương mại dịch vụ.
Dân số tối đa cho khu đất này là 1.067 người, với 113 căn hộ. Tính tiền đất cho 113 căn hộ, thì bình quân mỗi căn hộ gánh 35 tỷ đồng.
Theo tính toán của các doanh nghiệp bất động sản, để có lời thì nhà đầu tư phải bán căn hộ với giá từ 1 tỷ đồng/m2, tức ít nhất 50 tỷ đồng/căn. Đây được xem là mức giá bán căn hộ cao khủng khiếp ở khu vực này. Giá giao dịch căn hộ cao nhất hiện nay trên thị trường thứ cấp của 1 dự án đắt đỏ nhất đang là 210 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại lô đất ký hiệu 3-9 có diện tích hơn 5.000 m2, mà Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với giá 5.026 tỷ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm, bình quân mỗi m2 đất, doanh nghiệp này đã chi 1 tỷ đồng.
Theo phê duyệt quy hoạch, khu đất này có hệ số sử dụng đất là 3,99 chỉ được xây dựng cao 4 - 10 tầng nổi và 1 tầng hầm. Mật độ xây dựng tối đa trên 70% diện tích đất, với 101 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại. Dân số tối đa là 811 người. Nếu chia đều thì chỉ riêng tiền đất, mỗi căn hộ gánh đến 49,7 tỷ đồng.
Giá đất Thủ Thiêm đắt đỏ nhất thế giới?
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng với mức giá đất đắt đỏ của bất động sản tại đây, ông cảm thấy "lo hơn vui", bởi giá đất đã vọt lên quá xa.
Như vậy, giá đất tại khu trung tâm TP.HCM đã cao ngang ngửa những khu vực có giá bất động sản đắt đỏ nhất thế giới như Tokyo, Hong Kong, vốn là đất chật người đông, và là trung tâm thương mại tài chính châu Á. Trong khi thu nhập khai thác bất động sản và thu nhập kinh doanh - tài chính của TP.HCM thì rõ ràng chênh lệch.
"Trước khi cuộc đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm diễn ra, các nơi đất đắt nhất thế giới nếu chúng ta tính mức 1 triệu USD mua được bao nhiêu m2, thì tại Monaco sẽ mua 16m2; tại Hong Kong mua được 22m2, New York là 25m2, London khoảng 28m2, Geneva 41m2, Paris 46m2, Sydney 48m2, Thượng Hải 54m2, Los Angeles 58m2 và Beijing 66m2.
Trong khi nếu tính mức giá mà Ngôi Sao Việt trúng thầu hôm qua, 1 triệu USD tại TP.HCM chỉ mua gần 10m2", ông Hiển tính.
Khu đô thị Thủ Thiêm có diện tích 657 ha, nằm bên bờ sông Sài Gòn, giáp quận 1, được chia làm 8 khu chức năng với công năng riêng biệt. Trong đó, khu chức năng số 3 và số 4, nơi có 4 lô đất vừa đấu giá thành công, được quy hoạch là khu thương mại, dân cư đa chức năng, bố trí dọc tuyến Đại lộ Vòng cung.
Các khu chức năng dân cư hỗn hợp với mật độ xây dựng thấp ở 2 bờ sông. Công trình điểm nhấn tại khu chức năng số 3 là trường học và nhà bảo tàng. Công trình điểm nhấn tại khu chức năng số 4 là trường học, trung tâm sinh hoạt cộng đồng và cơ quan hành chính.
Copy Link
Tăng gấp đôi
Phiên đấu giá đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm [TP Thủ Đức, TPHCM] với mức cao nhất lên tới gần 2,5 tỷ đồng/m2 ngay lập tức đã kéo theo “cò’’ đất, “sóng giá đất” nổi lên. Theo khảo sát của PV Tiền Phong, giá căn hộ ở Khu đô thị Thủ Thiêm xung quanh khu vực 4 lô đất vừa được đấu giá đều thuộc dạng siêu sang thì nay tiếp tục tăng lên mức giá đắt đỏ. Cụ thể, một dự án có khoảng 1.100 căn hộ trên đường Nguyễn Cơ Thạch [TP Thủ Đức] mở bán năm 2020 với giá khoảng 100 triệu đồng/m2 thì sáng 20/12 ghi nhận giao dịch ở mức 140-150 triệu đồng/m2, cao hơn 20-30 triệu đồng so với tháng trước.
Một dự án căn hộ hạng sang khác nằm trên đường Lương Định Của có giá giao dịch từ 150 đến 220 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với hồi đầu năm dù chưa bàn giao. Với những dự án sắp mở bán, nhiều chủ đầu tư ngưng kế hoạch ra hàng dịp cuối năm, dù chủ đầu tư đã ký hợp đồng môi giới với sàn F1, trả lại tiền cọc cho khách hàng. Dự kiến, giá bán mới tăng 1-1,5 tỷ đồng/căn hộ.
Việc doanh nghiệp đấu giá thành công 4 lô đất ở Thủ Thiêm khiến thị trường bất động sản tăng giá mạnh
Thế nhưng, đất nền mới là phân khúc tăng giá mạnh nhất sau khi phiên đấu giá thành công. Từng có 15 năm làm môi giới nhà đất ở khu Đông, chị Lê Thị Bảo chưa bao giờ thấy giá đất tăng mạnh như 1 tuần qua. Chẳng hạn, trước phiên đấu giá, một căn biệt thự rộng 500m2 trong Khu đô thị Sala có giá bán 150 tỷ đồng thì nay đã được đẩy lên gần 250 tỷ đồng.
Tương tự, một căn nhà phố trên đường Nguyễn Cơ Thạch trước đây được bán với giá 35 tỷ đồng thì nay đang giao dịch với mức 45-47 tỷ đồng/căn. Chị Bảo cho biết thêm, trước kia mỗi lần bất động sản tăng giá, mọi người lại đổ cho môi giới thế nhưng lần này giá tăng chỉ xuất phát từ người bán. Họ thấy giá đấu giá cao quá nên đẩy lên thôi.
“Giá này là giao dịch thật, không phải đầu cơ hay môi giới mua để lướt sóng ăn chênh lệch. Giá tăng cao khiến môi giới cũng lao đao vì rất khó ra hàng. Hơn nữa, cả khách mua lẫn chủ đất đều lần lữa nghe ngóng nên chưa ai chịu chốt. Có hợp đồng đã đi được 95% cũng bị hủy vì chủ đòi tăng giá”, chị Bảo nói.
Không chỉ khu vực Thủ Thiêm mà cả TP Thủ Đức, giá đất cũng tăng theo vụ đấu giá. Cụ thể, giá đất tại khu Đông Thủ Thiêm, khu Nam Rạch Chiếc, khu Cát Lái, khu Đảo Kim Cương… trước kia được giao dịch 160-164 triệu đồng/m2 thì nay đã rao bán 200-250 triệu đồng/m2. Tại quận 9 cũ [cách Thủ Thiêm 20km] các nền đất 100m2 cũng đã tăng 1-2 tỷ đồng/nền. Các lô đất lớn từ 300m2 trở lên tăng thêm 8-10 triệu đồng/m2. Cá biệt, mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp đã được rao bán 200 triệu đồng/m2.
Tác động tiêu cực
Sau phiên đấu giá, hệ quả dễ thấy nhất là đất nền tiếp tục tăng, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đầu tư quanh khu vực Thủ Thiêm cũng chịu ảnh hưởng. Giá đất tăng lên, thuế sẽ tăng, tiền sử dụng đất theo khung mới áp dụng theo giá thị trường cũng tăng. Doanh nghiệp sẽ chịu thuế cao hơn và xa hơn nữa giá thành căn hộ cũng theo đó tăng, việc sở hữu nhà càng xa tầm tay với người thu nhập thấp.
Dưới góc độ doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land tỏ ra bàng hoàng với mức giá đất tăng sau 4 phiên đấu giá đất Thủ Thiêm. Bà Hương cho biết, bà không hiểu vì sao các nhà đầu tư có thể đưa ra mức giá không tưởng như vậy để có được các lô đất này. Từ kết quả đó, bà Hương lo ngại giá đất ở Thủ Thiêm và các khu vực lân cận tiếp tục leo thang. Những lô đất sắp đấu giá trong năm 2022 cũng gây áp lực lớn cho các nhà đầu tư khi bỏ giá. Bởi lẽ, khi giá khởi điểm quá cao, các doanh nghiệp sẽ rất e dè.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM [HoREA] cho rằng, mức giá quá cao từ các lô đất được bán thành công sẽ ảnh hưởng đến cả khu vực, cũng như kéo mặt bằng giá bất động sản ở các khu xung quanh lên một mức cao mới. Một trong những tác động của việc giá đất tăng cao là các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TPHCM đứng trước thách thức, khó thành hiện thực. Các nhà phát triển bất động sản khó tìm được quỹ đất giá phù hợp để phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân TPHCM.
“Trước mắt, các khu vực xung quanh Thủ Thiêm, bất động sản hàng hiệu, hạng sang sẽ tiếp tục leo thang. Với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà giá thấp như hiện tại thì trong thời gian tới, nhà giá thấp lại càng biến mất, sẽ bất lợi cho việc ổn định cung cầu, an sinh xã hội... Bởi lẽ, các doanh nghiệp sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận của mình”, ông Châu nói.
Chủ tịch HoREA cho biết thêm, việc trúng giá cao thể hiện việc kỳ vọng vào tương lai Thủ Thiêm của nhà đầu tư, chắc hẳn họ đã có kế hoạch của mình. Tuy nhiên, khi mức giá quá cao phần nào đó tác động xấu đến việc thu hút đầu tư vào Thủ Thiêm trong tương lai, bởi đây là khu vực được TPHCM định hướng trở thành trung tâm tài chính của cả nước. Vì vậy, đây là câu chuyện hiệu quả thực tế của tiến trình thực hiện nghĩa vụ sau khi đấu giá, từ việc đóng tiền lẫn triển khai dự án. Quá trình này hoàn tất đúng kế hoạch thì mới khẳng định được việc đấu giá thành công.
Tương tự, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Ngô Viết nói rằng, giá trị địa ốc không bao giờ tăng cao đột biến nếu thiếu những động lực cần thiết, như quy hoạch tốt, hạ tầng tốt, chính sách đặc thù tốt... Ông Sơn đánh giá, đấu giá đất của một dự án tại Khu đô thị Thủ Thiêm hiện nay như vậy là quá cao, không phải đáng mừng mà đáng lo và cần có kế hoạch ứng phó. Một nhà đầu tư không thể duy ý chí, tác động làm cho giá đất khu vực xung quanh tăng cao bất thường giống như vậy được, vì xây xong nhà bán sẽ không có ai mua.