Nghị định hướng dẫn thi hành luật nhà ở 2023

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung mới quan trọng liên quan đến quy định về sở hữu nhà ở; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; chính sách nhà ở xã hội...

Về phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cơ bản vẫn giữ nguyên phạm vi điều chỉnh, theo đó Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Riêng các giao dịch liên quan đến nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chuyển sang điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản để tránh trùng lắp.

So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều; trong đó bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.

Chương I - Những quy định chung gồm 07 Điều (từ Điều 1 đến Điều 7). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung các khái niệm mới như: Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp; nhà lưu trú công nhân; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; thành viên hộ gia đình phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở.

Đồng thời, bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: Ký kết các văn bản huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của luật này và pháp luật có liên quan; sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở; một số hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư; sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định của Luật này và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư…

Bên cạnh đó, bổ sung quy định về áp dụng Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan; quy định về chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở; yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở.

Chương II - Sở hữu nhà ở gồm 19 Điều (từ Điều 8 đến Điều 26). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bố cục lại các mục của Chương này, trong đó gồm: quy định chung về sở hữu, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài và sở hữu nhà chung cư; đồng thời kế thừa các quy định của Luật hiện hành và sửa đổi, bổ sung thêm một số nội dung (đưa các quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở lên Luật) như: điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở; công nhận quyền sở hữu nhà ở; quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở; nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở; các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Đồng thời, bổ sung một số Điều theo hướng đưa các nội dung từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên Luật như: Quyền của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quy định khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.

Bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, bao gồm quy định xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư thuộc các trường hợp phải phá dỡ, xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu; quy định quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.

Chương III - Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh gồm 07 Điều (từ (Điều 27 - Điều 33). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã gộp một số Điều về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tại các chương khác nhau của Luật hiện hành và Luật hóa một số nội dung từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP. Đồng thời, sửa đổi, bổ sung một số nội dung như: căn cứ xây dựng, nội dung Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; kỳ xây dựng Chiến lược và thẩm quyền phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; căn cứ, yêu cầu xây dựng, nội dung Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; xây dựng, điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; căn cứ xây dựng và kỳ kế hoạch, nội dung kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; xây dựng, phê duyệt, điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, bãi bỏ kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm.

Chương IV - Phát triển nhà ở gồm 28 Điều (từ Điều 34 đến Điều 61). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật hiện hành (trong đó có đưa một số quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên Luật) như: phát triển nhà ở; phát triển nhà ở thương mại; phát triển nhà ở công vụ; phát triển nhà ở phục vụ tái định cư; trách nhiệm quản lý chất lượng nhà ở; yêu cầu về phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn; thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại…).

Đồng thời, bổ sung mới quy định theo hướng đưa một số quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên và hợp nhất một số nội dung từ các quy định của pháp luật liên quan như: quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở, yêu cầu trong phát triển dự án xây dựng nhà ở.

Chương V - Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gồm 11 Điều (từ Điều 62 đến Điều 72). So với Luật Nhà ở năm 2014, bên cạnh việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Nhà ở hiện hành thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã Luật hóa một số quy định từ Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao và sự đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Chương VI - Chính sách về nhà ở xã hội gồm 37 Điều (từ Điều 73 đến Điều 109). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã sửa đổi, bổ sung thêm các quy định về: đối tượng, hình thức và điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội (NOXH); loại hình dự án đầu tư xây dựng NOXH; loại NOXH; đất để xây dựng NOXH; lựa chọn và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng; nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê NOXH.

Bổ sung thêm các quy định về: hình thức phát triển NOXH; yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng NOXH; xác định giá bán NOXH do Nhà nước đầu tư; thời điểm thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH; trách nhiệm của Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương; bổ sung mới các quy định (02 mục mới) về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại Phiên họp thứ 21

Chương VII - Tài chính cho phát triển nhà ở gồm 06 Điều (từ Điều 110 đến Điều 115). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật hiện hành (trong đó có đưa quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên Luật) như: các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở; nguyên tắc huy động, sử dụng nguồn vốn cho phát triển nhà ở; vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội.

Đồng thời, bổ sung mới một số quy định như: nguồn vốn của nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở; hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở.

Chương VIII - Quản lý, sử dụng nhà ở gồm 24 Điều (từ Điều 116 đến Điều 139). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung một số quy định của Luật hiện hành (trong đó có đưa quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên Luật) như: lưu trữ và quản lý hồ sơ nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử; quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (SHNN); các trường hợp thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc SHNN; các trường hợp nhà ở phải phá dỡ; yêu cầu khi phá dỡ nhà ở.

Bên cạnh đó, bổ sung mới một số quy định như: chuyển đổi công năng nhà ở; lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Chương IX - Quản lý, sử dụng nhà chung cư gồm 17 Điều (từ Điều 140 đến Điều 156). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định cụ thể hơn nhiều nội dung để hạn chế các tranh chấp xảy ra giúp nhà chung cư được an toàn hơn trong quá trình sử dụng như: Quy định về phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư; Cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư; Chỗ để xe của nhà chung cư…

Chương X - Giao dịch về nhà ở gồm 31 Điều (từ Điều 157 đến Điều 187), so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới như sau: đưa một số quy định ra khỏi dự thảo luật để tránh trùng lắp với Bộ Luật Dân sự như: quy định về cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung, thừa kế nhà ở, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung, các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

Đồng thời, sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật hiện hành (trong đó có đưa quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên Luật) như: hợp đồng về nhà ở; giao dịch mua bán nhà ở; xử lý đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn; bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở; thế chấp dự án nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai; điều kiện thế chấp dự án nhà ở.

Chương XI - Quản lý nhà nước về nhà ở gồm 05 Điều (từ Điều 188 đến Điều 192). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sửa đổi, bổ sung nội dung quản lý nhà nước về nhà ở, về trách nhiệm của Bộ Xây dựng (như cho ý kiến về nội dung chương trình phát triển nhà ở các địa phương, cho ý kiến thẩm định về nội dung nhà ở trong chấp thuận chủ trương đầu tư dự án…).

Chương XII - Giải quyết tranh chấp, khiếu nại và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở gồm 02 Điều (Điều 193 và Điều 194) quy định về: Giải quyết tranh chấp về nhà ở; Xử lý đối với người vi phạm pháp luật về nhà ở. So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có điểm mới như bổ sung mới quy định về xử lý vi phạm trong giao dịch nhà ở xã hội trên cơ sở kế thừa quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở và bổ sung thêm quy định của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.

Chương XII - Điều khoản thi hành gồm 02 Điều (Điều 195 và Điều 196) quy định về: hiệu lực thi hành; quy định về xử lý chuyển tiếp./.