Vì sao căn hộ bàn giao luôn cháy hàng

Quỹ đất ở ngày càng hạn hẹp, tốc độ di dân cơ học tăng nhanh, nhu cầu nhà ở lớn, hiếm hoi dự án mở bán mới do vướng rào cản pháp lý chính là nguyên nhân khiến mặt bằng giá nhà ở Tp.HCM liên tục leo thang. Do đó, những dự án đã đủ điều kiện pháp lý để giới thiệu ra thị trường luôn được săn đón.

KHAN HIẾM CĂN HỘ CHẤT LƯỢNG CAO, GIÁ TỐT

Giá nhà ở Tp.HCM vẫn liên tục “lên đỉnh”, tình trạng tăng giá diễn ra trên diện rộng, một số dự án tăng giá bán lên 11% trong vòng 3 tháng, có nơi tăng gấp đôi sau chỉ 1 năm. 

Khảo sát của Viện nghiên cứu thị trường Đất Xanh Services ghi nhận, cuối năm 2021, căn hộ bình dân chạm mốc gần 60 triệu đồng/m2, đầu tháng 3/2022, mức giá này chạm mốc 64 triệu đồng/ m2. Dự báo giá căn hộ sẽ tiếp tục được điều chỉnh trong các quý còn lại của năm 2022, những dự án đi vào bàn giao năm 2022 cũng sẽ chứng kiến mức đỉnh tăng giá mới.

Giá tăng, thanh khoản cũng tăng mạnh, tính chung năm 2021, tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm căn hộ đạt 81%, trong đó phân khúc hạng B dẫn đầu lượng giao dịch, chiếm 69% tổng giao dịch theo công bố của Savills Việt Nam. Quý 1/2022 sức mua tiếp tục tăng cao, thị trường chung cư ghi nhận tỷ lệ bán lũy kế đạt tới 88%, theo Đất xanh Services.

Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cho rằng, ngoài yếu tố pháp lý thì việc mất cân đối cung - cầu đã khiến mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao. Phân khúc cao cấp và trung bình dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung nhà ở bình dân, vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm. Trong năm 2021 Tp.HCM chỉ có hơn 20.000 căn hộ mới, bằng một nửa so với với nguồn cung của những năm trước.

Trong hai năm tới, nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM được dự báo có thêm khoảng 50.000 sản phẩm mới, tập trung chủ yếu tại thành phố Thủ Đức.

CĂN HỘ ĐỦ ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ TĂNG SỨC NÓNG

Theo kế hoạch vừa được công bố, thành phố Thủ Đức sẽ trở thành đô thị sáng tạo, tương tác cao, dẫn dắt kinh tế Tp.HCM và vùng Tp.HCM. Với vai trò là cực tăng trưởng mới, thành phố Thủ Đức sẽ đón nhận “làn sóng” định cư dẫn tới tăng dân số cơ học mạnh mẽ. Ước tính, chỉ riêng khu công nghệ cao quận 9 tại thành phố Thủ Đức đã có hơn 140 dự án hơn 50.000 người trong đó có 20.00 kỹ sư chuyên gia đến làm việc.

Hệ thống làng đại học quy tụ hơn 100.000 sinh viên cùng 2.000 giảng viên trình độ từ thạc sĩ trở lên. Dự báo, trong vòng 5 năm tới, thành phố Thủ Đức cần hàng vạn chỗ ở mới đáp ứng nhu cầu nguồn lao động tri thức đổ về sinh sống và làm việc tại thành phố này, tiềm năng tăng giá bất động sản tại đây sẽ còn rất mạnh.

Sở hữu hàng loạt ưu điểm vượt trội, hiếm có: độ xây dựng thấp, diện tích cây xanh, mặt nước lớn, cảnh quan đồng bộ, hạ tầng khớp nối, hệ tiện ích thông minh, dự án Fiato Premier được kỳ vọng “giải cơn khát” khan hiếm nguồn cung căn hộ 5 sao tại thành phố Thủ Đức. Dự án của nhà phát triển uy tín Thang Long Real Group sẽ cung cấp ra thị trường hơn 400 căn hộ hạng sang, tiện ích đồng bộ, phong cách sống thời thượng. Đây cũng là dự án nổi bật chuẩn bị đủ điều kiện ra mắt trong bối cảnh nguồn cung căn hộ chất lượng cao khu vực thành phố Thủ Đức đang ngày một khan hiếm.

Quỹ đất rộng lớn giúp chủ đầu tư hiện thực hoá được triết lý phát triển dự án thành khu đô thị sinh thái, bất động sản xanh, hài hoà giữa thiên nhiên. Trên tổng diện tích 16.592 m2, dự án bao gồm 2 phân khu với 4 tháp cao 15 tầng mang tên Avita, Benito, Cosy và Dream, cung cấp ra thị trường hơn 400 sản phẩm từ 2 phòng ngủ trở lên, chất lượng 5 sao.

Nằm giữa khu đô thị Thang Long Home – Hưng Phú, nơi có hệ sinh thái đa tầng xanh với công viên rộng lớn và hồ điều hoà, Fiato Premier chiều lòng được những khách hàng khó tính nhất.

Mỗi căn hộ Fiato Premier đều được thiết kế thông minh, giúp đối lưu không khí, tối ưu ánh sáng tự nhiên và gió trời tràn vào không gian sống. Đây là dự án chung cư hiếm hoi ở Tp.HCM căn hộ 2 phòng ngủ nhưng có tới 2 ban công thoáng rộng giúp cho gia chủ có cảm giác đang sống ở những khu vườn nhỏ trên cao. Sống trong các căn hộ có nhiều ban công, mỗi ngày gia chủ có thể đón trọn tầm nhìn hướng ra mảng xanh nội khu từ phòng khách hoặc phòng ngủ, chạm tay vào thiên nhiên trong lành từ trên cao.

Tiện ích tầng 4 mở ra một ốc đảo xanh trên không với hồ bơi vô cực dài hơn 40m, vườn thiền, vườn yoga, vườn nướng BBQ, khu vui chơi trẻ em, khu thể thao ngoài trời…đem đến cho cư dân cuộc sống thư thái như nghỉ dưỡng ngay giữa lòng thành phố năng động, sáng tạo.

Tập trung hướng tới nhà ở thực, giá trị thực, Fiato Premier tiên phong đưa công nghệ 4.0 vào phục vụ đời sống của cư dân như: bãi đỗ xe thông minh, ứng dụng quan trắc môi trường thông báo đến cư dân, kết nối với ban quản lý và bên thứ ba chỉ với một ứng dụng duy nhất, tự động nhận diện người lạ bằng công nghệ camera đa lớp, nhận diện khuôn mặt khi sử dụng thang máy, hệ thống cảnh báo phòng cháy chữa cháy thông minh xác định vị trí hỏa hoạn và đề xuất kịch bản xử lý.

Tầng khối đế của dự án được quy hoạch thành tuyến phố mua sắm hiện đại, quy tụ những thương hiệu cao cấp trong lĩnh vực nhà hàng, café, cửa hàng tiện lợi, shop thời trang…

Cùng với hạ tầng giao thông hiện đại, đồng bộ, khớp nối, thông suốt từ dự án tới các tiện ích ngoại khu, hệ thống trường Đại học, khu công nghệ cao, y tế, giáo dục đem đến cho cư dân một cuộc sống an yên, tràn ngập tiện ích ngay trước hiên nhà.

Với những lợi thế vượt trội, Fiato Premier đang làm nóng thị trường căn hộ trung tâm thành phố Thủ Đức, được dự báo sẽ gây “sóng nhẹ” khi ra mắt thị trường vào quý 2/2020.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đồng thời phải được Sở Xây dựng xác nhận công trình đủ điều kiện mới được đưa dân vào ở.

Thế nhưng, thực tế rất nhiều chủ đầu tư hiện không tuân thủ quy định này khi “ép” khách hàng nhận nhà dù dự án chưa được nghiệm thu, thậm chí còn chưa làm xong hạ tầng, chưa có thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy…

Mới đây, chung cư HQC Plaza [H.Bình Chánh, TP.HCM] bỗng dưng bị cháy lúc nửa đêm khiến hàng trăm cư dân đang sinh sống tại đây phải tháo chạy thoát thân. Ngọn lửa xuất phát từ tầng 11, sau đó lan rộng. Bước đầu, nguyên nhân gây cháy được xác định do chập điện.

Đáng nói, đến nay chung cư này vẫn chưa được Sở Xây dựng TP nghiệm thu đủ điều kiện sử dụng. Nguy hiểm nhất là hệ thống điện, hệ thống phòng cháy chữa cháy cũng vẫn đang trong giai đoạn thi công hoàn thiện, chưa xây dựng xong. Có mặt tại dự án này mới đây, chúng tôi quan sát thấy cảnh các công nhân cùng máy móc xây dựng vẫn đang làm việc rầm rộ. Thế mà chủ đầu tư dự án này là Công ty địa ốc Hoàng Quân vẫn vô tư “lùa” dân về ở, bất chấp những nguy hiểm đến tính mạng khách hàng.

Trước đó, hàng chục khách hàng đang sống tại chung cư Bảy Hiền Tower [Q.Tân Bình] bỗng dưng bị đuổi ra đường khi cơ quan chức năng cắt điện, nước, xử phạt chung cư này vì xây dựng sai phép hàng loạt hạng mục. Không những vậy, dự án này còn chưa xây dựng xong các tiện ích, hạ tầng. Thậm chí, hệ thống PCCC, thang máy còn chưa làm xong, tòa nhà vẫn đang trong quá trình sơn phết, hoàn thiện…

Còn tại khu chung cư 6B [H.Bình Chánh] của Công ty Quốc Cường Gia Lai, rất nhiều cư dân sống ở đây cũng đã lên tiếng phản đối việc chủ đầu tư đưa người dân vào ở khi việc xây dựng chưa hoàn tất, các hạng mục hạ tầng vẫn chưa làm xong và đặc biệt là chưa được nghiệm thu về hệ thống PCCC, thang máy, hệ thống điện… Anh Lê Văn Dũng, một khách hàng dọn nhà về đây từ đầu tháng 12.2015, cho biết hiện có khoảng 600 hộ dân vào ở nhưng các đường nước bị rò rỉ, nhiều khi nước tầng 17 chảy xuống nền nhà anh ở tầng 16. Hầm giữ xe nước mưa vào thoát không kịp, bể nước nằm ngay hầm rác, gây ô nhiễm, hệ thống PCCC chưa được nghiệm thu, thang máy thường xuyên bị “trôi” tự do… Đến nay, dự án vẫn chưa có nghiệm thu đưa vào sử dụng của Sở Xây dựng. “Vì thuê nhà tốn kém, lại chưa trả hết tiền vay ngân hàng mua nhà nên tôi phải đánh liều nhận nhà ở. Nhưng nhận xong thấy vào ở hiểm nguy rình rập, không biết xảy ra tai nạn lúc nào nữa. Không những vậy, do công trình đang thi công nên bụi bặm và tiếng ồn tra tấn cư dân mỗi ngày”, anh Dũng bức xúc.

Không chỉ riêng tại TP.HCM, tại Hà Nội rất nhiều dự án cũng “ép” khách hàng nhận nhà khi chưa xây dựng xong, chưa được cơ quan chức năng nghiệm thu đủ điều kiện đưa dân vào ở. Điều này đã đẩy người dân vào hiểm nguy và rủi ro.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, việc bàn giao nhà khi chưa hoàn tất công trình là “kỹ xảo” mà các chủ đầu tư tận dụng tâm lý sốt ruột muốn có chỗ ở của khách hàng; một số trường hợp chủ đầu tư lợi dụng gói 30.000 tỉ đồng hối khách hàng nhận nhà sớm để được hưởng lãi suất ưu đãi giải ngân trong hạn định… “Nhưng nguyên nhân thực sự là họ đang tìm mọi cách chiếm dụng vốn của khách. Bởi trong vòng đời dự án thì khoảng thời gian cuối chủ đầu tư phải thanh toán nhiều nhất cho nhà thầu xây dựng, chi phí tồn đọng là 20 – 30% giá trị công trình. Nên dù công trình đang hoàn thiện thì chủ đầu tư vẫn bàn giao cho khách mua nhà để sớm thu phần tiền còn lại, lấy tiền thanh toán cho nhà thầu…”, ông Quang nói.

Mặt khác, cũng theo ông Quang, quy định hiện nay chủ đầu tư chỉ được nhận tiền khách hàng tối đa là 70% trước khi bàn giao nhà đối với DN trong nước và tối đa 50% đối với DN nước ngoài, nhưng chủ đầu tư đều thu đến 90 – 95% giá trị căn hộ. Như vậy, chủ đầu tư bắt khách hàng nhận nhà trước nghĩa là đã chiếm dụng hoặc tận dụng số tiền của khách hàng [lên tới 25 – 45%] để thanh toán cho nhà thầu. Khách hàng nhận nhà trước, buộc phải ký nghiệm thu công trình, chủ đầu tư né trách nhiệm khi công trình kém chất lượng hoặc vật tư không đúng, công trình phụ còn thiếu. Việc bàn giao lác đác cho từng người mua nhà giúp chủ đầu tư “né” luôn việc thành lập ban quản trị để tránh kiểm soát chất lượng bàn giao và nhất là “giữ luôn” phí bảo trì chiếm 2% giá trị dự án. “Lợi dụng tâm lý nôn nóng nhận nhà của khách hàng, nhiều chủ đầu tư nhắm mắt liều giao nhà cho khách khi chưa xong hạ tầng, thậm chí chưa có thang máy, hệ thống PCCC… Điều này khiến thời gian qua xảy ra hàng loạt sự cố khi dự án mới đưa vào vận hành chưa được bao lâu”, ông Quang cho hay.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, xảy ra tình trạng trên có nguyên nhân luật quy định còn chung chung thiếu cụ thể, quản lý kiểu khoán cho người mua. Cụ thể, điều 124 luật Xây dựng quy định việc bàn giao chỉ thực hiện sau khi đã nghiệm thu công trình xây dựng và bảo đảm an toàn trong vận hành khai thác khi đưa công trình vào sử dụng. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng chỉ ghi nhận việc “bảo đảm kết nối” với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. “Dự án nào cũng có văn bản thông báo nhận nhà nhưng không bao giờ kèm thông tin nào về điều kiện đảm bảo này. Trong khi đó, việc xác định khi nào đủ điều kiện bàn giao và yêu cầu kiểm tra thông tin từ chủ đầu tư là rất khó đối với người mua nhà”, luật sư Phượng nói.

Đình Sơn[ Thanh Niên ]