Diện tích không phù hợp quy hoạch là gì năm 2024

“Chỉ duy nhất có đất quy hoạch khu dân cư hiện hữu chỉnh trang là đạt được sự thống nhất giữa các quận, huyện, sở, ngành khi giải quyết cho chuyển mục đích sang đất ở, cấp giấy chứng nhận, tách thửa và cấp phép xây dựng chính thức” - đó là kết quả được rút ra sau khi Sở QH-KT TP.HCM khảo sát, lấy ý kiến các quận, huyện về công tác quản lý xây dựng đô thị, quản lý đất đai trong quá trình thực hiện theo quy hoạch chi tiết 1/2.000 trên địa bàn TP.

Nơi giải quyết, nơi không

Với các loại đất được quy hoạch chức năng khác, giữa các địa phương đang không thống nhất trong việc giải quyết những thủ tục trên cho người dân.

Cụ thể, về trường hợp được quy hoạch là đất sử dụng hỗn hợp (hoặc đất phức hợp, đất đa chức năng) không có chức năng ở thì giữa các địa phương có quan điểm rất khác biệt. Chỉ một số ít quận như quận 4, Bình Thạnh cho rằng trường hợp này được chuyển mục đích sử dụng, tách thửa và cấp phép xây dựng chính thức. Đa số các quận, huyện khác không giải quyết. Riêng quận Tân Phú cho rằng sẽ cấp giấy phép xây dựng chính thức nếu phù hợp quy hoạch hoặc cấp tạm nếu không phù hợp quy hoạch nhưng trước đó đã có nhà ở.

Với đất được thể hiện trong quy hoạch là sử dụng hỗn hợp (hoặc đất đa chức năng, đất phức hợp) có chức năng ở thì nhiều quận, huyện đồng ý giải quyết các thủ tục. Riêng một số nơi như quận 12, Bình Thạnh… không cho chuyển mục đích, tách thửa và đi kèm là chỉ cấp phép xây dựng tạm. Đáng chú ý, một số quận, huyện cho chuyển mục đích hoặc tách thửa nhưng lại không giải quyết cấp phép xây dựng mà chỉ cấp phép tạm.

Đối với đất có chức năng dân cư xây dựng mới cũng tương tự. Một số quận như quận 4, 9, 12, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp cho rằng trường hợp này được chuyển mục đích, tách thửa từ đất nông nghiệp sang đất ở. Trong khi huyện Nhà Bè lại không giải quyết và chỉ cho phép xây dựng tạm. Theo Sở QH-KT, có thể cho phép tách thửa đất ở tại các khu chức năng dân cư xây dựng mới. Nhưng muốn vậy thì phải điều chỉnh, bổ sung các quyết định 19/2009 và 54/2012 về diện tích tối thiểu khi tách thửa để tránh tình trạng né việc lập dự án đầu tư, xé nhỏ khu đất, hình thành các nhóm ở không đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, thiếu hạ tầng xã hội.

Tình trạng bất nhất trong quan điểm xử lý (cho hay không cho chuyển mục đích, tách thửa, cấp phép xây dựng chính thức hay cấp phép tạm…) cũng xảy ra với đất có quy hoạch là khu vực tái thiết đô thị; đất du lịch nghỉ dưỡng sinh thái; đất dịch vụ đô thị…

Do hiểu khác nhau về chức năng đất

Theo ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở QH-KT, sở dĩ có độ vênh trong việc giải quyết các thủ tục trên là do quận, huyện đã hiểu khác nhau về tính chất, mục đích của chức năng sử dụng đất hoặc chức năng sử dụng đất chưa được xác định rõ. Cùng đó còn có sự lúng túng do chưa xác định được thời hạn thực hiện nhưng lại chưa có cơ chế chính sách về nhà, đất phù hợp trong giai đoạn chờ thực hiện quy hoạch.

Từ thực tế trên, ông Toàn cho biết trong tuần sau Sở QH-KT sẽ tổ chức hội thảo với sự tham gia của 24 quận, huyện, các sở, ngành liên quan để trao đổi, lý giải và thống nhất về cách hiểu chức năng quy hoạch khu đất khi giải quyết thủ tục chuyển mục đích, tách thửa và cấp phép xây dựng. Khi đã có sự thống nhất trong cách hiểu về chức năng của từng loại quy hoạch liên quan đến các thủ tục về nhà, đất, Sở sẽ ban hành một cẩm nang để các địa phương áp dụng.

“Không nên để xảy ra tình trạng ông A có hai căn nhà ở hai quận, tình trạng quy hoạch giống nhau nhưng quận này thì cho tách thửa, chuyển mục đích và cấp phép xây dựng chính thức, trong khi căn nhà thuộc quận kia lại không cho. Người dân sẽ thắc mắc, so bì và cơ quan nhà nước khó có thể giải thích” - ông Toàn nhận xét.

Điều đó dẫn đến tình trạng cùng một loại đất nhưng có nhiều cách xử lý khác nhau. Theo ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND TP HCM, “cũng có trường hợp nhiều địa phương hiểu giống nhau nhưng là sai giống nhau”. Những vướng mắc này vừa được UBND TP HCM chỉ đạo thống nhất hướng giải quyết.

Đất công trình công cộng: Cấp phép xây dựng

Dẫn Nghị định 64 về cấp phép xây dựng (CPXD), lãnh đạo UBND quận 12 cho rằng điều kiện để được cấp phép là phải phù hợp quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất. Với khu vực được quy hoạch là đất công trình công cộng, công viên cây xanh… thì việc xây dựng nhà ở riêng lẻ cũng như các công trình khác là không phù hợp quy hoạch, nếu CPXD sẽ vi phạm Nghị định 64 nên quận 12 không có cơ sở giải quyết các trường hợp này.

Tuyến đường Ngô Tất Tố, phường 22, quận Bình Thạnh, TP HCM nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư mới khiến người dân bị treo quyền lợi

Trong khi đó, quận 9, huyện Hóc Môn, huyện Cần Giờ và nhiều quận - huyện khác đang CPXD tạm cho người dân. Ông Quách Hồng Tuyến, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, khẳng định Nghị định 64 và Quyết định 21 của UBND TP (quy định chi tiết một số nội dung về CPXD trên địa bàn) quy định chỉ CPXD tạm trong trường hợp khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 nhưng chưa có quyết định thu hồi đất. Vì vậy, những trường hợp còn lại, do chưa bảo đảm được thời gian thực hiện quy hoạch nên phải CPXD chính thức cho người dân.

Ông Tuyến cũng hướng dẫn: Đối với nhà xây dựng trên đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư, nếu ở ổn định trước ngày 1-7-2006 thì được CPXD tạm (quy mô không quá 3 tầng), sau thời gian này chỉ được sửa chữa theo hiện trạng.

Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp này, Bình Chánh và quận 12 đề xuất cấp cho những trường hợp đã có nhà trước quy hoạch nhưng ghi mục đích sử dụng là đất nông nghiệp. Theo ông Nguyễn Hoài Nam, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, đề xuất này không ổn vì đất có nhà không thể là đất nông nghiệp. Vả lại, mục đích sử dụng là đất nông nghiệp thì người dân cũng không mặn mà lắm, do đó phải xin ý kiến trung ương.

Đất hỗn hợp, khu dân cư mới: Được chuyển mục đích

Cho rằng khu dân cư mới là để thực hiện dự án, vì thế nhiều địa phương không giải quyết quyền lợi cho đất hộ lẻ. Lãnh đạo UBND quận 12 cho biết trên địa bàn quận có nhiều khu vực được quy hoạch là đất hỗn hợp (phần dự trữ được chuyển đổi từ quy hoạch đất công nghiệp, đất công viên cây xanh…), người dân trong khu vực này không được giải quyết chuyển mục đích sử dụng, tách thửa, CPXD… nên rất bức xúc. Còn lãnh đạo quận 9 thì xác định việc xây dựng trong khu vực đất hỗn hợp, đất xây khu dân cư mới (cao tầng) là không phù hợp quy hoạch nên chỉ CPXD tạm.

Theo quan điểm của Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, mục tiêu xác định chức năng đất hỗn hợp trong các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2.000, quy hoạch phân khu là để “mềm hóa” quy hoạch, tạo điều kiện thuận lợi để mời gọi đầu tư trong quá trình tổ chức thực hiện. Loại đất này được xem là chưa xác định cụ thể mục đích sử dụng. So đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tách thửa cần được xem xét như trường hợp nằm trong khu vực chưa có quy hoạch.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM, cho rằng 2 loại đất này nếu chưa có điều kiện thực hiện vẫn không gây tác động xấu đến xã hội và đời sống người dân, do đó cần xem như quy hoạch các khu dân cư chỉnh trang hiện hữu. Các chủ đầu tư dự án sau này phải thực hiện việc bồi thường về nhà đất cho người dân theo mục đích sử dụng đất của công trình sẽ đầu tư.

Những vướng mắc nêu trên đã được ông Nguyễn Hữu Tín tháo gỡ trong đợt kiểm tra công tác quản lý quy hoạch với các địa phương mới đây. Theo ông Tín, nếu người dân đã ở trước đó thì dù có quy hoạch là mục đích gì đi nữa vẫn là công tác quản lý của nhà nước, còn quyền lợi của họ vẫn phải bảo đảm. Vì thế, người dân ở trong đất hỗn hợp, đất xây dựng khu dân cư mới vẫn được chuyển mục đích sử dụng theo hạn mức đất ở; vượt hạn mức thì đóng tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành và được CPXD chính thức. Nếu thực hiện dự án thì phải thực hiện theo thủ tục, tránh tình trạng chuyển đổi mục đích hàng loạt để phân lô bán nền.

Tránh đẻ thêm thủ tục

Ngoài ra, theo Quyết định 19 của UBND TP HCM về điều kiện tách thửa, thửa đất từ 1.000-2.000 m2 phải hoàn thiện hạ tầng. Ông Nguyễn Hữu Tín khẳng định hoàn thiện hạ tầng có nghĩa là phải đáp ứng về giao thông, không đồng nghĩa với việc duyệt tổng mặt bằng để tránh đẻ thêm thủ tục cho người dân.

Diện tích đất phù hợp quy hoạch là gì?

Có thể hiểu trên thực tế, đất quy hoạch là diện tích đất thuộc quy hoạch, kế hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh và hậu quả pháp lý của thửa đất khi dính quy hoạch chủ yếu sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.

Đất nằm trong quy hoạch là gì?

Vậy đất quy hoạch là gì? Đây là mảnh đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, được chia thành từng kỳ và phân theo mục đích sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Một số loại quy hoạch đất phổ biến bao gồm quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông, quy hoạch xây dựng khu dân cư,...

Quy hoạch SDĐ là gì?

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị ...

Nhà đất định quy hoạch là gì?

Khái niệm đất dính quy hoạch. Đất dính quy hoạch là khu đất thuộc ranh giới quy hoạch cho các dự án bảo vệ môi trường, an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế – xã hội… nào đó. Chủ sở hữu đất nằm trong diện quy hoạch sẽ được đền bù theo khung giá của Nhà nước để thu hồi và thực hiện quy hoạch.